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Der Boom treibt die Immobilienpreise nach oben
Investment-Standort Deutschland bleibt attraktiv
02.07.2007 (GE 12/2007, Seite 804) Um durchschnittlich 8 % sind die Kaufpreise für deutsche Gewerbe-/Investment-Immobilien im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Dies ist das komprimierte Ergebnis der aktuellen, jährlich durchgeführten Kaufpreiserhebung von DB Immobilien an 17 ausgewählten Filialstandorten.
Die Preise für verschiedene Arten von Renditeobjekten in unterschiedlichen Lagen werden in einem Tableau als Vielfaches einer Jahresnettomiete (Rohertrag) dargestellt. Multipliziert mit der Grundmiete ergibt sich der durchschnittliche Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten. Im Gegensatz zu anderen Immobilienpreisrecherchen werden von DB Immobilien ausdrücklich nicht die Spitzenwerte, sondern Mittelwerte für Bestandsimmobilien mit mittelfristigen Mietlaufzeiten ausgewiesen. Bei einer individuellen Einwertung können größere Abweichungen auftreten, die im Einzelfall auch bis zu zwei Jahresmieten nach oben oder unten ausschlagen. Dennoch liefern die ermittelten Werte brauchbare Anhaltspunkte, besonders im Vergleich der verschiedenen Standortkategorien, aber auch zwischen verschiedenen Lagequalitäten und Objektarten.
Die in der 2007er Erhebung ausgewiesene beachtliche Teuerung ist Resultat der nach wie vor hohen Nachfrage nach deutschen Anlageimmobilien. Insbesondere die Auslandsnachfrage wirkt hier als Preismotor. Die Rekordumsätze des Jahres 2006 belegen, daß das Angebot zwar ebenfalls zugenommen hat, es reicht aber nicht aus, um die weiter überwiegende Nachfrage zu befriedigen. Die Verkäufer sind auf dem deutschen Investmentmarkt am Drücker und haben den Nachfrageboom genutzt, um höhere Verkaufspreise durchzusetzen.
Hohe Kaufpreise in den Investment-Zeiten
Aus einem von DB Immobilien ebenfalls vorgelegten 10-Jahresvergleich für die besseren Lagen in Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt und Stuttgart geht hervor, daß die Kaufpreise mit durchschnittlich 14,8 Jahresmieten um fast eine Jahresmiete höher liegen als 2006. Dies entspricht bei einem angenommenen Bewirtschaftungskostenanteil von 20 % einem Absacken der Nettorendite von 5,75 % auf 5,4 %. Damit liegen die Renditen an deutschen Top-Standorten aber immer noch höher als in anderen Zentren in Westeuropa. Letzteres erklärt die anhaltende Auslandsnachfrage. Deutschland bleibt im internationalen Vergleich attraktiv. Die realisierten Kaufpreise sind zwar hoch, sie stellen aber keinen Preisrekord auf. Die 2007er Werte für die Investmentzentren hinken immer noch um fast 0,5 Jahresmieten unter dem 10-Jahreshöchststand von 2001 nach, damals wurden 15,2 Jahresmieten im Schnitt bezahlt. So kann das heute erreichte Preisniveau auch als das fortgeschrittene Stadium eines Aufholprozesses bezeichnet werden, der erst 2005 aus der Immobilienkrise heraus begann.
Gewinner sind die größeren Städte der B-Kategorie
Da die Investmentzentren der großen Nachfrage zuwenig Angebot bieten konnten, haben die institutionellen Investoren auch die Ausländer zunehmend die B-Standorte mit ihren stabilen Mietmärkten ins Visier genommen. Davon haben Städte wie Freiburg, Karlsruhe, Mannheim oder Wiesbaden profitiert. Hier weist DB Immobilien über alle Lagen und Objektarten eine durchschnittliche Aufwertung um 0,9 Jahresmieten aus, was gegenüber dem Frühjahr 2006 einer Erhöhung um rd. 7,9 % entspricht. Besonders die ersten Lagen sind international gefragt, hier hat die 1a-Lage um 1,4 und die 1b-Lage um 1,1 im Vervielfältiger zugelegt. Von den Mittelstädten, die von den institutionellen Investoren weniger präferiert werden, ist dagegen mit einer Teuerung von 0,7 Jahresmieten bzw. 6,5 % über alles nur ein moderater Preisanstieg zu vermelden. Es zeigt sich, daß die Nachfrage der privaten Anleger, die hier die wesentliche Investorengruppe stellen, noch nicht die Stärke früherer Boomphasen wie etwa zur Jahrtausendwende erreicht hat.
