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Bis Ende Juli Änderungswünsche vortragen
Wohnlageänderungen im Berliner Mietspiegel 2007
11.07.2006 (GE 13/06, Seite 804) In diesen Tagen haben die Vorbereitungen für den nächsten Berliner Mietspiegel begonnen, der 2007 veröffentlicht wird. Einer der ersten Punkte, die auf der Tagesordnung stehen, sind die notwendigen Änderungen der Wohnlageeinstufung. Wer begründete Änderungswünsche hat, muß sie bis Ende Juli 2006 äußern. Die Änderungswünsche sind mit kurzer Begründung an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu richten. Die Arbeitsgruppe Mietspiegel wird sich mit den Anregungen auseinandersetzen und ggf. auch anhand einer Ortsbesichtigung notwendige Neueinstufungen vornehmen.
Änderung von Wohnlagen für den Mietspiegel 2007
Die nachfolgenden Hinweise sollen vor allem dazu dienen, Änderungswünsche bei den Lageeinteilungen besser zu begründen und die gesamte Systematik der Wohnlageeinstufung besser zu verstehen. In der Berliner Wohnlagekarte wird bekanntlich zwischen guten, mittleren und einfachen Wohnlagen unterschieden.
Ziel der Wohnlageerfassung ist es, die Wohnumfeldqualität des jeweiligen Standortes zu bestimmen und einer der drei Wohnlagen zuzuordnen. Um diese Umfeldqualität zu erfassen, bedient man sich bestimmter Merkmale positiver und negativer Art, wie z. B. gute Erreichbarkeit von Freizeit- und Erholungseinrichtungen, Ausstattungen mit Läden des täglichen Bedarfs, aber auch Streßfaktoren durch Umwelteinflüsse.
Insgesamt benutzt man drei Gruppen von Merkmalen, mit deren Hilfe die Wohnlagen näher charakterisiert werden. Es handelt sich dabei um
1. Merkmale zur Beschreibung der Bebauung/Nutzung von Gebieten,
2. Merkmale zur Kennzeichnung von Struktur und Bevölkerungsdichte und
3. Merkmale zur Charakterisierung der physischen Umweltbedingungen.
Vorab ist zu bemerken, daß die Kriterien in ihrer Detailausprägung zu anderen Bewertungen führen, je nachdem, ob sich eine bestimmte Wohnlage im sog. Außenbereich oder Innenbereich befindet. Beispiel: Im Außenbereich, wo man von vornherein als eines der prägenden Merkmale viel Grün erwartet, gibt das Vorhandensein von viel Grün bei der Bewertung nicht so viele Pluspunkte wie viel Grün im Innenbereich, wo man das eben nicht erwartet. Dagegen gibt eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr im Außenbereich eine bessere Bewertung als eine gute Anbindung im Innenbereich, wo man das ohnehin voraussetzt.
Was als Außenbereich bzw. als Innenbereich gilt, definiert der Berliner Mietspiegel wie folgt: Die Gebiete des inneren Stadtbereichs weisen überwiegend eine geschlossene, stark verdichtete Bebauung aus, während die Außenbereiche überwiegend durch offene Bauweise gekennzeichnet sind.
Die Einteilung in Gebiete innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Ringes in Innen- und Außenbereich ist nur ein ganz grober Anhaltspunkt und nicht gänzlich zutreffend, weil es auch innerhalb des S-Bahn-Rings Gebiete mit offener Bauweise gibt sogar ein ganz prominentes: das Berliner Hansa-Viertel.
