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Schimmelbefall
Fugenschwarz zu beseitigen?
29.05.2007 (GE 10/2007, Seite 681) Fragen & Antworten
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Frage: Mein Mieter verlangte, daß ich die schwarz aussehende Verfugung der Fliesen im Badezimmer und die Silikonabdichtung um die Badewanne und das Waschbecken herum beseitige. Er meinte, es sei Schimmel; mein Handwerker meinte, es sei Schmutz. Es gibt Fotos. Der Mieter kürzte die Miete um 20 %. Auf meine Einwände reagiert der Mieter nicht.
Es handelt sich um ein innenliegendes Bad ohne Fenster; einen Rohrbruch gibt es nicht, die Lüftung erfolgt über einen nicht verschlossenen Lüftungsschacht (Kontrolle durch den WEG-Hausmeister), die Badtür hat einen Lüftungsschlitz.
Der Mieter hat seit Mietbeginn vor sieben Jahren nicht renoviert. Er duscht täglich viermal, wie er schreibt ohne die Wände trockenzuwischen, wie ich meine , und er hat damit seine Instandhaltungspflicht laut Mietvertrag verletzt.
Meiner Meinung nach ist es unter diesen Umständen unvermeidlich, daß sich an den Fugen Schimmel bildet.
Bin ich verpflichtet, in bestimmten Abständen die Fugen zu kontrollieren und diese gegebenenfalls gegen Schimmel zu behandeln oder den Schmutz abzuwischen?
Ist der Mieter nicht verpflichtet, mit haushaltsüblichen Badreinigern (teilweise auch speziell gegen Schimmel) regelmäßig das Bad zu putzen?
Um die Mietabzüge zu stoppen, habe ich inzwischen die Fugen erneuern lassen. Sind die Mietabzüge einklagbar?
Klaus H., Duisburg
Antwort: Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt (BGH, Urteil vom 10.11.2004, XII ZR 71/01, GE 2005, 120; LG Berlin, Urteil vom 18.11.2002, 67 S 147/02, GE 2003, 253). Dazu muß der Vermieter die Möglichkeit einer in seinem Einfluß- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache ausräumen (LG Berlin, Urteil vom 13.1.1995, 64 S 387/93, GE 1995, 761; LG Berlin, Urteil vom 10.4.2000, 64 S 508/98).
Bei Feuchtigkeitserscheinungen bedeutet dies: Bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, daß die Feuchtigkeit infolge von Baumängeln, Fassadenschäden, Putzschäden, mangelhafter Dachisolierung, Schäden an der Dacheindeckung, Flachdachmängeln, Rissen in den Isolierbahnen, ungenügender Wärmedämmung, Wärme(Kälte-)brücken durch Betonkragarme, Mängeln an der Attikaverkleidung u. a. in die Wohnung des Mieters gelangt sein kann, so muß der Vermieter sich zunächst entlasten.
Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, sich hinsichtlich der Ursachen einer Schimmelpilzbildung in den gemieteten Räumen dahingehend zu entlasten, daß Baumängel dafür nicht in Betracht kommen (LG Berlin, Urteil vom 23.1.2001, 64 S 320/99, GE 2001, 1133 = ZMR 2002, 48; LG Berlin, Urteil vom 6.5.2003, 64 S 342/02). Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat, also daß infolge seines Wohn- und Lüftungsverhaltens die Stockflecken nicht von ihm verursacht worden sein können (LG Berlin, GE 1988, 35). Der Mieter hat daher keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Beseitigung der Ursachen für Schwarzfärbung, wenn nach der Beweisaufnahme feststeht, daß die Ursachen aus dem Einflußbereich des Mieters stammen (LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 2005, 67 S 401/03, GE 2005, 995).
Beruhen Feuchtigkeitsschäden hauptsächlich auf Baumängeln und nur zu einem Teil auf Nutzerverhalten (Möblierung), kann der Mieter Instandsetzung verlangen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 8.3.2006, 4 C 339/05; LG Berlin, Urteil vom 10.8.2006, 62 S 101/06, GE 2007, 151).
Wenn auch in dem von Ihnen geschilderten Fall Anhaltspunkte dafür sprechen, daß die Ursachen der Schwarzfärbung im Obhutsbereich des Mieters liegen, dürfte letzten Endes erst ein Gutachten darüber Klarheit schaffen, wer dafür verantwortlich ist. Davon hängt es auch ab, ob die Minderung von Ihnen als Mietabzüge bezeichnet gerechtfertigt war. Da die Gutachterkosten dafür weitaus höher sein dürften als die noch offene Miete, müßten Sie selbst entscheiden, ob sich ein Rechtsstreit lohnt. Auch ohne Gutachter wäre zu prüfen, ob Sie nicht gegen die Höhe der Mietminderung vorgehen sollten. 20 % erscheinen für den geschilderten Fall sofern überhaupt berechtigt viel zu hoch (vgl. die Mietminderungsliste bei Kinne, Mängel in Mieträumen [Grundeigentum-Verlag 2004], Seite 204 ff. zum Stichwort "Schimmel").