Sensationeller Preisanstieg im Osten
Besonders die sächsische Landeshauptstadt hat eine gewaltige Aufwertung erfahren und ist in der Gunst der Anleger regelrecht nach oben geschossen. Mit 15 bis 16 Jahresmieten für die Toplagen reiht sich Dresden zwar noch nicht in die Phalanx der Investment-Zentren ein, hat aber um zwei Zähler entsprechend 15 % Preiserhöhung deutlich aufgeholt. Selbst die bisher in den Kaufpreistableaus von DB Immobilien als Rendite-Schnäppchen aufgeführten Städte Chemnitz und Rostock haben zugelegt, weisen aber immer noch ein vergleichsweise niedriges Preisniveau auf. Hier können Renditeimmobilien bei einem ebenfalls niedrigen Mietniveau als Basis der Kaufpreisfindung immer noch sehr preiswert erworben werden. Manches spricht dafür, daß eine optimistische Erwartung zukünftiger Preissteigerungen gerechtfertigt ist. Im Durchschnitt über alle untersuchten Kategorien haben die drei ostdeutschen Städte in einem Jahr einen Preisschub von 1,3 Jahresmieten erlebt, was eine Verteuerung um satte 13,7 % bedeutet.
Einzelhandelsimmobilien erleben ein Comeback
Im vertikalen Vergleich der Objektarten weist die Erhebung von DB Immobilien neben den Geschäftshäusern in 1a- und 1b-Lagen signifikante positive Ausschläge bei den Einzelhandelsimmobilien aus. Über alle Städte-Kategorien hinweg werden für Nahversorgungszentren sowie SB-/Fachmärkte als Bestandsimmobilien in Stadtteillagen wie in der Peripherie 1,2 Jahresmieten mehr bezahlt als vor einem Jahr. Der beachtliche Preisanstieg von rd. 11 % zeigt, daß die viele Jahre geschmähte Objektart wieder gesucht ist und ihre Anleger findet. Sicherlich ist dies auch der guten konjunkturellen Entwicklung zu verdanken, die mit einer stärkeren Konsumnachfrage den Einzelhandel als Mieter dieser Objektart stabilisiert hat.
Deutsche Binnennachfrage zieht an
Zwar ist die Auslandsnachfrage auf dem deutschen Investmentimmobilienmarkt bei weitem dominierend und hat 2006 mit einem gemeldeten Anteil von 75 % neue Rekordhöhen erreicht, doch ist daneben auch die Binnennachfrage um fast 80 % absolut gestiegen. Dieser begrüßenswerte Trend könnte sich noch fortsetzen, zumal die deutschen Investoren höheren Wert auf die Langzeitperformance eines Renditeobjekts legen als die ausländischen, die in der Regel kurzfristiger und finanzorientierter denken. Aufgrund der sich wieder schließenden Schere zwischen Immobilienrendite und Zinsniveau wird aber gerade für die primär finanzorientierte Auslandsnachfrage die Investition tendenziell unattraktiver. Da noch ein riesiger Nachfragestau abzuarbeiten ist, wird man dies 2007 noch kaum spüren, jedoch könnten schon 2008 Bremsspuren sichtbar werden. Ob die dann entstehende Lücke durch die Binnennachfrage geschlossen werden kann, erscheint eher unwahrscheinlich. Allenfalls die jetzt beschlossenen deutschen REITs könnten hier gerade zur rechten Zeit als neue Investorengruppe auftreten. Es darf vorausgesagt werden, daß viele deutsche Unternehmen das Steuergeschenk der Exit-Tax-Regelung annehmen und stille Reserven in Form von Immobilienbeständen zum halben Steuersatz durch Verkauf an REITs auflösen werden. So würde auf die zusätzliche Nachfrage der REITs auch ein zusätzliches Angebot treffen, was dem Transaktionsvolumen insgesamt zugute käme. Das Ausmaß des REIT-Effektes auf den deutschen Investment-Immobilienmarkt ist noch nicht absehbar, es könnte aber bei positivem Verlauf gigantisch sein. Damit wären gegenläufige Marktentwicklungen durchaus kompensierbar. DB Immobilien erwartet jedenfalls keinen jähen Absturz der Immobilienpreise, aber eine bald einsetzende Seitwärtsbewegung mit relativ stabilen Kaufpreisen auf hohem Niveau. Wie lange eine solch ruhigere Phase anhalten wird, vermag niemand vorauszusagen. Potentiellen Verkäufern ist zu raten, nicht abzuwarten, sondern die für sie aktuell günstige Marktsituation zu nutzen, solange sie noch vorherrscht.
