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BGH sagt nicht wirklich etwas zum "Exzessivrauchen"
Raucherurteil: Mieter dürfen paffen
29.09.2006 (GE 18/06, Seite 1135) Mangels anderweitiger Vereinbarung darf ein Mieter in der gemieteten Wohnung rauchen. Das gilt selbst dann, wenn dadurch Nikotinablagerungen entstehen, allerdings nur insoweit, als diese Ablagerungen durch übliche Schönheitsreparaturen beseitigt werden können.
Der Fall:
Die Beklagten waren über vier Jahre Mieter einer Wohnung. Formularmäßig waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Diese hatte der Mieter nach Maßgabe eines vereinbarten Fristenplanes durchzuführen. Tat er dies nicht, hatte er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. Unabhängig davon waren die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zurückzugeben. Zum Ende des Mietverhältnisses forderte der Vermieter die Mieter unter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf, was die Mieter ablehnten. Der Vermieter holte in einem selbständigen Beweisverfahren ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Wohnung ein.
Mit der Klage verlangte der Vermieter Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten für die Erneuerung von Teppichboden, Malerarbeiten an Wänden und Decken sowie an Türen und Türrahmen, der Reinigung von Fenstern sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers sowie des Austauschs von Halogenlampen in der Küche. Nach Klageerhebung brachte er von der Klageforderung eine von ihm verrechnete Mietkaution in Abzug. Die Mieter verlangten im Wege der Widerklage Auszahlung des Kautionsbetrages. Der Vermieter hatte beim Amts- und Landgericht keinen Erfolg, die Mieter allerdings mit ihrer Widerklage. Dagegen richtete sich die (zugelassene) Revision des Vermieters.
Das Urteil:
Der BGH wies die Revision des Vermieters zurück. Dem Vermieter stehe ein Schadensersatzanspruch weder unter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Schönheitsreparaturen noch wegen einer etwaigen Verursachung von Nikotinrückständen zu. Zu Schönheitsreparaturen seien die Mieter nicht verpflichtet gewesen. Bei der Fristenregelung han-de-le es sich um eine (unwirksame) starre Regelung. In diesem Zusammenhang ver-weist der BGH auf seine hierzu er-gangene ständige Rechtsprechung. Die Unwirksamkeit dieser Regelung habe auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen selbst sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge.
Dem Vermieter stehe ein Schadensersatzanspruch gegen die Mieter auch nicht wegen der geltendgemachten Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum zu. Der Mieter sei zur Nutzung der gemieteten Wohnung innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt würden, habe der Mieter nicht zu vertreten. Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung hätten die Parteien nicht getroffen. Liege eine solche Vereinbarung nicht vor, verhalte sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung rauche und hierdurch während der Mietdauer Ablagerung verursache, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfaßte Nutzung der Wohnung dann anzunehmen sei, wenn exzessives Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge habe, könne vorliegend dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben sei. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde, liege nicht vor. Denn aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen könnten die Gebrauchsspuren im Rahmen von erforderlichen Schönheitsreparaturen beseitigt werden. Soweit der Sachverständige Silikonfugen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen als möglicherweise erneuerungsbedürftig angesehen habe, seien auch solche typischen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierjährige Mietzeit von den Mietern nicht zu vertreten, zumal unwidersprochen vorgetragen worden sei, daß die Silikonfugen in der zehn Jahre alten Wohnung bisher überhaupt noch nicht erneuert worden seien. Der Vermieter werde dadurch, daß der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten habe, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter habe die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich sei.
Zur Reinigungspflicht des Mieters kommt der BGH zu dem Ergebnis, daß die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränke.
BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 - Wortlaut Seite 1158
Die Beklagten waren über vier Jahre Mieter einer Wohnung. Formularmäßig waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Diese hatte der Mieter nach Maßgabe eines vereinbarten Fristenplanes durchzuführen. Tat er dies nicht, hatte er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. Unabhängig davon waren die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zurückzugeben. Zum Ende des Mietverhältnisses forderte der Vermieter die Mieter unter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf, was die Mieter ablehnten. Der Vermieter holte in einem selbständigen Beweisverfahren ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Wohnung ein.
Mit der Klage verlangte der Vermieter Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten für die Erneuerung von Teppichboden, Malerarbeiten an Wänden und Decken sowie an Türen und Türrahmen, der Reinigung von Fenstern sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers sowie des Austauschs von Halogenlampen in der Küche. Nach Klageerhebung brachte er von der Klageforderung eine von ihm verrechnete Mietkaution in Abzug. Die Mieter verlangten im Wege der Widerklage Auszahlung des Kautionsbetrages. Der Vermieter hatte beim Amts- und Landgericht keinen Erfolg, die Mieter allerdings mit ihrer Widerklage. Dagegen richtete sich die (zugelassene) Revision des Vermieters.
Das Urteil:
Der BGH wies die Revision des Vermieters zurück. Dem Vermieter stehe ein Schadensersatzanspruch weder unter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Schönheitsreparaturen noch wegen einer etwaigen Verursachung von Nikotinrückständen zu. Zu Schönheitsreparaturen seien die Mieter nicht verpflichtet gewesen. Bei der Fristenregelung han-de-le es sich um eine (unwirksame) starre Regelung. In diesem Zusammenhang ver-weist der BGH auf seine hierzu er-gangene ständige Rechtsprechung. Die Unwirksamkeit dieser Regelung habe auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen selbst sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge.
Dem Vermieter stehe ein Schadensersatzanspruch gegen die Mieter auch nicht wegen der geltendgemachten Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum zu. Der Mieter sei zur Nutzung der gemieteten Wohnung innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt würden, habe der Mieter nicht zu vertreten. Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung hätten die Parteien nicht getroffen. Liege eine solche Vereinbarung nicht vor, verhalte sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung rauche und hierdurch während der Mietdauer Ablagerung verursache, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfaßte Nutzung der Wohnung dann anzunehmen sei, wenn exzessives Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge habe, könne vorliegend dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben sei. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde, liege nicht vor. Denn aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen könnten die Gebrauchsspuren im Rahmen von erforderlichen Schönheitsreparaturen beseitigt werden. Soweit der Sachverständige Silikonfugen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen als möglicherweise erneuerungsbedürftig angesehen habe, seien auch solche typischen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierjährige Mietzeit von den Mietern nicht zu vertreten, zumal unwidersprochen vorgetragen worden sei, daß die Silikonfugen in der zehn Jahre alten Wohnung bisher überhaupt noch nicht erneuert worden seien. Der Vermieter werde dadurch, daß der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten habe, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter habe die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich sei.
Zur Reinigungspflicht des Mieters kommt der BGH zu dem Ergebnis, daß die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränke.
BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 - Wortlaut Seite 1158
