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Lange Banklaufzeiten
Wer muß das vertreten?
28.08.2007 (GE 16/2007, Seite 1078) Fragen & Antworten
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Frage: Bei der Wohnungsvermietung habe ich den vom Grundeigentum-Verlag herausgegebenen Mietvertrag genutzt.
In einem Rechtsstreit wegen meiner ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen wiederholten Zahlungsverzugs meldet der Vorsitzende Richter Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit der "Rechtzeitigkeitsklausel" an (vgl. LG Hamburg, NZM 1999, 1041). Ferner gibt er zu bedenken, daß außergewöhnliche Verzögerungen im Bereich der Geldinstitute nicht vom Mieter zu vertreten sind.
Durch diese Einwände bin ich unsicher, wie man als Wohnungsvermieter zukünftig bei wiederholt unpünktlichen Zahlungen handeln sollte. Bisher stütze ich mich darauf, daß die Miete am dritten Werktag wenn der 3. auf einen Samstag fällt, spätestens am darauffolgenden Montag auf dem Vermieterkonto eingegangen sein muß. Ist dies nicht der Fall, müßte Verzug eingetreten sein. Aber nun scheint auch dies nicht rechtskräftig zu sein.
Halten Sie die o. g. Fälligkeitsklausel weiterhin für wirksam, oder vertreten Sie auch die Meinung, daß man als Vermieter zukünftig mit der Absendung der Miete spätestens am dritten Werktag rechnen muß und dies bei Zahlungsklagen u. a. berücksichtigen sollte?
T. R.
Antwort: Zu unterscheiden ist zwischen der sog. Vorfälligkeitsklausel und der sog. Rechtzeitigkeitsklausel.
Nach der Vorfälligkeitsklausel ist die Miete monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen. Diese Formularklausel stimmt mit der gesetzlichen Regelung des § 556 b BGB überein und ist daher auch in Formularmietverträgen über Wohnraum unbedenklich. Der Passus "spätestens bis zum dritten Werktag" definiert näher, was unter "Beginn" zu verstehen ist. Die Fälligkeit tritt also erst mit Ablauf des dritten Werktages ein, so daß der Mieter vorher nicht in Verzug kommen kann.
Sonnabende, Sonn- und Feiertage sind nicht als Werktage anzusehen. Fällt der letzte Tag der Fälligkeitsfrist auf einen Sonnabend, Sonntag oder Feiertag, verschiebt sich der Eintritt der Fälligkeit auf den nächsten und der (frühestmögliche) Eintritt des Verzuges auf den darauffolgenden Werktag (BGH, GE 2007, 904).
Ist nur die Vorfälligkeitsklausel vereinbart, braucht der Mieter nicht mehr zu tun, als die Einzahlung oder Überweisung rechtzeitig an seinem Wohnort auf den Weg zu bringen. Dazu reicht bei einer Überweisung als spätester Zeitpunkt derjenige des Eingangs des Überweisungsauftrags bei dem Kreditinstitut des Mieters aus; bei einem Dauerauftrag dürfte der Zeitpunkt der Abbuchung vom Konto des Mieters entscheidend sein. Das Risiko einer zufälligen und bei einer Absendung am Fälligkeitstag wegen der üblichen Banklaufzeiten vorprogrammierten Verzögerung des Zahlungseingangs trägt danach der Vermieter.
Verzögerungen allerdings, die seitens des zur Mietzahlung eingeschalteten Instituts entstehen, muß sich der Mieter zurechnen lassen. Die Gefahr der Verzögerung der Überweisung trägt der Vermieter mithin nur bei den üblichen Banklaufzeiten. Die Mietvorauszahlungsklausel wird nach neuerer Rechtsprechung (LG Berlin, Urteil v. 1.12.2006, 63 S 117/06, WuM 2007, 13) allerdings dann für unwirksam gehalten, wenn der Mieter zur Zahlung mit Dauerauftrag bis zum dritten Werktag des Monats verpflichtet ist und dieser Zahlungsweg keine kurzfristige Änderung des Überweisungsbetrages zum Ende des laufenden Vormonats zuläßt.
