Einwendungen gegen Betriebskosten

11.10.2006 (GE 19/06, Seite 1202) Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostennachforderung sind nur dann erheblich, wenn er sie nach Einsicht in die Rechnungsunterlagen konkretisiert. Er kann ausnahmsweise auch Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen. Allein aus einer Kostensteigerung können Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes nicht hergeleitet werden. Hausmeisterkosten für eine aus mehreren Gebäuden bestehende Liegenschaft können kraft vertraglicher Vereinbarung auch auf ein nicht von ihm betreutes Objekt umgelegt werden.

Der Fall:
Der Vermieter nahm den Gewerberaummieter auf Nachzahlung von Betriebskosten für 2000 und 2001 in Anspruch. Der Mieter beanstandete, daß die für 2001 ausgewiesenen Kosten für Grundsteuer, Gebäudeversicherung Hausmeister und Straßenreinigung, niedriger seien als die des Jahres 2000, dagegen die Heizkosten gegenüber dem Rumpfjahr 2000 im Jahre 2001 um 164,9 % gestiegen seien, und daß der Hausmeister selbst für das gepachtete Hotel nicht unmittelbar tätig geworden sei. Ferner behauptete er, der Vermieter sei seiner vorprozessualen Aufforderung, die Gesamtkosten zu belegen, nur fragmentarisch nachgekommen.

Die Entscheidung:
Das OLG Düsseldorf wies die Einwendungen des Mieters zurück. Die Einwendungen gegen den Kostenansatz seien nicht erheblich, weil der Mieter nicht konkret zu den einzelnen Abrechnungsposten Stellung genommen habe, wozu die vorherige Einsicht in die Berechnungsunterlagen erforderlich gewesen sei. Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes ergäben sich auch nicht daraus, daß einzelne der im Jahre 2001 ausgewiesenen Kosten niedriger seien als die des Jahres 2000; auch insoweit habe der Mieter zunächst Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen müssen. Er habe auch nicht dargelegt, daß er ausnahmsweise einen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Rechnungsunterlagen habe, denn sein Vortrag, der Vermieter sei seiner vorprozessualen Aufforderung, die Gesamtkosten zu belegen, nur fragmentarisch nachgekommen, reiche nicht aus. Die anteilige Umlage der Hausmeisterkosten sei kraft vertraglicher Vereinbarung unabhängig davon gerechtfertigt gewesen, daß der Hausmeister für das gepachtete Hotel selbst nicht unmittelbar tätig gewesen sei. Die Kostensteigerung bei den Heizkosten habe der Vermieter plausibel damit erklärt, daß dem Mieter in 2001 die vertraglich vereinbarten zwei Heizungswartungen anteilig berechnet worden seien, während in der Abrechnung 2000 lediglich eine Wartung angesetzt worden sei.

Anmerkung:
Interessant ist die Entscheidung des OLG Düsseldorf hinsichtlich der Umlage der Hausmeisterkosten. Deren Umlagefähigkeit stützt der Senat auf die vertragliche Vereinbarung, unabhängig von der tatsächlichen Tätigkeit des Hausmeisters. Der Senat knüpft insoweit wohl an die Rechtsprechung an, wonach Fahrstuhlkosten auch auf den Erdgeschoßmieter umlegbar sind, wenn mit ihm im Mietvertrag ausdrücklich – auch formularvertraglich – die Umlage der Aufzugskosten vereinbart worden ist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine für diesen Mieter nutzbare Leistung handelt (OLG Düsseldorf NJW-RR 1986, 95 - für Wohneigentum; LG Augsburg Urteil vom 21. Januar 2003 - 4 S 3689/02 -, ZMR 2003, 836; LG Berlin GE 1994, 765 = MM 1994, 279; LG Duisburg WuM 1991, 597; AG Freiburg/Breisgau WuM 1993, 745; a. A. LG Braunschweig WuM 1990, 558; AG Schöneberg MM 1994, 68; AG Augsburg, Urteil vom 31. Juli 2002 - 16 C 2173/02 -, ZMR 2002, 827).

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. Juni 2006 - I-10 U 164/05 - Wortlaut Seite 1230

Autor: Harald Kinne