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Minderung
Kammergericht verlangt konkreten Vortrag des Mieters
12.09.2006 (GE 17/06, Seite 1073) Bei einem erheblichen Mangel tritt die Mietminderung nach § 536 BGB automatisch ein; die Höhe der Minderung schätzt das Gericht. Fehlen dazu konkrete Angaben, ist nach Auffassung des KG auch eine Schätzung nicht möglich.
Der Fall:
Der Geschäftsraummieter hatte die Miete um 50 % gemindert, da die Zufahrt durch das halbgeschlossene Hoftor erheblich beeinträchtigt war. Das LG hat das für zutreffend erachtet, da die Räume ohnehin von der Straße aus nur umständlich über zwei Höfe und zwei Tordurchfahrten zu erreichen seien. Der Mieter unterließ es jedoch, das konkrete Ausmaß der Minderung darzustellen. Das führte zur Berufung des Vermieters.
Das Urteil:
Das KG schloß sich zwar der Auffassung an, daß ein Mietmangel vorliege. Zur Höhe der Minderung könne jedoch nichts festgestellt oder geschätzt werden, da der Mieter keine konkreten Tatsachen vorgetragen habe, wie sich der Mangel auf seinen Geschäftsbetrieb ausgewirkt habe. Es sei aber Sache des Mieters, konkrete Tatsachen vorzutragen und diese bei Bestreiten zu beweisen. Vorliegend sei nicht ersichtlich, welchen konkreten Anteil die behaupteten sperrigen Teile bei halbgeschlossener Hoftür am Geschäftsaufkommen hatten und wie sich dieses Verfahren konkret wirtschaftlich auf die Geschäftstätigkeit ausgewirkt haben soll. Dabei könne dahinstehen, ob man mit dem Landgericht dieses Verfahren als umständlich ansieht, denn jedenfalls sei eine quantitative Bedeutung für den Geschäftsbetrieb völlig offen.
Anmerkung:
Das Urteil ist bedenklich, denn ein völliger Ausschluß der Minderung trotz festgestellten erheblichen Mangels kommt nicht in Betracht. Das OLG Celle (ZMR 1995, 204) hält das Gericht für berechtigt und verpflichtet, einen Sachverständigen hinzuzuziehen; das KG (GE 1999, 643) meint darüber hinaus, ein selbständiges Beweisverfahren und ein Sachverständigengutachten über die Höhe von Mietminderungen seien zulässig. Jedenfalls hätte das Gericht hier einen Mindestbetrag einer Minderung seiner Gebrauchsbeeinträchtigung schätzen müssen. Daß der Mieter dazu vorher konkret Auswirkungen auf seinen Geschäftsbetrieb darlegt, überspannt die Anforderungen an den Vortrag des Mieters. Das würde nur für einen Schadensersatzanspruch des Mieters zutreffen, bei dem Umsatzeinbußen hätten vorgetragen werden müssen. Für die Minderung trifft das nicht zu; sie tritt automatisch ein, unabhängig von Nutzungswillen und Nutzungsmöglichkeiten des Mieters. Wäre die Auffassung des 12. Senats zutreffend, hätte etwa auch bei Schabenbefall in Gaststättenräumen (KG GE 2001, 1671) keine Minderung angenommen werden können. Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb hatte der Mieter nicht vorgetragen. Zweifelhaft ist damit nur die Höhe der Minderung, wobei die Begründung des LG (halbes Tor halbe Miete) in der Tat kaum überzeugt. Genausowenig überzeugend ist aber, dem Mieter jegliches Minderungsrecht abzusprechen.
KG, Urteil vom 6. Juli 2006 - 12 U 157/05 - Wortlaut Seite 1097
Der Geschäftsraummieter hatte die Miete um 50 % gemindert, da die Zufahrt durch das halbgeschlossene Hoftor erheblich beeinträchtigt war. Das LG hat das für zutreffend erachtet, da die Räume ohnehin von der Straße aus nur umständlich über zwei Höfe und zwei Tordurchfahrten zu erreichen seien. Der Mieter unterließ es jedoch, das konkrete Ausmaß der Minderung darzustellen. Das führte zur Berufung des Vermieters.
Das Urteil:
Das KG schloß sich zwar der Auffassung an, daß ein Mietmangel vorliege. Zur Höhe der Minderung könne jedoch nichts festgestellt oder geschätzt werden, da der Mieter keine konkreten Tatsachen vorgetragen habe, wie sich der Mangel auf seinen Geschäftsbetrieb ausgewirkt habe. Es sei aber Sache des Mieters, konkrete Tatsachen vorzutragen und diese bei Bestreiten zu beweisen. Vorliegend sei nicht ersichtlich, welchen konkreten Anteil die behaupteten sperrigen Teile bei halbgeschlossener Hoftür am Geschäftsaufkommen hatten und wie sich dieses Verfahren konkret wirtschaftlich auf die Geschäftstätigkeit ausgewirkt haben soll. Dabei könne dahinstehen, ob man mit dem Landgericht dieses Verfahren als umständlich ansieht, denn jedenfalls sei eine quantitative Bedeutung für den Geschäftsbetrieb völlig offen.
Anmerkung:
Das Urteil ist bedenklich, denn ein völliger Ausschluß der Minderung trotz festgestellten erheblichen Mangels kommt nicht in Betracht. Das OLG Celle (ZMR 1995, 204) hält das Gericht für berechtigt und verpflichtet, einen Sachverständigen hinzuzuziehen; das KG (GE 1999, 643) meint darüber hinaus, ein selbständiges Beweisverfahren und ein Sachverständigengutachten über die Höhe von Mietminderungen seien zulässig. Jedenfalls hätte das Gericht hier einen Mindestbetrag einer Minderung seiner Gebrauchsbeeinträchtigung schätzen müssen. Daß der Mieter dazu vorher konkret Auswirkungen auf seinen Geschäftsbetrieb darlegt, überspannt die Anforderungen an den Vortrag des Mieters. Das würde nur für einen Schadensersatzanspruch des Mieters zutreffen, bei dem Umsatzeinbußen hätten vorgetragen werden müssen. Für die Minderung trifft das nicht zu; sie tritt automatisch ein, unabhängig von Nutzungswillen und Nutzungsmöglichkeiten des Mieters. Wäre die Auffassung des 12. Senats zutreffend, hätte etwa auch bei Schabenbefall in Gaststättenräumen (KG GE 2001, 1671) keine Minderung angenommen werden können. Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb hatte der Mieter nicht vorgetragen. Zweifelhaft ist damit nur die Höhe der Minderung, wobei die Begründung des LG (halbes Tor halbe Miete) in der Tat kaum überzeugt. Genausowenig überzeugend ist aber, dem Mieter jegliches Minderungsrecht abzusprechen.
KG, Urteil vom 6. Juli 2006 - 12 U 157/05 - Wortlaut Seite 1097
Autor: Rudolf Beuermann