Da sowohl bei Fälligkeit der Miete bei Beginn des Mietverhältnisses gem. § 556 b Abs. 1 BGB als auch bei Fälligkeit der Miete bis zum dritten Werktag eines Monats die rechtzeitige Veranlassung der Überweisung ausreicht, ist häufig formularmäßig vereinbart, daß es nicht auf die Leistungshandlung ankommt, sondern auf die Rechtzeitigkeit des Geldeingangs beim Vermieter bzw. der Gutschrift auf seinem Konto (sog. Rechtzeitigkeitsklausel). Obwohl dadurch die Leistungshandlung des Mieters vorverlegt wird, weil der Mieter nunmehr so rechtzeitig die Überweisung veranlassen muß, daß sie gem. § 556 b Abs. 1 BGB bis zum dritten Werktag des laufenden Monats auf dem Konto des Vermieters eingeht, wird diese Rechtzeitigkeitsklausel bisher überwiegend auch in Wohnraummietverträgen für wirksam gehalten (OLG Koblenz, MDR 1993, 213; LG Berlin, ZMR 1992, 394 = GE 1992, 983 =WuM 1992, 605; LG Kassel, WuM 1992, 605; LG Duisburg, ZMR 1988, 99 [100]; LG Kleve WuM 1988, 261[Ls.]; LG Heilbronn, MDR 1991, 862; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 b Rn. 7; Franke, Wohnungsbaurecht, April 2003, § 535 Anm. 15.10; differenzierend Blank/Börstinghaus, § 556 b Rn. 35; kritisch Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 492; a. A. LG Hamburg, NZM 1999, 1041). Etwaige Verspätungen beim Geldinstitut hat der Mieter auch dann nicht zu vertreten (LG Berlin, WuM 1988, 401; LG München I, WuM 1994, 608). Da der Mieter auch bei Verzug für Verzugszinsen etc. nur dann haftet, wenn er schuldhaft gehandelt hat, mithin durch dieses Tatbestandsmerkmal die Sonderfälle erfaßt werden, halten wir die Rechtzeitigkeitsklausel weiterhin für wirksam.
In einem Rechtsstreit wegen meiner ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen wiederholten Zahlungsverzugs meldet der Vorsitzende Richter Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit der "Rechtzeitigkeitsklausel" an (vgl. LG Hamburg, NZM 1999, 1041). Ferner gibt er zu bedenken, daß außergewöhnliche Verzögerungen im Bereich der Geldinstitute nicht vom Mieter zu vertreten sind.
Durch diese Einwände bin ich unsicher, wie man als Wohnungsvermieter zukünftig bei wiederholt unpünktlichen Zahlungen handeln sollte. Bisher stütze ich mich darauf, daß die Miete am dritten Werktag wenn der 3. auf einen Samstag fällt, spätestens am darauffolgenden Montag auf dem Vermieterkonto eingegangen sein muß. Ist dies nicht der Fall, müßte Verzug eingetreten sein. Aber nun scheint auch dies nicht rechtskräftig zu sein.
Halten Sie die o. g. Fälligkeitsklausel weiterhin für wirksam, oder vertreten Sie auch die Meinung, daß man als Vermieter zukünftig mit der Absendung der Miete spätestens am dritten Werktag rechnen muß und dies bei Zahlungsklagen u. a. berücksichtigen sollte?
T. R.
Antwort: Zu unterscheiden ist zwischen der sog. Vorfälligkeitsklausel und der sog. Rechtzeitigkeitsklausel.
Nach der Vorfälligkeitsklausel ist die Miete monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen. Diese Formularklausel stimmt mit der gesetzlichen Regelung des § 556 b BGB überein und ist daher auch in Formularmietverträgen über Wohnraum unbedenklich. Der Passus "spätestens bis zum dritten Werktag" definiert näher, was unter "Beginn" zu verstehen ist. Die Fälligkeit tritt also erst mit Ablauf des dritten Werktages ein, so daß der Mieter vorher nicht in Verzug kommen kann.
