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BGH kippt langjährige eigene Rechtsprechung
Unwirksamkeit von Quotenklauseln mit "starren" Fristenplänen
02.11.2006 (GE 21/06 Seite 1332) Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entgegen der eigenen
langjährigen Rechtsprechung durch Urteil vom 18. Oktober - VIII ZR 52/06 -
entschieden, daß formularvertragliche Abgeltungsklauseln (Quotenklauseln) in
Wohnraummietverträgen, die sich an starren Fristen und Prozentsätzen
ausrichten, unwirksam sind.
Der Fall: Ein Mieter hatte am Ende der rund zweijährigen Mietzeit
Rückzahlung der Kaution verlangt. Die Vermieterin hat die Kaution mit
zeitanteiligen Renovierungskosten verrechnet. Nach der im Mietvertrag der
Parteien enthaltenen Abgeltungsklausel mußte der Mieter, wenn er vor Ablauf
der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszog, nach einer
Nutzungsdauer von mehr als zwei, aber nicht mehr als drei Jahren für Küche
und Bad 66 % der Kosten der Schönheitsreparaturen entrichten, für Wohn-
und Schlafzimmer 40 % und für Nebenräume 42,85 %. Die Vorinstanzen
hatten der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution im wesentlichen
stattgegeben, weil die Quotenklausel eine Kostenbeteiligung des Mieters auf
der Grundlage starrer Fristen und Prozentsätze vorsehe und deshalb
unwirksam sei.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof hat die vom Landgericht zugelassene
Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Nach ständiger Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs seien Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie
dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des
laufenden Mietverhältnisses nach einem starren Fristenplan auferlegten (vgl.
BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Denn
dadurch könne der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden,
obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf bestehe,
weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt
habe. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entgegen seiner bisherigen
Rechtsprechung - entschieden, daß diese Erwägungen auf
Abgeltungsklauseln zu übertragen seien. Soweit der Bundesgerichtshof
Abgeltungsklauseln mit starren Fristen und Prozentsätzen in früheren
Entscheidungen als wirksam angesehen habe (z. B. Urteil vom 6. Oktober
2004 - VIII ZR 215/03 - GE 2004, 1452), gebe er diese Rechtsprechung jetzt
ausdrücklich auf.
Anmerkung: Bisher liegt die Entscheidung des BGH noch nicht im Wortlaut
vor, sondern es gibt nur eine Presseerklärung. Eine genauere Analyse vor
allem auch der Folgen für Altverträge ist deshalb noch nicht möglich.
Auch die vom Grundeigentum-Verlag in Zusammenarbeit mit Haus & Grund
Berlin herausgegebenen Mietverträge für Wohn- und Gewerberaum enthalten,
wie fast alle in der Bundesrepublik verwendeten Formularmietverträge, eine
solche Quoten-/Abgeltungsklausel mit starren Fristen.
Deshalb die dringende Empfehlung, die Abgeltungsklauseln in den
Vertragsmustern zunächst ersatzlos zu streichen.
Sie findet sich im
Formular MV I Fassung I-AGB/KE/6.2006, Seite 3
§ 4 letzter Absatz
"Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt
Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die
Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages
eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter
nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten
Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt
der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines
Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40
%, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es
unbenommen, nachzuweisen, daß die Kosten des Voranschlages höher sind
als ortsüblich. Der Mieter ist berechtigt, seiner anteiligen
Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des
Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen
läßt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit."
Formular MV II Fassung II-AGB/KE/6.2006, Seite 3
§ 4 letzter Absatz
"Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt
Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die
Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages
eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter
nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten
Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt
der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines
Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40
%, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es
unbenommen, nachzuweisen, daß die Kosten des Voranschlages höher sind
als ortsüblich. Der Mieter ist berechtigt, seiner anteiligen
Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des
Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen
läßt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit."
Formular Geschäftsraummietvertrag - Fassung II-AGB/1.2006, Seite 2
§ 4 Nr. 3
"Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt
Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die
Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages
eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter
nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten
Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt
der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines
Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40
%, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es
unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch
zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses
Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen läßt,
gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit."
Ansonsten können die Vertragsmuster unverändert beibehalten werden. In
unseren elektronischen Mietverträgen wurde die Klausel bereits unmittelbar
nach Veröffentlichung der BGH-Presseerklärung entfernt.
