Archiv / Suche
Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel
BGH: Begründungen mit pauschalen Betriebskosten sind (doch) formell wirksam
29.09.2006 (GE 18/06, Seite 1137) Auch die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Bruttokaltmiete unter Verwendung der Betriebskostenpauschalen des Berliner Mietspiegels ist formell wirksam, so der BGH.
Der Fall:
In einem Mieterhöhungsverlangen wurde die vereinbarte Bruttomiete zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit den Nettowerten des Berliner Mietspiegels 2003 mit den durchschnittlichen Betriebskosten umgerechnet. Die Mieterin rügte u. a. die formelle Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.
Die Entscheidung:
Nachdem die ZK 63 des LG Berlin (vor BGH GE 2006, 46) der Klage vollumfänglich stattgegeben hatte, da nach ihrer Auffassung die Umrechnung unter Verwendung der pauschalen Betriebskosten des Mietspiegels sowohl in formeller als auch materieller Hinsicht zutreffend war, hat der BGH nunmehr nochmals ausdrücklich festgestellt, daß zur Feststellung der materiellen Begründetheit des Zustimmungsanspruchs die Umrechnung unter Verwendung der zuletzt auf die Wohnung entfallenden tatsächlichen Betriebskosten vorzunehmen ist. Darüber hinaus hat er nunmehr erstmalig ausdrücklich klargestellt, daß auch ein Mieterhöhungsverlangen unter Angabe pauschaler (durchschnittlicher) Betriebskostenanteile formell wirksam ist. Nach der Auffassung des BGH wird der Mieter durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Ob der angegebene Betriebskostenanteil im Ansatz bzw. der Höhe nach zutreffend ist, stelle keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit, sondern der materiellen Berechtigung dar, die im Prozeß geprüft wird.
Anmerkung:
Die gegenteilige Auffassung der ZK 65 des LG Berlin (GE 2006, 973), wonach ein Mieterhöhungsverlangen, das aus einer Bruttomiete die fiktive Nettomiete mit Hilfe der Betriebskostenpauschalen des Berliner Mietspiegels errechnet, bereits formell (und damit unheilbar) unwirksam sei, ist nach dieser BGH-Entscheidung nicht mehr haltbar. Danach dürfte zur Abgabe eines formell wirksamen Mieterhöhungsverlangens auch in Zukunft eine Bezugnahme auf die pauschalen Betriebskostenwerte des Berliner Mietspiegels ausreichend sein.
BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 - Wortlaut Seite 1162
In einem Mieterhöhungsverlangen wurde die vereinbarte Bruttomiete zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit den Nettowerten des Berliner Mietspiegels 2003 mit den durchschnittlichen Betriebskosten umgerechnet. Die Mieterin rügte u. a. die formelle Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.
Die Entscheidung:
Nachdem die ZK 63 des LG Berlin (vor BGH GE 2006, 46) der Klage vollumfänglich stattgegeben hatte, da nach ihrer Auffassung die Umrechnung unter Verwendung der pauschalen Betriebskosten des Mietspiegels sowohl in formeller als auch materieller Hinsicht zutreffend war, hat der BGH nunmehr nochmals ausdrücklich festgestellt, daß zur Feststellung der materiellen Begründetheit des Zustimmungsanspruchs die Umrechnung unter Verwendung der zuletzt auf die Wohnung entfallenden tatsächlichen Betriebskosten vorzunehmen ist. Darüber hinaus hat er nunmehr erstmalig ausdrücklich klargestellt, daß auch ein Mieterhöhungsverlangen unter Angabe pauschaler (durchschnittlicher) Betriebskostenanteile formell wirksam ist. Nach der Auffassung des BGH wird der Mieter durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Ob der angegebene Betriebskostenanteil im Ansatz bzw. der Höhe nach zutreffend ist, stelle keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit, sondern der materiellen Berechtigung dar, die im Prozeß geprüft wird.
Anmerkung:
Die gegenteilige Auffassung der ZK 65 des LG Berlin (GE 2006, 973), wonach ein Mieterhöhungsverlangen, das aus einer Bruttomiete die fiktive Nettomiete mit Hilfe der Betriebskostenpauschalen des Berliner Mietspiegels errechnet, bereits formell (und damit unheilbar) unwirksam sei, ist nach dieser BGH-Entscheidung nicht mehr haltbar. Danach dürfte zur Abgabe eines formell wirksamen Mieterhöhungsverlangens auch in Zukunft eine Bezugnahme auf die pauschalen Betriebskostenwerte des Berliner Mietspiegels ausreichend sein.
BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 - Wortlaut Seite 1162
Autor: RA Andreas Gemeinhardt