Die in der 2007er Erhebung ausgewiesene beachtliche Teuerung ist Resultat der nach wie vor hohen Nachfrage nach deutschen Anlageimmobilien. Insbesondere die Auslandsnachfrage wirkt hier als Preismotor. Die Rekordumsätze des Jahres 2006 belegen, daß das Angebot zwar ebenfalls zugenommen hat, es reicht aber nicht aus, um die weiter überwiegende Nachfrage zu befriedigen. Die Verkäufer sind auf dem deutschen Investmentmarkt am Drücker und haben den Nachfrageboom genutzt, um höhere Verkaufspreise durchzusetzen.
Hohe Kaufpreise in den Investment-Zeiten
Aus einem von DB Immobilien ebenfalls vorgelegten 10-Jahresvergleich für die besseren Lagen in Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt und Stuttgart geht hervor, daß die Kaufpreise mit durchschnittlich 14,8 Jahresmieten um fast eine Jahresmiete höher liegen als 2006. Dies entspricht bei einem angenommenen Bewirtschaftungskostenanteil von 20 % einem Absacken der Nettorendite von 5,75 % auf 5,4 %. Damit liegen die Renditen an deutschen Top-Standorten aber immer noch höher als in anderen Zentren in Westeuropa. Letzteres erklärt die anhaltende Auslandsnachfrage. Deutschland bleibt im internationalen Vergleich attraktiv. Die realisierten Kaufpreise sind zwar hoch, sie stellen aber keinen Preisrekord auf. Die 2007er Werte für die Investmentzentren hinken immer noch um fast 0,5 Jahresmieten unter dem 10-Jahreshöchststand von 2001 nach, damals wurden 15,2 Jahresmieten im Schnitt bezahlt. So kann das heute erreichte Preisniveau auch als das fortgeschrittene Stadium eines Aufholprozesses bezeichnet werden, der erst 2005 aus der Immobilienkrise heraus begann.
Gewinner sind die größeren Städte der B-Kategorie
Da die Investmentzentren der großen Nachfrage zuwenig Angebot bieten konnten, haben die institutionellen Investoren auch die Ausländer zunehmend die B-Standorte mit ihren stabilen Mietmärkten ins Visier genommen. Davon haben Städte wie Freiburg, Karlsruhe, Mannheim oder Wiesbaden profitiert. Hier weist DB Immobilien über alle Lagen und Objektarten eine durchschnittliche Aufwertung um 0,9 Jahresmieten aus, was gegenüber dem Frühjahr 2006 einer Erhöhung um rd. 7,9 % entspricht. Besonders die ersten Lagen sind international gefragt, hier hat die 1a-Lage um 1,4 und die 1b-Lage um 1,1 im Vervielfältiger zugelegt. Von den Mittelstädten, die von den institutionellen Investoren weniger präferiert werden, ist dagegen mit einer Teuerung von 0,7 Jahresmieten bzw. 6,5 % über alles nur ein moderater Preisanstieg zu vermelden. Es zeigt sich, daß die Nachfrage der privaten Anleger, die hier die wesentliche Investorengruppe stellen, noch nicht die Stärke früherer Boomphasen wie etwa zur Jahrtausendwende erreicht hat.