Diese Empfehlung gilt ungeachtet dessen, daß der BGH die kompletten
Schönheitsreparaturenregelungen unseres Formulars einschließlich
Quotenklausel noch mit Urteil vom 6. Oktober 2004 (GE 2004, 1452)
einschränkungslos für wirksam gehalten hat.
Aus der Pressemitteilung des BGH geht nicht hervor, ob eine nun plötzlich
entgegen früherer ständiger Rechtsprechung unwirksame Quotenklausel auf
eine wirksame Hauptvereinbarung abfärbt mit der Folge, daß die
gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Das letztere
Problem hatte der VIII. Senat schon einmal intern diskutiert und war aber
noch in der alten Richterbesetzung (seit einigen Monaten ist dieser BGH-
Senat umfassend umbesetzt) zur einhelligen Auffassung gelangt, eine
unwirksame Quotenklausel färbe nicht auf eine wirksame Hauptklausel ab. Ob
der VIII. Senat das in neuer Besetzung auch so sieht, ist offen.
Völlig offen ist, wie die neue BGH-Entscheidung auf Bestandsmietverträge
wirkt, insbesondere unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten und
hinsichtlich des Vertrauensschutzes. Andere Senate des Bundesgerichtshofes
hatten in vergleichbaren Fällen der Änderung einer ständigen Rechtsprechung
(z.B. bei Vertragsstrafeklauseln in Bauverträgen), auf die sich die beteiligten
Verkehrskreise eingerichtet hatten, diesen Gesichtspunkten dadurch
Rechnung getragen, daß sie die neue Rechtsprechung nicht auf Altfälle
anwandten. Ob der VIII. Senat sich zu einer solchen fairen Linie entschließt
oder nach dem Prinzip verbrannte Erde verfährt, ist derzeit offen. Ein
denkbarer Weg wäre, jedenfalls in den Altfällen keine Abfärbung einer nun
unwirksamen Quotenklausel auf die Hauptklausel anzunehmen. Der
Flurschaden, den der BGH mit seiner neuen Entscheidung wirtschaftlich aber
auch im Hinblick auf das Vertrauen in die Rechtsprechung angerichtet hat,
könnte auf diese Weise wenigstens ein bißchen beschränkt werden.
Schließlich: Die Chancen, eine wirksame und handhabbare Abgeltungsklausel
durch Formularvertrag zu vereinbaren, sind nach dieser Entscheidung gering.
Rückzahlung der Kaution verlangt. Die Vermieterin hat die Kaution mit
zeitanteiligen Renovierungskosten verrechnet. Nach der im Mietvertrag der
Parteien enthaltenen Abgeltungsklausel mußte der Mieter, wenn er vor Ablauf
der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszog, nach einer
Nutzungsdauer von mehr als zwei, aber nicht mehr als drei Jahren für Küche
und Bad 66 % der Kosten der Schönheitsreparaturen entrichten, für Wohn-
und Schlafzimmer 40 % und für Nebenräume 42,85 %. Die Vorinstanzen
hatten der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution im wesentlichen
stattgegeben, weil die Quotenklausel eine Kostenbeteiligung des Mieters auf
der Grundlage starrer Fristen und Prozentsätze vorsehe und deshalb
unwirksam sei.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof hat die vom Landgericht zugelassene
Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Nach ständiger Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs seien Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie
dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des
laufenden Mietverhältnisses nach einem starren Fristenplan auferlegten (vgl.
BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Denn
dadurch könne der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden,
obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf bestehe,
weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt
habe. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entgegen seiner bisherigen
Rechtsprechung - entschieden, daß diese Erwägungen auf
Abgeltungsklauseln zu übertragen seien. Soweit der Bundesgerichtshof
Abgeltungsklauseln mit starren Fristen und Prozentsätzen in früheren
Entscheidungen als wirksam angesehen habe (z. B. Urteil vom 6. Oktober
2004 - VIII ZR 215/03 - GE 2004, 1452), gebe er diese Rechtsprechung jetzt
ausdrücklich auf.
Anmerkung: Bisher liegt die Entscheidung des BGH noch nicht im Wortlaut
vor, sondern es gibt nur eine Presseerklärung. Eine genauere Analyse vor
allem auch der Folgen für Altverträge ist deshalb noch nicht möglich.
