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Wohnungsabnahme
Was gilt als Schaden?
30.10.2006 (GE 20/06, Seite 1262) Frage: 1. Der in der Wohnung verlegte Nadelfilz liegt inzwischen seit elf Jahren. Die ausgezogenen Mieter übernahmen die Wohnung vor acht Jahren, und der Belag war zum damaligen Zeitpunkt in einwandfreiem Zustand. Nun muß der gesamte Belag ausgetauscht werden, weil er mit einer Vielzahl großer Flecke bedeckt ist.
Kann wg. dieser nicht vertragsgemäßen Nutzung trotz der elf Jahre, die der Belag bereits liegt, ein gewisser Anteil als Schadensersatz von den Mietern gefordert werden?
2. An einer der Zimmertüren ist eine Stoßbeschädigung (Schabspur) von ca. 1,5 x 6 cm auf der Beschichtung des Türblattes zu sehen. Mangelbeseitigung ist nur durch Austausch des Türblattes möglich. Diese Kosten den Mietern als Schadenersatz in Rechnung zu stellen erscheint uns unverhältnismäßig, kann man anteilmäßige Kosten verlangen?
3. An einer Türzarge findet sich aufgrund unsachgemäßen Gebrauchs ein ca. 4 cm langer Riß im Bereich des Schließbleches. Auch hier ist der Schaden nur durch Austausch der gesamten Türzarge zu beheben. Können wir alle Kosten als Schadensersatz einfordern? Würden Sie dabei ein Problem betreffs der Durchsetzung für uns sehen?
Antwort: 1. Bei einem Schadensersatzanspruch gegen den Mieter ist ein Abzug neu für alt zu machen, wobei wir bei Nadelfilz nach einer Nutzungsdauer von elf Jahren einen Schadensersatzanspruch grundsätzlich verneinen würden, weil der Bodenbelag danach abgenutzt ist. Nur bei besonders hochwertiger Ware kann eine Lebensdauer von 15 Jahren zugrunde gelegt werden (LG Köln WuM 1993, 126), was dazu führen würde, daß nach elf Jahren der Vermieter einen Schadensersatzanspruch von 4/15teln hat.
2. Nach § 251 Abs. 2 BGB kommt eine Geldentschädigung in Betracht, wenn die Herstellung mit unverhältnismäßigen Aufwendungen möglich ist. Wir würden Ihre Frage mit Ja beantworten.
3. Es ist eine Frage der Beweislast. Der Mieter muß sich entlasten, daß ihn kein Verschulden an dem Schaden trifft, wenn feststeht, daß der Schaden in seinem Einflußbereich entstanden ist. Bei Übergabe der Wohnung an den Mieter müßte die Türzarge also mangelfrei gewesen sein, was im Streitfall vom Vermieter nachzuweisen ist: Wenn es kein Übergabeprotokoll gibt und der Mieter gar einen Zeugen benennt, der bestätigen soll, daß der Mangel von Anfang an bestand, wäre eine Klage des Vermieters aussichtslos.
2. An einer der Zimmertüren ist eine Stoßbeschädigung (Schabspur) von ca. 1,5 x 6 cm auf der Beschichtung des Türblattes zu sehen. Mangelbeseitigung ist nur durch Austausch des Türblattes möglich. Diese Kosten den Mietern als Schadenersatz in Rechnung zu stellen erscheint uns unverhältnismäßig, kann man anteilmäßige Kosten verlangen?
3. An einer Türzarge findet sich aufgrund unsachgemäßen Gebrauchs ein ca. 4 cm langer Riß im Bereich des Schließbleches. Auch hier ist der Schaden nur durch Austausch der gesamten Türzarge zu beheben. Können wir alle Kosten als Schadensersatz einfordern? Würden Sie dabei ein Problem betreffs der Durchsetzung für uns sehen?
Antwort: 1. Bei einem Schadensersatzanspruch gegen den Mieter ist ein Abzug neu für alt zu machen, wobei wir bei Nadelfilz nach einer Nutzungsdauer von elf Jahren einen Schadensersatzanspruch grundsätzlich verneinen würden, weil der Bodenbelag danach abgenutzt ist. Nur bei besonders hochwertiger Ware kann eine Lebensdauer von 15 Jahren zugrunde gelegt werden (LG Köln WuM 1993, 126), was dazu führen würde, daß nach elf Jahren der Vermieter einen Schadensersatzanspruch von 4/15teln hat.
2. Nach § 251 Abs. 2 BGB kommt eine Geldentschädigung in Betracht, wenn die Herstellung mit unverhältnismäßigen Aufwendungen möglich ist. Wir würden Ihre Frage mit Ja beantworten.
3. Es ist eine Frage der Beweislast. Der Mieter muß sich entlasten, daß ihn kein Verschulden an dem Schaden trifft, wenn feststeht, daß der Schaden in seinem Einflußbereich entstanden ist. Bei Übergabe der Wohnung an den Mieter müßte die Türzarge also mangelfrei gewesen sein, was im Streitfall vom Vermieter nachzuweisen ist: Wenn es kein Übergabeprotokoll gibt und der Mieter gar einen Zeugen benennt, der bestätigen soll, daß der Mangel von Anfang an bestand, wäre eine Klage des Vermieters aussichtslos.