Dies vorausgeschickt, können getrennt nach innerem und äußerem Stadtbereich die Wohnlagenkriterien im einzelnen wie folgt näher beschrieben werden:
Innerer Stadtbereich
Die mittlere Wohnlage im inneren Stadtbereich kann wie folgt charakterisiert werden:
Die Gebiete sind im allgemeinen geprägt durch eine dichte Bebauung (im Regelfall Blockrandbebauung, drei- bis fünfgeschossig). Die Bebauung hat eine einfachere Struktur (Architektur) mit gutem Bauzustand oder eine etwas aufwendigere Baustruktur mit baualtersüblichem Erhaltungszustand. Das Angebot an Frei- und Grünflächen ist begrenzt und findet sich im allgemeinen in der Form von kleinen Plätzen und/oder kleinen Grünanlagen, die eher einfach gestaltet sind, und deren Pflegezustand eher mittelmäßig ist. Das Straßenbild ist insgesamt nicht ungepflegt, es gibt keine besonderen Beeinträchtigungen durch Verschmutzungen. Die Einzelhandelsstruktur ist zufriedenstellend; die in einem Radius von zehn bis 15 Fußminuten vorhandenen Geschäfte bieten die wesentlichen Güter für den täglichen Bedarf. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist gut.
Gebiete mit einfacher Wohnlage im inneren Stadtbereich setzen sich negativ ab, im wesentlichen durch ein vernachlässigtes Straßenbild, geprägt durch Verschmutzungen und/oder eine deutlich einfachere Baustruktur und/oder eine stark vernachlässigte Bausubstanz. Frei- und Grünflächen sind kaum vorhanden oder sind in einem ungepflegten Zustand. Die Einzelhandelsstruktur ist durch ein einfaches Angebot gekennzeichnet.
Gute Wohnlagen im inneren Stadtbereich heben sich beispielsweise durch ein gepflegtes Straßenbild mit großzügiger Baustruktur und gutem Gebäudezustand ab. Auch eine besonders ausgeprägte Grünversorgung und/oder die Lage an einem Gewässer kann eine Ursache für die Höherbewertung sein. Eine differenzierte Einzelhandelsstruktur, auch im höherpreisigen Segment, wirkt ebenfalls positiv auf die Beurteilung der Lage.
Außenbereiche
Die mittlere Wohnlage im Außenbereich kann wie folgt charakterisiert werden:
Die Gebiete sind im allgemeinen geprägt durch eine offenere Bebauung (Blöcke/Zeilen mit größeren Abstandsflächen, Einzelhäuser). Die Bebauung hat eine einfachere Struktur (Architektur) mit gutem Bauzustand oder eine etwas aufwendigere Baustruktur mit baualtersüblichem Erhaltungszustand. Das Angebot an Frei- und Grünflächen ist recht umfangreich, und der Pflegezustand ist durchschnittlich. Das Straßenbild ist insgesamt eher gepflegt, es gibt keine besonderen Beeinträchtigungen durch Verschmutzungen. Die Einzelhandelsstruktur ist in den stärker verdichteten Bereichen ausgeprägter und auch fußläufig zu erreichen. Insgesamt allerdings ist die Einzelhandelsversorgung eher auf einzelne Standorte konzentriert. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist in den eher verdichteten Gebieten gewährleistet. Dieses ist für mittlere Lagen in Gebieten mit sehr aufgelockerter Bebauung nicht wesentlich.
Gebiete mit einfachen Wohnlagen im Außenbereich setzen sich negativ ab durch ein vernachlässigtes Straßenbild, geprägt durch Verschmutzungen und/oder deutlich einfachere Baustruktur und/oder stark vernachlässigte Bausubstanz. Negativ können sich auch begrenzte Frei- und/oder Grünflächen auswirken. Fehlende Einkaufsmöglichkeiten sind allenfalls in den verdichteteren Gebieten negativ zu beurteilen, gleiches gilt für die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.
Gute Wohnlagen im Außenbereich heben sich beispielsweise durch ein gepflegtes Straßenbild mit großzügiger Baustruktur und gutem Gebäudezustand ab. Auch eine besonders ausgeprägte Grünversorgung und die Lage an einem Gewässer kann eine Ursache für die Höherbewertung sein. Ein differenziertes Einzelhandelsangebot und/oder die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr wirkt positiv in den eher verdichteten Bereichen, eine besonders gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr wirkt auch in sehr durchgrünten, naturräumlich orientierten Lagen positiv auf die Lagebeurteilung.