Sensationeller Preisanstieg im Osten
Besonders die sächsische Landeshauptstadt hat eine gewaltige Aufwertung erfahren und ist in der Gunst der Anleger regelrecht nach oben geschossen. Mit 15 bis 16 Jahresmieten für die Toplagen reiht sich Dresden zwar noch nicht in die Phalanx der Investment-Zentren ein, hat aber um zwei Zähler entsprechend 15 % Preiserhöhung deutlich aufgeholt. Selbst die bisher in den Kaufpreistableaus von DB Immobilien als Rendite-Schnäppchen aufgeführten Städte Chemnitz und Rostock haben zugelegt, weisen aber immer noch ein vergleichsweise niedriges Preisniveau auf. Hier können Renditeimmobilien bei einem ebenfalls niedrigen Mietniveau als Basis der Kaufpreisfindung immer noch sehr preiswert erworben werden. Manches spricht dafür, daß eine optimistische Erwartung zukünftiger Preissteigerungen gerechtfertigt ist. Im Durchschnitt über alle untersuchten Kategorien haben die drei ostdeutschen Städte in einem Jahr einen Preisschub von 1,3 Jahresmieten erlebt, was eine Verteuerung um satte 13,7 % bedeutet.
Einzelhandelsimmobilien erleben ein Comeback
Im vertikalen Vergleich der Objektarten weist die Erhebung von DB Immobilien neben den Geschäftshäusern in 1a- und 1b-Lagen signifikante positive Ausschläge bei den Einzelhandelsimmobilien aus. Über alle Städte-Kategorien hinweg werden für Nahversorgungszentren sowie SB-/Fachmärkte als Bestandsimmobilien in Stadtteillagen wie in der Peripherie 1,2 Jahresmieten mehr bezahlt als vor einem Jahr. Der beachtliche Preisanstieg von rd. 11 % zeigt, daß die viele Jahre geschmähte Objektart wieder gesucht ist und ihre Anleger findet. Sicherlich ist dies auch der guten konjunkturellen Entwicklung zu verdanken, die mit einer stärkeren Konsumnachfrage den Einzelhandel als Mieter dieser Objektart stabilisiert hat.
Deutsche Binnennachfrage zieht an
Zwar ist die Auslandsnachfrage auf dem deutschen Investmentimmobilienmarkt bei weitem dominierend und hat 2006 mit einem gemeldeten Anteil von 75 % neue Rekordhöhen erreicht, doch ist daneben auch die Binnennachfrage um fast 80 % absolut gestiegen. Dieser begrüßenswerte Trend könnte sich noch fortsetzen, zumal die deutschen Investoren höheren Wert auf die Langzeitperformance eines Renditeobjekts legen als die ausländischen, die in der Regel kurzfristiger und finanzorientierter denken. Aufgrund der sich wieder schließenden Schere zwischen Immobilienrendite und Zinsniveau wird aber gerade für die primär finanzorientierte Auslandsnachfrage die Investition tendenziell unattraktiver. Da noch ein riesiger Nachfragestau abzuarbeiten ist, wird man dies 2007 noch kaum spüren, jedoch könnten schon 2008 Bremsspuren sichtbar werden. Ob die dann entstehende Lücke durch die Binnennachfrage geschlossen werden kann, erscheint eher unwahrscheinlich. Allenfalls die jetzt beschlossenen deutschen REITs könnten hier gerade zur rechten Zeit als neue Investorengruppe auftreten. Es darf vorausgesagt werden, daß viele deutsche Unternehmen das Steuergeschenk der Exit-Tax-Regelung annehmen und stille Reserven in Form von Immobilienbeständen zum halben Steuersatz durch Verkauf an REITs auflösen werden. So würde auf die zusätzliche Nachfrage der REITs auch ein zusätzliches Angebot treffen, was dem Transaktionsvolumen insgesamt zugute käme. Das Ausmaß des REIT-Effektes auf den deutschen Investment-Immobilienmarkt ist noch nicht absehbar, es könnte aber bei positivem Verlauf gigantisch sein. Damit wären gegenläufige Marktentwicklungen durchaus kompensierbar. DB Immobilien erwartet jedenfalls keinen jähen Absturz der Immobilienpreise, aber eine bald einsetzende Seitwärtsbewegung mit relativ stabilen Kaufpreisen auf hohem Niveau. Wie lange eine solch ruhigere Phase anhalten wird, vermag niemand vorauszusagen. Potentiellen Verkäufern ist zu raten, nicht abzuwarten, sondern die für sie aktuell günstige Marktsituation zu nutzen, solange sie noch vorherrscht.
Autor: Hans-Jürgen Schwanz, Leiter Geschäftsbereich Gewerbe/Investment, DB Immobilien, [email protected]
