Vermieter hat für Entfernung zu sorgen

29.05.2007 (GE 10/2007, Seite 688) Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB betrifft nicht nur die Mietwohnung selbst, sondern auch das Wohnumfeld, so daß bei Veränderungen ein Mietmangel eintreten kann (zur Verschattung durch Bäume vgl. aber redaktionelle Anmerkung in GE 2006, 1519). An den Störer selbst kann sich der Mieter oft nicht wenden, da nach § 1004 BGB zwar die Zuführung von Stoffen, nicht aber der Lichtentzug untersagt werden kann.

Der Fall: Der Bewohner einer Nachbarwohnung hatte eine Strohmatte entlang der Grundstücksgrenze angebracht, wodurch der Blick des Mieters von seinem Wintergarten aus auf den begrünten Hof beeinträchtigt wurde. Er verlangte vom Vermieter Entfernung und machte Minderung geltend.

Das Urteil: Mit Urteil vom 23. April 2007 hielt das Amtsgericht Charlottenburg die Klage auf Entfernung für begründet, da der Vermiete dafür zu sorgen habe, daß Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs unterbleiben. Darauf, daß der Vermieter zufälligerweise auch Vermieter der Wohnung auf dem Nachbargrundstück war, komme es nicht an. Ein Minderungsrecht verneint das Amtsgericht aber, da nur eine unerhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit vorliege.

Anmerkung der Redaktion: Das Gericht läßt offen, wie denn ein solches Urteil auf Beseitigung der Störung durch einen Dritten zu vollstrecken wäre. Anwendbar dürfte § 888 ZPO sein (Zwangsgeld), wenn der Vermieter einen durchsetzbaren Anspruch gegen den Störer auf dem Nachbargrundstück hat (OLG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1768). Wenn – anders als im entschiedenen Fall – zu dem Störer keine vertraglichen Ansprüche bestehen, kann der Vermieter keine Entfernung verlangen mit der Folge, daß auch eine entsprechende Klage des Mieters mangels Vollstreckbarkeit unzulässig wäre (vgl. Handbuch des Nachbarrechts Berlin, S. 85).

AG Charlottenburg, Urteil vom 23. April 2007 - 221 C 531/06 - Wortlaut Seite 727