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Mietereinbauten
Welche Mietspiegelkategorie
29.09.2006 (GE 18/06, Seite 1132) Frage: Ich bezog meine Wohnung in einem 1936 erbauten Haus 1994. Damals war die Wohnung mit Ofenheizung ausgestattet, im Bad gab es kein Waschbecken, an den Wänden war Ölpaneel und der Fußboden war aus Terrazzo, die Küche war im Arbeitsbereich nicht gefliest.
1994 modernisierte ich die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters selbst, erhielt sogar Zuschüsse von der IBB. 2002/2003 wurde das Haus vom Vermieter umfangreich modernisiert. Dieser Modernisierung stimmte ich unter der Voraussetzung zu, daß ich keinen Modernisierungszuschlag für die von mir vorgenommenen Modernisierungen zahlen muß. Dem stimmte der Vermieter zu. Ich erhielt weder eine Entschädigung für die selbst eingebaute Gasetagenheizung noch für die anderen von mir vorgenommenen Modernisierungen. Im April 2003 zog ich nach vorheriger Umsetzung wieder in meine Wohnung. Zum 1. Juli 2006 wurde meine Nettokaltmiete um 20 % erhöht, was auch noch dem Mietspiegel entspricht. Mir ist aber aufgefallen, daß meine Wohnung in die Kategorie "mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung" eingeordnet wurde. Frage: Fällt meine Wohnung nicht weiterhin in die Kategorie "mit Sammelheizung oder Bad, mit WC"?
Antwort:
Welche Ausstattungskategorie bei einer Mieterhöhung zugrunde zu legen ist, hängt davon ab, wer die aktuellen Ausstattungsmerkmale geschaffen hat. Nach dem geschilderten Sachverhalt war das der Vermieter. Aus dem Blickwinkel der ortsüblichen Miete handelte es sich, solange die anstelle der ursprünglich vorhandenen Ofenheizung vom Mieter installierte Gasetagenheizung zur Beheizung genutzt wurde, um eine in den Kategorien des Berliner Mietspiegels Wohnung mit Sammelheizung oder Bad, mit WC. Der Vermieter wurde so gestellt, als ob nach wie vor nur eine Ofenheizung mit Bad und WC vorhanden gewesen wäre.
Mit der Umstellung der fiktiven Ofenheizung auf Sammelheizung durch den Vermieter springt die Wohnung in die nächsthöhere Kategorie, also in mit Sammelheizung, Bad und WC.
Geprüft werden könnte allenfalls, ob die zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossene Modernisierungsvereinbarung etwas anderes hergibt. Sie schreiben, Sie hätten der Modernisierung nur unter der Bedingung zugestimmt, daß dafür kein Modernisierungszuschlag gezahlt werden müsse. Darunter versteht man üblicherweise die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB (Umlage von 11 % der Baukosten p. a.). Der Verzicht des Vermieters auf diesen Modernisierungszuschlag beinhaltet aber nicht einen Verzicht des Vermieters, bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) neugeschaffene Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt zu lassen. Eine Prüfung des genauen Wortlauts der Zustimmungsbedingung könnte allerdings ergeben, daß der Vermieter auch darauf verzichtet hat. Das zu klären ist jedoch Sache eines Anwalts.
Geprüft werden muß in diesem Zusammenhang auch, ob die dem Mieter von der IBB zu Verfügung gestellten Zuschüsse mit bestimmten Auflagen oder Bindungen versehen waren, denen sich auch der Vermieter ausdrücklich unterworfen hat. Auch das könnte eine Rolle spielen.
Im übrigen ist, das kann als eine Art Faustsatz gelten, eine vom Mieter eingebaute Gasetagenheizung nach rund zehn Jahren verbraucht.
Fazit also (unter Außerachtlassen der gegebenen weiteren Prüfhinweise): Die Einordnung in die (neue) Kategorie "Sammelheizung, Bad und WC" ist korrekt.
Antwort:
Welche Ausstattungskategorie bei einer Mieterhöhung zugrunde zu legen ist, hängt davon ab, wer die aktuellen Ausstattungsmerkmale geschaffen hat. Nach dem geschilderten Sachverhalt war das der Vermieter. Aus dem Blickwinkel der ortsüblichen Miete handelte es sich, solange die anstelle der ursprünglich vorhandenen Ofenheizung vom Mieter installierte Gasetagenheizung zur Beheizung genutzt wurde, um eine in den Kategorien des Berliner Mietspiegels Wohnung mit Sammelheizung oder Bad, mit WC. Der Vermieter wurde so gestellt, als ob nach wie vor nur eine Ofenheizung mit Bad und WC vorhanden gewesen wäre.
Mit der Umstellung der fiktiven Ofenheizung auf Sammelheizung durch den Vermieter springt die Wohnung in die nächsthöhere Kategorie, also in mit Sammelheizung, Bad und WC.
Geprüft werden könnte allenfalls, ob die zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossene Modernisierungsvereinbarung etwas anderes hergibt. Sie schreiben, Sie hätten der Modernisierung nur unter der Bedingung zugestimmt, daß dafür kein Modernisierungszuschlag gezahlt werden müsse. Darunter versteht man üblicherweise die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB (Umlage von 11 % der Baukosten p. a.). Der Verzicht des Vermieters auf diesen Modernisierungszuschlag beinhaltet aber nicht einen Verzicht des Vermieters, bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) neugeschaffene Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt zu lassen. Eine Prüfung des genauen Wortlauts der Zustimmungsbedingung könnte allerdings ergeben, daß der Vermieter auch darauf verzichtet hat. Das zu klären ist jedoch Sache eines Anwalts.
Geprüft werden muß in diesem Zusammenhang auch, ob die dem Mieter von der IBB zu Verfügung gestellten Zuschüsse mit bestimmten Auflagen oder Bindungen versehen waren, denen sich auch der Vermieter ausdrücklich unterworfen hat. Auch das könnte eine Rolle spielen.
Im übrigen ist, das kann als eine Art Faustsatz gelten, eine vom Mieter eingebaute Gasetagenheizung nach rund zehn Jahren verbraucht.
Fazit also (unter Außerachtlassen der gegebenen weiteren Prüfhinweise): Die Einordnung in die (neue) Kategorie "Sammelheizung, Bad und WC" ist korrekt.
