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Name verschwiegen - Gibts Provision oder nicht?
Nach mehr als einem Jahr zwischen Nachweis und Vertragsabschluß trifft den Makler die volle Beweislast
11.10.2006 (GE 19/06, Seite 1207) Rechtlich umstritten und oftmals auch in der Sache problematisch sind die Fälle, in denen ein Nachweismakler Provisionsansprüche geltend macht, ohne den Namen des potentiellen Vertragspartners jemals genannt zu haben. Der BGH vertritt die Auffassung, daß es darauf im Einzelfall gar nicht ankomme. Entscheidend sei vielmehr die Frage, ob das Handeln des Maklers überhaupt kausal für den Abschluß des Hauptvertrages geworden sei.
Der Fall:
Die Beklagte wollte ca. 1.000 m2 Bürofläche anmieten und wandte sich deswegen an den Kläger, einen Makler. Der wies sie darauf hin, daß er gegen Provision tätig werde, und übersandte ihr am selben Tag Kurzexposés von Mietobjekten, teilte den Namen des betreffenden Vermieters jedoch nicht mit. Weil der Beklagten die Räume zu teuer erschienen, kam es nicht zu einer Besichtigung unter Vermittlung des Klägers. Etwas mehr als ein Jahr später beauftragte die Beklagte andere Makler und mietete schließlich ohne Beteiligung des Klägers die Büroräume, die ihr der Kläger in den Kurzexposés vorgestellt hatte. Der Kläger beansprucht von der Beklagten Maklerprovision und verlangt Auskunft über die Mietvertragsdaten, insbesondere über die Höhe der Miete. Widerklagend begehrt die Beklagte Feststellung, daß Zahlungsansprüche des Klägers gegen sie wegen der Anmietung der Büroräume nicht bestehen.
Das Urteil:
Der BGH urteilte, zwischen den Parteien sei ohne Zweifel ein Nachweismaklervertrag (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) zustande gekommen. Fraglich sei jedoch, ob der Kläger eine vollständige Maklerleistung erbracht habe. Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung bestehe gemäß § 652 Abs. 1 BGB in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages. Damit sei eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt werde, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Ein Kunde könne derartige Verhandlungen nur einleiten, wenn er auch erfahre, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden müsse, so daß ein Immobilienmakler seinem am Kauf oder an der Anmietung interessierten Kunden immer auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers oder Vermieters nennen werde. Trotzdem könne ein ausreichender Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB auch dann vorliegen, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Interessenten durch den Maklerkunden erforderlich seien, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimme. Das Berufungsgericht hatte deshalb an-ge-nommen, daß durch den gegebenen (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Auftraggebers zunächst voll befriedigt wurde und die Beklagte den Hauptvertrag später am Makler vorbei abgeschlossen habe.
Das Berufungsgericht sei jedoch fehlerhaft von der Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit des Klägers für den Abschluß des Mietvertrages ausgegangen. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluß nachgewiesen habe und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluß in angemessenem Zeitabstand nachfolge, ergebe sich daraus der Schluß auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst. Als ein angemessener Zeitabstand, der eine solche Schlußfolgerung rechtfertige, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate, ca. drei bis fünf Monate und mehr als ein(em) halbe(s) Jahr angesehen worden. Im vorliegenden Fall lagen zwischen dem Erstnachweis des Klägers und dem Mietvertragsschluß indes rund 19 Monate. In vergleichbaren Fällen habe die obergerichtliche Rechtsprechung wegen des längeren Zeitraums zwischen Nachweis und Vertragsschluß eine Kausalitätsvermutung zwischen beiden abgelehnt und es bei der (gewöhnlichen) Darlegungs- und Beweislast des Maklers für den Kausalzusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluß belassen. Dem schließt sich auch der BGH an: Jedenfalls wenn ein Jahr (oder mehr) zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluß vergangen seien, streite nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluß auf den Ursachenzusammenhang für den Makler. Der Kläger hätte folglich vollen Beweis für die Kausalität des von ihm erbrachten Nachweises für den Abschluß des Mietvertrages erbringen müssen.
Anmerkung:
Nach § 652 Abs. 1 BGB hat der Makler ebenso einen Provisionsanspruch, wenn aufgrund seiner Vermittlung der Hauptvertrag zustande kommt. Eine Vermittlungstätigkeit ist gegeben, wenn der Makler im Interesse seines Auftraggebers auf den künftigen Vertragspartner im Interesse des Vertragsschlusses einwirkt. Der Begriff des Vermittelns setzt voraus, daß der Makler mit beiden Hauptvertragsparteien verhandelt. Das Verhandeln mit den vorgesehenen Vertragspartnern muß aber nicht notwendigerweise ein gleichzeitiges sein. Auf jeden Fall muß der Makler bei der Verhandlung mit der Gegenseite auf deren Willensentscheidung einwirken. Auf die Häufigkeit des Verhandelns kommt es nicht an, auch ein einmaliges Verhandeln mit jeder Seite kann ausreichend sein für die Begründung einer Vermittlungstätigkeit.
Die Vermittlung und der Nachweis stehen als Maklertätigkeiten gleichwertig nebeneinander. Die Vermittlung ist nicht als eine umfangreichere und umfassendere Nachweistätigkeit zu sehen, die Vermittlung ist vielmehr nur qualitativ etwas anderes als der Nachweis. Bietet der Makler im Exposé eine Vermittlungstätigkeit an und verlangt er Vermittlungsprovision, so kommt ein Vermittlungsmaklervertrag zustande, der dann, wenn der Makler eine vermittelnde Leistung nicht erbringen kann, sondern eine nachweisende Tätigkeit erbringt, einen Provisionsanspruch nicht entstehen läßt. Für Makler ist es daher immer ratsam, beide Tätigkeiten anzubieten.
