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Schönheitsreparaturen
BGH: Entscheidend ist der tatsächliche Renovierungsbedarf
11.07.2006 (GE 13/06, Seite 812) Klausel zur Durchführung "notwendig werdender" Schönheitsreparaturen in bestimmten Fristen ist unwirksam.
Der Fall:
Mietvertraglich war vereinbart, daß der Mieter verpflichtet sei, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen auszuführen. Dazu wird auf die üblichen Fristen Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier bis fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre). Ferner war eine sogenannte Quotenklausel vereinbart. Unter Sonstige Vereinbarungen war maschinenschriftlich ergänzt, daß der Mieter eine renovierte Wohnung (Wände und Decken frisch geweißelt) bezieht. Der Mieter verpflichtet sich, bei Auszug diese Schönheitsreparaturen, d. h. das Weißeln von Wänden und Decken fachmännisch auszuführen. Der Mieter führte während des mehr als sieben Jahre dauernden Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durch und tat dies auch nicht zum Mietende. Der Vermieter beauftragte einen Malerbetrieb mit Renovierungsarbeiten und verrechnete die dadurch entstandenen Kosten mit der vom Mieter gezahlten Kaution. Dieser verlangte die Kaution zurück und hatte damit beim Amtsgericht keinen Erfolg. In der Berufung hielt das Landgericht den Anspruch des Vermieters wegen des Streichens der Türen und Heizkörper für begründet, was zur Revision des Mieters zum BGH führte.
Das Urteil:
Der BGH gab dem Mieter den vollen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei wegen starrer Renovierungsfristen unwirksam. Die Formulierung, wonach der Mieter die "notwendig werdenden" Schönheitsreparaturen vorzunehmen habe, könne aus der Sicht des verständigen Mieters nicht allein die Bedeutung haben, daß er Renovierungsarbeiten nur dann auszuführen habe, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf bestehe und es insofern Ausnahmen von den üblichen Fristen geben könne. Der Bezug auf die üblichen Renovierungsfristen besage für sich gesehen zwar nicht, daß die üblichen sowie die dort beispielhaft genannten Fristen verbindlich oder flexibel seien. Die aufgeführten Zeiträume enthielten jedoch keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen im allgemeinen entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters solle die Bezugnahme auf die üblichen sowie die beispielhaft genannten Fristen verbindlich sein. Es handele sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel zur Folge habe. Im Zusammenhang gelesen sei die Bezugnahme auf die üblichen Fristen einschließlich der konkreten Zeitangaben als Definition der "notwendig werdenden" Schönheitsreparaturen zu verstehen. Daß dieser Begriff den genannten Fristen lediglich den Charakter einer unverbindlichen Orientierungshilfe verleihen solle, sei für einen durchschnittlichen Mieter nicht erkennbar. Die Überwälzungsklausel lasse sich im übrigen nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen. Aus der Sicht eines unbefangenen Lesers bestimme sich der Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung nach dem (unwirksamen starren) Fristenplan, so daß die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft seien.
Da die Renovierungsklausel einer Inhaltskontrolle nicht standhalte, könne dahingestellt bleiben, ob die formularmäßige Vereinbarung der Quotenklausel ihrerseits unwirksam sei, weil sie auf den starren Fristenplan Bezug nehme.
BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05 - Wortlaut Seite 842
Mietvertraglich war vereinbart, daß der Mieter verpflichtet sei, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen auszuführen. Dazu wird auf die üblichen Fristen Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier bis fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre). Ferner war eine sogenannte Quotenklausel vereinbart. Unter Sonstige Vereinbarungen war maschinenschriftlich ergänzt, daß der Mieter eine renovierte Wohnung (Wände und Decken frisch geweißelt) bezieht. Der Mieter verpflichtet sich, bei Auszug diese Schönheitsreparaturen, d. h. das Weißeln von Wänden und Decken fachmännisch auszuführen. Der Mieter führte während des mehr als sieben Jahre dauernden Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durch und tat dies auch nicht zum Mietende. Der Vermieter beauftragte einen Malerbetrieb mit Renovierungsarbeiten und verrechnete die dadurch entstandenen Kosten mit der vom Mieter gezahlten Kaution. Dieser verlangte die Kaution zurück und hatte damit beim Amtsgericht keinen Erfolg. In der Berufung hielt das Landgericht den Anspruch des Vermieters wegen des Streichens der Türen und Heizkörper für begründet, was zur Revision des Mieters zum BGH führte.
Das Urteil:
Der BGH gab dem Mieter den vollen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei wegen starrer Renovierungsfristen unwirksam. Die Formulierung, wonach der Mieter die "notwendig werdenden" Schönheitsreparaturen vorzunehmen habe, könne aus der Sicht des verständigen Mieters nicht allein die Bedeutung haben, daß er Renovierungsarbeiten nur dann auszuführen habe, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf bestehe und es insofern Ausnahmen von den üblichen Fristen geben könne. Der Bezug auf die üblichen Renovierungsfristen besage für sich gesehen zwar nicht, daß die üblichen sowie die dort beispielhaft genannten Fristen verbindlich oder flexibel seien. Die aufgeführten Zeiträume enthielten jedoch keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen im allgemeinen entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters solle die Bezugnahme auf die üblichen sowie die beispielhaft genannten Fristen verbindlich sein. Es handele sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel zur Folge habe. Im Zusammenhang gelesen sei die Bezugnahme auf die üblichen Fristen einschließlich der konkreten Zeitangaben als Definition der "notwendig werdenden" Schönheitsreparaturen zu verstehen. Daß dieser Begriff den genannten Fristen lediglich den Charakter einer unverbindlichen Orientierungshilfe verleihen solle, sei für einen durchschnittlichen Mieter nicht erkennbar. Die Überwälzungsklausel lasse sich im übrigen nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen. Aus der Sicht eines unbefangenen Lesers bestimme sich der Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung nach dem (unwirksamen starren) Fristenplan, so daß die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft seien.
Da die Renovierungsklausel einer Inhaltskontrolle nicht standhalte, könne dahingestellt bleiben, ob die formularmäßige Vereinbarung der Quotenklausel ihrerseits unwirksam sei, weil sie auf den starren Fristenplan Bezug nehme.
BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05 - Wortlaut Seite 842
