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Wasserschäden
Wer zahlt für Mietermöbel?
26.07.2007 (GE 14/2007, Seite 936) Fragen & Antworten
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Frage: Aufgrund der starken Regenfälle der letzten Wochen ist es in den Souterrainräumen meines 4-Parteien-Hauses zu Wassereinbrüchen durch die Fenster gekommen. Das Regenwasser stand von außen in den Lichtschächten bzw. in der Abböschung bis zu 20 cm an den Fenstern hoch.
Teppiche, Türblätter und -zargen, Wände sowie Möbel der Mieter sind beschädigt. Bin ich als Gebäudeeigentümer schadensersatzpflichtig meinen Mietern gegenüber (für deren Möbel), und muß ich eine Mietminderung um 1/3 akzeptieren, bis die Räume wieder normal nutzbar sind?
Das Oberflächenwasser, das in die Räume eingedrungen ist, kommt zu einem erheblichen Teil vom Nachbargrundstück, mit dem ich mir eine Hoffläche teile, weil das Gefälle des Geländes zu meinem Haus hin geht und die Hoffläche des Nachbargrundstückes keine Entwässerung hat. Kann ich mich wegen Schadensersatzansprüchen an meinen Nachbarn wenden?
L. D.
Antwort: Für die Schäden an den Möbeln des Mieters müßten Sie nur dann einstehen, wenn bei Errichtung des Hauses die Bauvorschriften für die Lichtschächte nicht eingehalten worden wären und es deswegen zu dem Rückstau des Regenwassers gekommen wäre. Allerdings sind Sie verpflichtet, etwaige Feuchtigkeitsschäden an den Wänden, Türblättern und -zargen zu beseitigen, da der Mieter insoweit verlangen kann, daß der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung während der gesamten Mietdauer gewährleistet ist; auf ein Verschulden des Vermieters kommt es insoweit nicht an. Der Mieter kann die Bruttomiete (!) auch mindern, bis der Wasserschaden wieder beseitigt ist. Die Höhe der Minderungsquote hängt von dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs und insbesondere von dem flächenmäßigen und qualitativen Anteil der vom Mangel betroffenen Räume ab. Bei Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer einer Dreizimmerwohnung mit Schimmelpilzbildung und modrigem Geruch sind schon einmal 80 % Minderung der Nettomiete angesetzt worden (LG Berlin GE 1991, 625).
Regreßansprüche gegen den Nachbarn können Sie nur geltend machen, wenn dieser ein sog. Schutzgesetz schuldhaft verletzt hat. Grundstücke, auf denen Abwasser anfällt und die an betriebsfähig kanalisierten Straßen liegen oder die von solchen Straßen aus zugänglich sind, sind an sich an die öffentliche Entwässerung anzuschließen. Der Anschlußzwang gilt aber nicht für Niederschlagswasser, wenn Maßnahmen zu deren Rückhaltung oder Versickerung durch Bebauungsplan festgesetzt oder angeordnet oder genehmigt sind. In Gebieten offener Bauweise soll Niederschlagswasser dem Untergrund zugeführt werden (§ 40 der Bauordnung von Berlin). Nähere Auskünfte erteilt die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Teppiche, Türblätter und -zargen, Wände sowie Möbel der Mieter sind beschädigt. Bin ich als Gebäudeeigentümer schadensersatzpflichtig meinen Mietern gegenüber (für deren Möbel), und muß ich eine Mietminderung um 1/3 akzeptieren, bis die Räume wieder normal nutzbar sind?
Das Oberflächenwasser, das in die Räume eingedrungen ist, kommt zu einem erheblichen Teil vom Nachbargrundstück, mit dem ich mir eine Hoffläche teile, weil das Gefälle des Geländes zu meinem Haus hin geht und die Hoffläche des Nachbargrundstückes keine Entwässerung hat. Kann ich mich wegen Schadensersatzansprüchen an meinen Nachbarn wenden?
L. D.
Antwort: Für die Schäden an den Möbeln des Mieters müßten Sie nur dann einstehen, wenn bei Errichtung des Hauses die Bauvorschriften für die Lichtschächte nicht eingehalten worden wären und es deswegen zu dem Rückstau des Regenwassers gekommen wäre. Allerdings sind Sie verpflichtet, etwaige Feuchtigkeitsschäden an den Wänden, Türblättern und -zargen zu beseitigen, da der Mieter insoweit verlangen kann, daß der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung während der gesamten Mietdauer gewährleistet ist; auf ein Verschulden des Vermieters kommt es insoweit nicht an. Der Mieter kann die Bruttomiete (!) auch mindern, bis der Wasserschaden wieder beseitigt ist. Die Höhe der Minderungsquote hängt von dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs und insbesondere von dem flächenmäßigen und qualitativen Anteil der vom Mangel betroffenen Räume ab. Bei Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer einer Dreizimmerwohnung mit Schimmelpilzbildung und modrigem Geruch sind schon einmal 80 % Minderung der Nettomiete angesetzt worden (LG Berlin GE 1991, 625).
Regreßansprüche gegen den Nachbarn können Sie nur geltend machen, wenn dieser ein sog. Schutzgesetz schuldhaft verletzt hat. Grundstücke, auf denen Abwasser anfällt und die an betriebsfähig kanalisierten Straßen liegen oder die von solchen Straßen aus zugänglich sind, sind an sich an die öffentliche Entwässerung anzuschließen. Der Anschlußzwang gilt aber nicht für Niederschlagswasser, wenn Maßnahmen zu deren Rückhaltung oder Versickerung durch Bebauungsplan festgesetzt oder angeordnet oder genehmigt sind. In Gebieten offener Bauweise soll Niederschlagswasser dem Untergrund zugeführt werden (§ 40 der Bauordnung von Berlin). Nähere Auskünfte erteilt die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