Hinweise zu Änderungswünschen
Wer der Auffassung ist, eine Wohnlage müsse höher eingestuft werden, muß in diesem vorgegebenen Rahmen argumentieren. Änderungswünsche sind bis Ende Juli zu richten an:
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Herrn Wilfried Andreas, Abteilung IV A 24, Württembergische Straße 6, 10707 Berlin.
Zum Berliner Punktesystem bei der Wohnlageeinstufung vgl. Blümmel GE 2001, 1384.
Die nachfolgenden Hinweise sollen vor allem dazu dienen, Änderungswünsche bei den Lageeinteilungen besser zu begründen und die gesamte Systematik der Wohnlageeinstufung besser zu verstehen. In der Berliner Wohnlagekarte wird bekanntlich zwischen guten, mittleren und einfachen Wohnlagen unterschieden.
Ziel der Wohnlageerfassung ist es, die Wohnumfeldqualität des jeweiligen Standortes zu bestimmen und einer der drei Wohnlagen zuzuordnen. Um diese Umfeldqualität zu erfassen, bedient man sich bestimmter Merkmale positiver und negativer Art, wie z. B. gute Erreichbarkeit von Freizeit- und Erholungseinrichtungen, Ausstattungen mit Läden des täglichen Bedarfs, aber auch Streßfaktoren durch Umwelteinflüsse.
Insgesamt benutzt man drei Gruppen von Merkmalen, mit deren Hilfe die Wohnlagen näher charakterisiert werden. Es handelt sich dabei um
1. Merkmale zur Beschreibung der Bebauung/Nutzung von Gebieten,
2. Merkmale zur Kennzeichnung von Struktur und Bevölkerungsdichte und
3. Merkmale zur Charakterisierung der physischen Umweltbedingungen.
Vorab ist zu bemerken, daß die Kriterien in ihrer Detailausprägung zu anderen Bewertungen führen, je nachdem, ob sich eine bestimmte Wohnlage im sog. Außenbereich oder Innenbereich befindet. Beispiel: Im Außenbereich, wo man von vornherein als eines der prägenden Merkmale viel Grün erwartet, gibt das Vorhandensein von viel Grün bei der Bewertung nicht so viele Pluspunkte wie viel Grün im Innenbereich, wo man das eben nicht erwartet. Dagegen gibt eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr im Außenbereich eine bessere Bewertung als eine gute Anbindung im Innenbereich, wo man das ohnehin voraussetzt.
Was als Außenbereich bzw. als Innenbereich gilt, definiert der Berliner Mietspiegel wie folgt: Die Gebiete des inneren Stadtbereichs weisen überwiegend eine geschlossene, stark verdichtete Bebauung aus, während die Außenbereiche überwiegend durch offene Bauweise gekennzeichnet sind.
Die Einteilung in Gebiete innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Ringes in Innen- und Außenbereich ist nur ein ganz grober Anhaltspunkt und nicht gänzlich zutreffend, weil es auch innerhalb des S-Bahn-Rings Gebiete mit offener Bauweise gibt sogar ein ganz prominentes: das Berliner Hansa-Viertel.
Dies vorausgeschickt, können getrennt nach innerem und äußerem Stadtbereich die Wohnlagenkriterien im einzelnen wie folgt näher beschrieben werden:
Innerer Stadtbereich
Die mittlere Wohnlage im inneren Stadtbereich kann wie folgt charakterisiert werden:
Die Gebiete sind im allgemeinen geprägt durch eine dichte Bebauung (im Regelfall Blockrandbebauung, drei- bis fünfgeschossig). Die Bebauung hat eine einfachere Struktur (Architektur) mit gutem Bauzustand oder eine etwas aufwendigere Baustruktur mit baualtersüblichem Erhaltungszustand. Das Angebot an Frei- und Grünflächen ist begrenzt und findet sich im allgemeinen in der Form von kleinen Plätzen und/oder kleinen Grünanlagen, die eher einfach gestaltet sind, und deren Pflegezustand eher mittelmäßig ist. Das Straßenbild ist insgesamt nicht ungepflegt, es gibt keine besonderen Beeinträchtigungen durch Verschmutzungen. Die Einzelhandelsstruktur ist zufriedenstellend; die in einem Radius von zehn bis 15 Fußminuten vorhandenen Geschäfte bieten die wesentlichen Güter für den täglichen Bedarf. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist gut.
