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Schönheitsreparaturen: BGH kippt verbreiteten Vertrag
Verpflichtung zur Beibehaltung "bisheriger Ausführungsart" bei Renovierung unzulässig
29.05.2007 (GE 10/2007, Seite 683) Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der "bisherigen Ausführungsart" für Schönheitsreparaturen abweichen darf, ist unklar und benachteiligt den Mieter nach Aufassung des BGH derart unangemessen, daß die Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters in Gänze entfällt. Betroffen von der Entscheidung ist ein Großteil der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und der Genossenschaften, der dieses Vertragsmuster benutzt.
Der Fall: In den Allgemeinen Vertragsbedingungen der Vermieterin stand die Klausel "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen". Zum Vertragsende führte der Mieter keine Schönheitsreparaturen durch. Die Vermieterin forderte Schadensersatz und hatte damit beim Amts- und Landgericht (Berlin) keinen Erfolg. Das führte zur zugelassenen Revision zum BGH.
Das Urteil: Der BGH wies die Revision zurück. Die Klausel zur Beibehaltung der bisherigen Ausführungsart sei unwirksam, weil sie unklar sei (§ 305 c Abs. 2 BGB) und den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Unklar war die Klausel deswegen, weil nicht eindeutig sei, was unter Ausführungsart zu verstehen sei. Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im einzelnen oder beides. Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein solle oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen Ausführungsart beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne daß für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei. Da die Klausel schon aus diesem Grunde unwirksam sei, bedürfe es keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirke und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 unwirksam sei. Die Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. So bezieht sich der BGH auf seine Entscheidung vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 = GE 2004, 1450).
Anmerkung: Das vorliegende Urteil zeigt die "Gefährlichkeit" von AGB-Klauseln mit einem bestimmten "Diktat" des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Ist die Klausel unwirksam, führt das auch zur Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter schlechthin mit der Folge, daß der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH die Frage, ob es sich insofern auch um eine unzulässige Endrenovierungsklausel handelt. Nach hier vertretener Ansicht (ebenso Langenberg [Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdn. 76 ff., auf den sich übrigens der BGH ausdrücklich bezieht) handelt es sich im Ergebnis um eine (unwirksame) Endrenovierungsklausel, denn wenn der Mieter im laufenden Mietverhältnis die Wohnung nach seinem Geschmack anderweitig dekorieren möchte, müßte er zum Ende des Mietverhältnisses auf jeden Fall wieder umdekorieren, um zur bisherigen Ausführungsart zurückzukehren. Das würde selbst dann gelten, wenn er gerade erst vor kurzer Zeit renoviert hatte.
Eine ganz andere Frage ist es und hat mit dem vorliegenden Problem nichts zu tun, ob der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in jedem Fall in einer nach seinem Geschmack dekorierten Art zurückgeben darf. Das ist jedoch zu verneinen, denn er muß die Wohnung in einem Zustand zurückgeben, der eine Weitervermietung zuläßt. Nach allgemeiner Meinung muß er daher die Wohnung in sogenannter gedeckter Dekoration zurückgeben, d. h. nicht mit schreienden Farben (schwarz, rosa, lila usw.) und auch nicht in sehr eigenwilliger Dekorationsart. Die BGH-Entscheidung läßt offen, ob der Vermieter durch Formularklausel dem Mieter vorschreiben darf, die Wohnung in der gemieteten Dekorationsart (Grundausstattung) zurückzugeben? Darf er eine Wohnung mit Mustertapete mit Rauhfasertapete beklebt und mit Dispersionsfarbe überstrichen zurückgeben bzw. umgekehrt, darf er von einer mit Rauhfaser ausgestatteten und mit Dispersionsfarbe überstrichenen Ausführungsart abweichen und die Wohnung mit Mustertapete beklebt zurückgeben? Nach hier vertretener Ansicht besteht ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters für die Beibehaltung der grundlegenden Dekorationsart, so daß der Mieter, der eine Wohnung mit Rauhfaserausstattung gemietet hat, die Wohnung nicht zum Mietende mit Dekortapete beklebt zurückgeben darf.
BGH, Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 - Wortlaut Seite 717
Das Urteil: Der BGH wies die Revision zurück. Die Klausel zur Beibehaltung der bisherigen Ausführungsart sei unwirksam, weil sie unklar sei (§ 305 c Abs. 2 BGB) und den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Unklar war die Klausel deswegen, weil nicht eindeutig sei, was unter Ausführungsart zu verstehen sei. Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im einzelnen oder beides. Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein solle oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen Ausführungsart beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne daß für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei. Da die Klausel schon aus diesem Grunde unwirksam sei, bedürfe es keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirke und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 unwirksam sei. Die Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. So bezieht sich der BGH auf seine Entscheidung vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 = GE 2004, 1450).
Anmerkung: Das vorliegende Urteil zeigt die "Gefährlichkeit" von AGB-Klauseln mit einem bestimmten "Diktat" des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Ist die Klausel unwirksam, führt das auch zur Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter schlechthin mit der Folge, daß der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH die Frage, ob es sich insofern auch um eine unzulässige Endrenovierungsklausel handelt. Nach hier vertretener Ansicht (ebenso Langenberg [Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdn. 76 ff., auf den sich übrigens der BGH ausdrücklich bezieht) handelt es sich im Ergebnis um eine (unwirksame) Endrenovierungsklausel, denn wenn der Mieter im laufenden Mietverhältnis die Wohnung nach seinem Geschmack anderweitig dekorieren möchte, müßte er zum Ende des Mietverhältnisses auf jeden Fall wieder umdekorieren, um zur bisherigen Ausführungsart zurückzukehren. Das würde selbst dann gelten, wenn er gerade erst vor kurzer Zeit renoviert hatte.
Eine ganz andere Frage ist es und hat mit dem vorliegenden Problem nichts zu tun, ob der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in jedem Fall in einer nach seinem Geschmack dekorierten Art zurückgeben darf. Das ist jedoch zu verneinen, denn er muß die Wohnung in einem Zustand zurückgeben, der eine Weitervermietung zuläßt. Nach allgemeiner Meinung muß er daher die Wohnung in sogenannter gedeckter Dekoration zurückgeben, d. h. nicht mit schreienden Farben (schwarz, rosa, lila usw.) und auch nicht in sehr eigenwilliger Dekorationsart. Die BGH-Entscheidung läßt offen, ob der Vermieter durch Formularklausel dem Mieter vorschreiben darf, die Wohnung in der gemieteten Dekorationsart (Grundausstattung) zurückzugeben? Darf er eine Wohnung mit Mustertapete mit Rauhfasertapete beklebt und mit Dispersionsfarbe überstrichen zurückgeben bzw. umgekehrt, darf er von einer mit Rauhfaser ausgestatteten und mit Dispersionsfarbe überstrichenen Ausführungsart abweichen und die Wohnung mit Mustertapete beklebt zurückgeben? Nach hier vertretener Ansicht besteht ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters für die Beibehaltung der grundlegenden Dekorationsart, so daß der Mieter, der eine Wohnung mit Rauhfaserausstattung gemietet hat, die Wohnung nicht zum Mietende mit Dekortapete beklebt zurückgeben darf.
BGH, Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 - Wortlaut Seite 717
Autor: Klaus Schach
