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Schönheitsreparaturen
Quotenklausel mit starren Fristen unwirksam?
11.07.2006 (GE 13/06, Seite 814) Das AG Neukölln meint: Ausgehend von der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen muß auch bei einer Quotenklausel der Zustand der Wohnung berücksichtigt werden können. Der Mieter muß sich auf die geringe Abnutzung der Mietsache berufen können.
Der Fall:
Die Mietvertragsparteien hatten unter (offenbarer) Verwendung des Formulars des GE-Verlages die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart. Danach werden im allgemeinen Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Zeitabstände erforderlich (Regelung nach 3, 5, 7 Jahren je nach Raumart). Ferner war eine Quotenklausel vereinbart, wonach der Mieter für den Fall, daß zum Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, einen bestimmten Abgeltungsbetrag zahlt, der sich danach richtet, wie lange die Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn zurückliegen. Vorliegend endete das Mietverhältnis nach weniger als zwei Jahren, worauf der Vermieter gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters mit einer Forderung aufgrund der Quotenklausel aufrechnete (20 % aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malergeschäftes). Der Mieter meinte, der Kostenvoranschlag sei übersetzt. Die Quotenklausel sei aufgrund eines starren Fristenplanes zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, er sei wegen einer vom Vermieter genehmigten Vereinbarung mit dem Nachmieter nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, zumindest hätte ihm eine Nachfrist gesetzt werden müssen.
Das Urteil:
Das AG Neukölln hielt die Einwendungen des Mieters für unbegründet, kam jedoch zu dem Ergebnis, daß die Quotenklausel selbst unwirksam sei. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen müsse auch bei der Quotenklausel der Zustand der Wohnung Berücksichtigung finden. Auch in diesem Zusammenhang müsse es möglich sein, daß der Mieter sich auf den guten Zustand und die geringe Abnutzung der Mietsache berufen könne.
Anmerkung:
In diesem Zusammenhang wird auf den Aufsatz von Fust/Heidrich (in diesem Heft Seite 821) Bezug genommen sowie auf den Beitrag von Schach in GE 2006, 626.
AG Neukölln, Urteil vom 15. März 2006 - 19 C 398/05 - Wortlaut Seite 851
Die Mietvertragsparteien hatten unter (offenbarer) Verwendung des Formulars des GE-Verlages die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart. Danach werden im allgemeinen Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Zeitabstände erforderlich (Regelung nach 3, 5, 7 Jahren je nach Raumart). Ferner war eine Quotenklausel vereinbart, wonach der Mieter für den Fall, daß zum Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, einen bestimmten Abgeltungsbetrag zahlt, der sich danach richtet, wie lange die Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn zurückliegen. Vorliegend endete das Mietverhältnis nach weniger als zwei Jahren, worauf der Vermieter gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters mit einer Forderung aufgrund der Quotenklausel aufrechnete (20 % aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malergeschäftes). Der Mieter meinte, der Kostenvoranschlag sei übersetzt. Die Quotenklausel sei aufgrund eines starren Fristenplanes zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, er sei wegen einer vom Vermieter genehmigten Vereinbarung mit dem Nachmieter nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, zumindest hätte ihm eine Nachfrist gesetzt werden müssen.
Das Urteil:
Das AG Neukölln hielt die Einwendungen des Mieters für unbegründet, kam jedoch zu dem Ergebnis, daß die Quotenklausel selbst unwirksam sei. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen müsse auch bei der Quotenklausel der Zustand der Wohnung Berücksichtigung finden. Auch in diesem Zusammenhang müsse es möglich sein, daß der Mieter sich auf den guten Zustand und die geringe Abnutzung der Mietsache berufen könne.
Anmerkung:
In diesem Zusammenhang wird auf den Aufsatz von Fust/Heidrich (in diesem Heft Seite 821) Bezug genommen sowie auf den Beitrag von Schach in GE 2006, 626.
AG Neukölln, Urteil vom 15. März 2006 - 19 C 398/05 - Wortlaut Seite 851