Auch die vom Grundeigentum-Verlag in Zusammenarbeit mit Haus & Grund
Berlin herausgegebenen Mietverträge für Wohn- und Gewerberaum enthalten,
wie fast alle in der Bundesrepublik verwendeten Formularmietverträge, eine
solche Quoten-/Abgeltungsklausel mit starren Fristen.
Deshalb die dringende Empfehlung, die Abgeltungsklauseln in den
Vertragsmustern zunächst ersatzlos zu streichen.
Sie findet sich im
Formular MV I Fassung I-AGB/KE/6.2006, Seite 3
§ 4 letzter Absatz
"Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt
Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die
Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages
eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter
nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten
Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt
der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines
Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40
%, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es
unbenommen, nachzuweisen, daß die Kosten des Voranschlages höher sind
als ortsüblich. Der Mieter ist berechtigt, seiner anteiligen
Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des
Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen
läßt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit."
Formular MV II Fassung II-AGB/KE/6.2006, Seite 3
§ 4 letzter Absatz
"Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt
Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die
Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages
eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter
nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten
Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt
der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines
Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40
%, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es
unbenommen, nachzuweisen, daß die Kosten des Voranschlages höher sind
als ortsüblich. Der Mieter ist berechtigt, seiner anteiligen
Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des
Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen
läßt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit."
Formular Geschäftsraummietvertrag - Fassung II-AGB/1.2006, Seite 2
§ 4 Nr. 3
"Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt
Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die
Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages
eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter
nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten
Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt
der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines
Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40
%, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es
unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch
zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses
Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen läßt,
gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit."
Ansonsten können die Vertragsmuster unverändert beibehalten werden. In
unseren elektronischen Mietverträgen wurde die Klausel bereits unmittelbar
nach Veröffentlichung der BGH-Presseerklärung entfernt.
Diese Empfehlung gilt ungeachtet dessen, daß der BGH die kompletten
Schönheitsreparaturenregelungen unseres Formulars einschließlich
Quotenklausel noch mit Urteil vom 6. Oktober 2004 (GE 2004, 1452)
einschränkungslos für wirksam gehalten hat.
Aus der Pressemitteilung des BGH geht nicht hervor, ob eine nun plötzlich
entgegen früherer ständiger Rechtsprechung unwirksame Quotenklausel auf
eine wirksame Hauptvereinbarung abfärbt mit der Folge, daß die
gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Das letztere
Problem hatte der VIII. Senat schon einmal intern diskutiert und war aber
noch in der alten Richterbesetzung (seit einigen Monaten ist dieser BGH-
Senat umfassend umbesetzt) zur einhelligen Auffassung gelangt, eine
unwirksame Quotenklausel färbe nicht auf eine wirksame Hauptklausel ab. Ob
der VIII. Senat das in neuer Besetzung auch so sieht, ist offen.
Völlig offen ist, wie die neue BGH-Entscheidung auf Bestandsmietverträge
wirkt, insbesondere unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten und
hinsichtlich des Vertrauensschutzes. Andere Senate des Bundesgerichtshofes
hatten in vergleichbaren Fällen der Änderung einer ständigen Rechtsprechung
(z.B. bei Vertragsstrafeklauseln in Bauverträgen), auf die sich die beteiligten
Verkehrskreise eingerichtet hatten, diesen Gesichtspunkten dadurch
Rechnung getragen, daß sie die neue Rechtsprechung nicht auf Altfälle
anwandten. Ob der VIII. Senat sich zu einer solchen fairen Linie entschließt
oder nach dem Prinzip verbrannte Erde verfährt, ist derzeit offen. Ein
denkbarer Weg wäre, jedenfalls in den Altfällen keine Abfärbung einer nun
unwirksamen Quotenklausel auf die Hauptklausel anzunehmen. Der
Flurschaden, den der BGH mit seiner neuen Entscheidung wirtschaftlich aber
auch im Hinblick auf das Vertrauen in die Rechtsprechung angerichtet hat,
könnte auf diese Weise wenigstens ein bißchen beschränkt werden.
Schließlich: Die Chancen, eine wirksame und handhabbare Abgeltungsklausel
durch Formularvertrag zu vereinbaren, sind nach dieser Entscheidung gering.