Gebiete mit einfacher Wohnlage im inneren Stadtbereich setzen sich negativ ab, im wesentlichen durch ein vernachlässigtes Straßenbild, geprägt durch Verschmutzungen und/oder eine deutlich einfachere Baustruktur und/oder eine stark vernachlässigte Bausubstanz. Frei- und Grünflächen sind kaum vorhanden oder sind in einem ungepflegten Zustand. Die Einzelhandelsstruktur ist durch ein einfaches Angebot gekennzeichnet.
Gute Wohnlagen im inneren Stadtbereich heben sich beispielsweise durch ein gepflegtes Straßenbild mit großzügiger Baustruktur und gutem Gebäudezustand ab. Auch eine besonders ausgeprägte Grünversorgung und/oder die Lage an einem Gewässer kann eine Ursache für die Höherbewertung sein. Eine differenzierte Einzelhandelsstruktur, auch im höherpreisigen Segment, wirkt ebenfalls positiv auf die Beurteilung der Lage.
Außenbereiche
Die mittlere Wohnlage im Außenbereich kann wie folgt charakterisiert werden:
Die Gebiete sind im allgemeinen geprägt durch eine offenere Bebauung (Blöcke/Zeilen mit größeren Abstandsflächen, Einzelhäuser). Die Bebauung hat eine einfachere Struktur (Architektur) mit gutem Bauzustand oder eine etwas aufwendigere Baustruktur mit baualtersüblichem Erhaltungszustand. Das Angebot an Frei- und Grünflächen ist recht umfangreich, und der Pflegezustand ist durchschnittlich. Das Straßenbild ist insgesamt eher gepflegt, es gibt keine besonderen Beeinträchtigungen durch Verschmutzungen. Die Einzelhandelsstruktur ist in den stärker verdichteten Bereichen ausgeprägter und auch fußläufig zu erreichen. Insgesamt allerdings ist die Einzelhandelsversorgung eher auf einzelne Standorte konzentriert. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist in den eher verdichteten Gebieten gewährleistet. Dieses ist für mittlere Lagen in Gebieten mit sehr aufgelockerter Bebauung nicht wesentlich.
Gebiete mit einfachen Wohnlagen im Außenbereich setzen sich negativ ab durch ein vernachlässigtes Straßenbild, geprägt durch Verschmutzungen und/oder deutlich einfachere Baustruktur und/oder stark vernachlässigte Bausubstanz. Negativ können sich auch begrenzte Frei- und/oder Grünflächen auswirken. Fehlende Einkaufsmöglichkeiten sind allenfalls in den verdichteteren Gebieten negativ zu beurteilen, gleiches gilt für die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.
Gute Wohnlagen im Außenbereich heben sich beispielsweise durch ein gepflegtes Straßenbild mit großzügiger Baustruktur und gutem Gebäudezustand ab. Auch eine besonders ausgeprägte Grünversorgung und die Lage an einem Gewässer kann eine Ursache für die Höherbewertung sein. Ein differenziertes Einzelhandelsangebot und/oder die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr wirkt positiv in den eher verdichteten Bereichen, eine besonders gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr wirkt auch in sehr durchgrünten, naturräumlich orientierten Lagen positiv auf die Lagebeurteilung.
Hinweise zu Änderungswünschen
Wer der Auffassung ist, eine Wohnlage müsse höher eingestuft werden, muß in diesem vorgegebenen Rahmen argumentieren. Änderungswünsche sind bis Ende Juli zu richten an:
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Herrn Wilfried Andreas, Abteilung IV A 24, Württembergische Straße 6, 10707 Berlin.
Zum Berliner Punktesystem bei der Wohnlageeinstufung vgl. Blümmel GE 2001, 1384.