Sonnabende, Sonn- und Feiertage sind nicht als Werktage anzusehen. Fällt der letzte Tag der Fälligkeitsfrist auf einen Sonnabend, Sonntag oder Feiertag, verschiebt sich der Eintritt der Fälligkeit auf den nächsten und der (frühestmögliche) Eintritt des Verzuges auf den darauffolgenden Werktag (BGH, GE 2007, 904).
Ist nur die Vorfälligkeitsklausel vereinbart, braucht der Mieter nicht mehr zu tun, als die Einzahlung oder Überweisung rechtzeitig an seinem Wohnort auf den Weg zu bringen. Dazu reicht bei einer Überweisung als spätester Zeitpunkt derjenige des Eingangs des Überweisungsauftrags bei dem Kreditinstitut des Mieters aus; bei einem Dauerauftrag dürfte der Zeitpunkt der Abbuchung vom Konto des Mieters entscheidend sein. Das Risiko einer zufälligen und bei einer Absendung am Fälligkeitstag wegen der üblichen Banklaufzeiten vorprogrammierten Verzögerung des Zahlungseingangs trägt danach der Vermieter.
Verzögerungen allerdings, die seitens des zur Mietzahlung eingeschalteten Instituts entstehen, muß sich der Mieter zurechnen lassen. Die Gefahr der Verzögerung der Überweisung trägt der Vermieter mithin nur bei den üblichen Banklaufzeiten. Die Mietvorauszahlungsklausel wird nach neuerer Rechtsprechung (LG Berlin, Urteil v. 1.12.2006, 63 S 117/06, WuM 2007, 13) allerdings dann für unwirksam gehalten, wenn der Mieter zur Zahlung mit Dauerauftrag bis zum dritten Werktag des Monats verpflichtet ist und dieser Zahlungsweg keine kurzfristige Änderung des Überweisungsbetrages zum Ende des laufenden Vormonats zuläßt.
Da sowohl bei Fälligkeit der Miete bei Beginn des Mietverhältnisses gem. § 556 b Abs. 1 BGB als auch bei Fälligkeit der Miete bis zum dritten Werktag eines Monats die rechtzeitige Veranlassung der Überweisung ausreicht, ist häufig formularmäßig vereinbart, daß es nicht auf die Leistungshandlung ankommt, sondern auf die Rechtzeitigkeit des Geldeingangs beim Vermieter bzw. der Gutschrift auf seinem Konto (sog. Rechtzeitigkeitsklausel). Obwohl dadurch die Leistungshandlung des Mieters vorverlegt wird, weil der Mieter nunmehr so rechtzeitig die Überweisung veranlassen muß, daß sie gem. § 556 b Abs. 1 BGB bis zum dritten Werktag des laufenden Monats auf dem Konto des Vermieters eingeht, wird diese Rechtzeitigkeitsklausel bisher überwiegend auch in Wohnraummietverträgen für wirksam gehalten (OLG Koblenz, MDR 1993, 213; LG Berlin, ZMR 1992, 394 = GE 1992, 983 =WuM 1992, 605; LG Kassel, WuM 1992, 605; LG Duisburg, ZMR 1988, 99 [100]; LG Kleve WuM 1988, 261[Ls.]; LG Heilbronn, MDR 1991, 862; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 b Rn. 7; Franke, Wohnungsbaurecht, April 2003, § 535 Anm. 15.10; differenzierend Blank/Börstinghaus, § 556 b Rn. 35; kritisch Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 492; a. A. LG Hamburg, NZM 1999, 1041). Etwaige Verspätungen beim Geldinstitut hat der Mieter auch dann nicht zu vertreten (LG Berlin, WuM 1988, 401; LG München I, WuM 1994, 608). Da der Mieter auch bei Verzug für Verzugszinsen etc. nur dann haftet, wenn er schuldhaft gehandelt hat, mithin durch dieses Tatbestandsmerkmal die Sonderfälle erfaßt werden, halten wir die Rechtzeitigkeitsklausel weiterhin für wirksam.