Zur Reinigung des Bades ist natürlich der Mieter verpflichtet. Um Schönheitsreparaturen handelt es sich dabei nicht.
Es handelt sich um ein innenliegendes Bad ohne Fenster; einen Rohrbruch gibt es nicht, die Lüftung erfolgt über einen nicht verschlossenen Lüftungsschacht (Kontrolle durch den WEG-Hausmeister), die Badtür hat einen Lüftungsschlitz.
Der Mieter hat seit Mietbeginn vor sieben Jahren nicht renoviert. Er duscht täglich viermal, wie er schreibt ohne die Wände trockenzuwischen, wie ich meine , und er hat damit seine Instandhaltungspflicht laut Mietvertrag verletzt.
Meiner Meinung nach ist es unter diesen Umständen unvermeidlich, daß sich an den Fugen Schimmel bildet.
Bin ich verpflichtet, in bestimmten Abständen die Fugen zu kontrollieren und diese gegebenenfalls gegen Schimmel zu behandeln oder den Schmutz abzuwischen?
Ist der Mieter nicht verpflichtet, mit haushaltsüblichen Badreinigern (teilweise auch speziell gegen Schimmel) regelmäßig das Bad zu putzen?
Um die Mietabzüge zu stoppen, habe ich inzwischen die Fugen erneuern lassen. Sind die Mietabzüge einklagbar?
Klaus H., Duisburg
Antwort: Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt (BGH, Urteil vom 10.11.2004, XII ZR 71/01, GE 2005, 120; LG Berlin, Urteil vom 18.11.2002, 67 S 147/02, GE 2003, 253). Dazu muß der Vermieter die Möglichkeit einer in seinem Einfluß- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache ausräumen (LG Berlin, Urteil vom 13.1.1995, 64 S 387/93, GE 1995, 761; LG Berlin, Urteil vom 10.4.2000, 64 S 508/98).
Bei Feuchtigkeitserscheinungen bedeutet dies: Bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, daß die Feuchtigkeit infolge von Baumängeln, Fassadenschäden, Putzschäden, mangelhafter Dachisolierung, Schäden an der Dacheindeckung, Flachdachmängeln, Rissen in den Isolierbahnen, ungenügender Wärmedämmung, Wärme(Kälte-)brücken durch Betonkragarme, Mängeln an der Attikaverkleidung u. a. in die Wohnung des Mieters gelangt sein kann, so muß der Vermieter sich zunächst entlasten.
Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, sich hinsichtlich der Ursachen einer Schimmelpilzbildung in den gemieteten Räumen dahingehend zu entlasten, daß Baumängel dafür nicht in Betracht kommen (LG Berlin, Urteil vom 23.1.2001, 64 S 320/99, GE 2001, 1133 = ZMR 2002, 48; LG Berlin, Urteil vom 6.5.2003, 64 S 342/02). Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat, also daß infolge seines Wohn- und Lüftungsverhaltens die Stockflecken nicht von ihm verursacht worden sein können (LG Berlin, GE 1988, 35). Der Mieter hat daher keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Beseitigung der Ursachen für Schwarzfärbung, wenn nach der Beweisaufnahme feststeht, daß die Ursachen aus dem Einflußbereich des Mieters stammen (LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 2005, 67 S 401/03, GE 2005, 995).
Beruhen Feuchtigkeitsschäden hauptsächlich auf Baumängeln und nur zu einem Teil auf Nutzerverhalten (Möblierung), kann der Mieter Instandsetzung verlangen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 8.3.2006, 4 C 339/05; LG Berlin, Urteil vom 10.8.2006, 62 S 101/06, GE 2007, 151).
Wenn auch in dem von Ihnen geschilderten Fall Anhaltspunkte dafür sprechen, daß die Ursachen der Schwarzfärbung im Obhutsbereich des Mieters liegen, dürfte letzten Endes erst ein Gutachten darüber Klarheit schaffen, wer dafür verantwortlich ist. Davon hängt es auch ab, ob die Minderung von Ihnen als Mietabzüge bezeichnet gerechtfertigt war. Da die Gutachterkosten dafür weitaus höher sein dürften als die noch offene Miete, müßten Sie selbst entscheiden, ob sich ein Rechtsstreit lohnt. Auch ohne Gutachter wäre zu prüfen, ob Sie nicht gegen die Höhe der Mietminderung vorgehen sollten. 20 % erscheinen für den geschilderten Fall sofern überhaupt berechtigt viel zu hoch (vgl. die Mietminderungsliste bei Kinne, Mängel in Mieträumen [Grundeigentum-Verlag 2004], Seite 204 ff. zum Stichwort "Schimmel").
Zur Reinigung des Bades ist natürlich der Mieter verpflichtet. Um Schönheitsreparaturen handelt es sich dabei nicht.