BGH, Urteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - Wortlaut Seite 1225
Die Beklagte wollte ca. 1.000 m2 Bürofläche anmieten und wandte sich deswegen an den Kläger, einen Makler. Der wies sie darauf hin, daß er gegen Provision tätig werde, und übersandte ihr am selben Tag Kurzexposés von Mietobjekten, teilte den Namen des betreffenden Vermieters jedoch nicht mit. Weil der Beklagten die Räume zu teuer erschienen, kam es nicht zu einer Besichtigung unter Vermittlung des Klägers. Etwas mehr als ein Jahr später beauftragte die Beklagte andere Makler und mietete schließlich ohne Beteiligung des Klägers die Büroräume, die ihr der Kläger in den Kurzexposés vorgestellt hatte. Der Kläger beansprucht von der Beklagten Maklerprovision und verlangt Auskunft über die Mietvertragsdaten, insbesondere über die Höhe der Miete. Widerklagend begehrt die Beklagte Feststellung, daß Zahlungsansprüche des Klägers gegen sie wegen der Anmietung der Büroräume nicht bestehen.
Das Urteil:
Der BGH urteilte, zwischen den Parteien sei ohne Zweifel ein Nachweismaklervertrag (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) zustande gekommen. Fraglich sei jedoch, ob der Kläger eine vollständige Maklerleistung erbracht habe. Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung bestehe gemäß § 652 Abs. 1 BGB in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages. Damit sei eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt werde, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Ein Kunde könne derartige Verhandlungen nur einleiten, wenn er auch erfahre, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden müsse, so daß ein Immobilienmakler seinem am Kauf oder an der Anmietung interessierten Kunden immer auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers oder Vermieters nennen werde. Trotzdem könne ein ausreichender Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB auch dann vorliegen, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Interessenten durch den Maklerkunden erforderlich seien, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimme. Das Berufungsgericht hatte deshalb an-ge-nommen, daß durch den gegebenen (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Auftraggebers zunächst voll befriedigt wurde und die Beklagte den Hauptvertrag später am Makler vorbei abgeschlossen habe.
Das Berufungsgericht sei jedoch fehlerhaft von der Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit des Klägers für den Abschluß des Mietvertrages ausgegangen. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluß nachgewiesen habe und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluß in angemessenem Zeitabstand nachfolge, ergebe sich daraus der Schluß auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst. Als ein angemessener Zeitabstand, der eine solche Schlußfolgerung rechtfertige, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate, ca. drei bis fünf Monate und mehr als ein(em) halbe(s) Jahr angesehen worden. Im vorliegenden Fall lagen zwischen dem Erstnachweis des Klägers und dem Mietvertragsschluß indes rund 19 Monate. In vergleichbaren Fällen habe die obergerichtliche Rechtsprechung wegen des längeren Zeitraums zwischen Nachweis und Vertragsschluß eine Kausalitätsvermutung zwischen beiden abgelehnt und es bei der (gewöhnlichen) Darlegungs- und Beweislast des Maklers für den Kausalzusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluß belassen. Dem schließt sich auch der BGH an: Jedenfalls wenn ein Jahr (oder mehr) zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluß vergangen seien, streite nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluß auf den Ursachenzusammenhang für den Makler. Der Kläger hätte folglich vollen Beweis für die Kausalität des von ihm erbrachten Nachweises für den Abschluß des Mietvertrages erbringen müssen.
Anmerkung:
Nach § 652 Abs. 1 BGB hat der Makler ebenso einen Provisionsanspruch, wenn aufgrund seiner Vermittlung der Hauptvertrag zustande kommt. Eine Vermittlungstätigkeit ist gegeben, wenn der Makler im Interesse seines Auftraggebers auf den künftigen Vertragspartner im Interesse des Vertragsschlusses einwirkt. Der Begriff des Vermittelns setzt voraus, daß der Makler mit beiden Hauptvertragsparteien verhandelt. Das Verhandeln mit den vorgesehenen Vertragspartnern muß aber nicht notwendigerweise ein gleichzeitiges sein. Auf jeden Fall muß der Makler bei der Verhandlung mit der Gegenseite auf deren Willensentscheidung einwirken. Auf die Häufigkeit des Verhandelns kommt es nicht an, auch ein einmaliges Verhandeln mit jeder Seite kann ausreichend sein für die Begründung einer Vermittlungstätigkeit.
Die Vermittlung und der Nachweis stehen als Maklertätigkeiten gleichwertig nebeneinander. Die Vermittlung ist nicht als eine umfangreichere und umfassendere Nachweistätigkeit zu sehen, die Vermittlung ist vielmehr nur qualitativ etwas anderes als der Nachweis. Bietet der Makler im Exposé eine Vermittlungstätigkeit an und verlangt er Vermittlungsprovision, so kommt ein Vermittlungsmaklervertrag zustande, der dann, wenn der Makler eine vermittelnde Leistung nicht erbringen kann, sondern eine nachweisende Tätigkeit erbringt, einen Provisionsanspruch nicht entstehen läßt. Für Makler ist es daher immer ratsam, beide Tätigkeiten anzubieten.
BGH, Urteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - Wortlaut Seite 1225
Autor: RA Detlef Manger. LL.M.
