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Wohnungsbesichtigung
Welche Rechte hat Vermieter?
15.06.2006 (GE 11/06, Seite 674) Frage: Ein Mieter hat gekündigt. Um die Wohnung zu vermieten, müssen sich Interessenten diese ansehen. In dem Mietvertrag des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES steht, daß der Mieter zu den angegebenen Zeiten 9.00 bis 12.00 Uhr und 15.00 bis 19.00 Uhr in angemessenem Maß die Mieträume besichtigen lassen muß. Was ist angemessenes Maß?
Wie lange muß ein Besichtigungstermin vorher angekündigt werden? Der Mieter besteht auf einem Besichtigungstermin Mittwoch 16.00 bis 17.00 Uhr, wenn er am Freitag zuvor angekündigt worden ist. Es dürfen nur immer zwei Personen (eine Familie) zugleich in der Wohnung sein. Ein zu vermieten-Schild (ca. 18 x 52 cm) am Fenster in seiner Wohnung angebracht lehnt er bei einem Fenster von ca. 3 m Breite und 2 m Höhe ab, es würde den Raum zu sehr beschatten. Wo kann ich evtl. Gerichtsentscheide für meinen Fall finden?
Antwort:
Gesetzlich geregelt ist das Besichtigungsrecht des Vermieters und der Mietinteressenten nicht. Das LG Berlin hat gemeint (MM 2004, 125), eine Besichtigung müsse mindestens eine Woche vorher angekündigt werden und sei im Regelfall auf zwei Personen zu begrenzen. Dabei ging es allerdings um die Besichtigung durch den Vermieter zur Feststellung des Zustandes der Wohnung. Bei einem beabsichtigten Verkauf der Wohnung oder einer Neuvermietung ist die Sachlage anders. Das BVerfG hat entschieden (GE 2004, 610), daß den Kaufinteressenten Zutritt im engen Rahmen und zu vertretbaren Zeiten zu gewähren ist. Das LG Frankfurt/Main (NZM 2002, 696) hat bei einer Verkaufsabsicht eine Ankündigung von drei Tagen vorher für eine Besichtigung werktags zwischen 19.00 und 20.00 Uhr für angemessen gehalten. Andere Entscheidungen halten eine Vorlaufzeit von 24 Stunden für ausreichend (zitiert bei Schmidt-Futterer/Eisenschmid Rdn. 157 zu § 535 BGB). Das würden wir bei einer beabsichtigten Neuvermietung im Gegensatz zum Verkauf während des bestehenden Mietverhältnisses annehmen, da hier die Interessen des Mieters nicht so schwer ins Gewicht fallen. Auch eine Begrenzung auf zwei Personen ist unzumutbar, denn zum einen darf der Vermieter an der Besichtigung teilnehmen, zum anderen können die Mietinteressenten aus mehreren Personen bestehen, wobei auch Familienmitglieder, die mit einziehen wollen, anwesend sein dürfen. Der Mieter kann nicht verlangen, daß bei der Besichtigung die Besucher die Schuhe ausziehen (AG Tiergarten GE 1990, 547), und er ist auch nicht berechtigt, eine Mitteilung von Namen und Anschrift der Interessenten zu verlangen (LG Stuttgart WuM 1991, 578).
Das Schild im Fenster muß der Mieter allerdings nicht dulden. Es dürfte jedoch für den Vermieter nicht schwer sein, an der Fassade oder einer anderen geeigneten Stelle ein Schild anzubringen, das der Mieter nicht verhindern darf.
Antwort:
Gesetzlich geregelt ist das Besichtigungsrecht des Vermieters und der Mietinteressenten nicht. Das LG Berlin hat gemeint (MM 2004, 125), eine Besichtigung müsse mindestens eine Woche vorher angekündigt werden und sei im Regelfall auf zwei Personen zu begrenzen. Dabei ging es allerdings um die Besichtigung durch den Vermieter zur Feststellung des Zustandes der Wohnung. Bei einem beabsichtigten Verkauf der Wohnung oder einer Neuvermietung ist die Sachlage anders. Das BVerfG hat entschieden (GE 2004, 610), daß den Kaufinteressenten Zutritt im engen Rahmen und zu vertretbaren Zeiten zu gewähren ist. Das LG Frankfurt/Main (NZM 2002, 696) hat bei einer Verkaufsabsicht eine Ankündigung von drei Tagen vorher für eine Besichtigung werktags zwischen 19.00 und 20.00 Uhr für angemessen gehalten. Andere Entscheidungen halten eine Vorlaufzeit von 24 Stunden für ausreichend (zitiert bei Schmidt-Futterer/Eisenschmid Rdn. 157 zu § 535 BGB). Das würden wir bei einer beabsichtigten Neuvermietung im Gegensatz zum Verkauf während des bestehenden Mietverhältnisses annehmen, da hier die Interessen des Mieters nicht so schwer ins Gewicht fallen. Auch eine Begrenzung auf zwei Personen ist unzumutbar, denn zum einen darf der Vermieter an der Besichtigung teilnehmen, zum anderen können die Mietinteressenten aus mehreren Personen bestehen, wobei auch Familienmitglieder, die mit einziehen wollen, anwesend sein dürfen. Der Mieter kann nicht verlangen, daß bei der Besichtigung die Besucher die Schuhe ausziehen (AG Tiergarten GE 1990, 547), und er ist auch nicht berechtigt, eine Mitteilung von Namen und Anschrift der Interessenten zu verlangen (LG Stuttgart WuM 1991, 578).
Das Schild im Fenster muß der Mieter allerdings nicht dulden. Es dürfte jedoch für den Vermieter nicht schwer sein, an der Fassade oder einer anderen geeigneten Stelle ein Schild anzubringen, das der Mieter nicht verhindern darf.
