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Fassadendämmung
Abzug für Vorschäden und Kostenverteilung
15.06.2006 (GE 11/06, Seite 680) Modernisiert der Vermieter durch Anbringung einer Wärmedämmung, muß er notwendige Instandsetzungskosten bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung absetzen.
Der Fall:
Der Vermieter brachte eine Wärmedämmung an der Außenfassade an, die auch schon Putzschäden aufwies. Der Mieter rügte die mangelnde Erläuterung der Mieterhöhung (nicht ausreichende Absetzung von Instandsetzungskosten) und den Umstand, daß nur die Miete der Wohnungen erhöht werden sollte, auf die die Wärmedämmung unmittelbar wirkte. Der Rechtsstreit kam in der Berufung zum Kammergericht (Auslandsbezug).
Das Urteil:
Der 8. Senat des Kammergerichts hielt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters für (formell) wirksam und ging in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des BGH (keine Wärmebedarfsberechnung notwendig, Nennung der alten und neuen Wärmekoeffizienten, Frage der Nachhaltigkeit der Energieeinsparung) ein. Die Mieterhöhungserklärung sei auch insofern wirksam, als der Vermieter (fiktive) Instandsetzungskosten im Hinblick auf die Putzschäden bei der Erhöhung abgezogen habe.
Materiell allerdings hätte der Vermieter einen höheren Kostenanteil ersparter Instandsetzungskosten abziehen müssen. Dazu verweist das Kammergericht zunächst auf die einschlägige Rechtsprechung. Danach müsse ein Vermieter von den Gesamtkosten nur den Instandsetzungsanteil abziehen, hingegen seien zukünftige Ersparnisse und andere Vorteile des Vermieters nicht anzurechnen. In diesem Zusammenhang müsse der Vermieter auch die Höhe der anrechenbaren Kosten darlegen und beweisen. Bestreitet der Mieter die Höhe der Modernisierungskosten mit der Begründung, es seien fiktive Instandsetzungskosten abzuziehen, müsse der Vermieter beweisen, daß die geltend gemachten Kosten nur Modernisierungsmaßnahmen beträfen. Insofern hat dann das Kammergericht nachgerechnet und ist bei dem angebrachten Vollwärmeschutz zu einem Instandhaltungsabzug von 22,40 % der Gesamtkosten gekommen.
Der Vermieter hatte die Modernisierungskosten nur auf die Wohnungen umgelegt, die unmittelbar von dem Vollwärmeschutz betroffen waren. Das hält das Kammergericht jedenfalls nicht für unbillig. Zwar würden auch die Innenwohnungen an der Wärmedämmung partizipieren, weil hierdurch verbrauchsunabhängige Heizkosten sinken würden. Daraus ergebe sich aber nicht bereits, daß die Umlage nur auf die angrenzenden Wohnungen unbillig wäre.
KG, Urteil vom 20. April 2004 - 8 U 204/05 - Wortlaut Seite 714
Der Vermieter brachte eine Wärmedämmung an der Außenfassade an, die auch schon Putzschäden aufwies. Der Mieter rügte die mangelnde Erläuterung der Mieterhöhung (nicht ausreichende Absetzung von Instandsetzungskosten) und den Umstand, daß nur die Miete der Wohnungen erhöht werden sollte, auf die die Wärmedämmung unmittelbar wirkte. Der Rechtsstreit kam in der Berufung zum Kammergericht (Auslandsbezug).
Das Urteil:
Der 8. Senat des Kammergerichts hielt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters für (formell) wirksam und ging in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des BGH (keine Wärmebedarfsberechnung notwendig, Nennung der alten und neuen Wärmekoeffizienten, Frage der Nachhaltigkeit der Energieeinsparung) ein. Die Mieterhöhungserklärung sei auch insofern wirksam, als der Vermieter (fiktive) Instandsetzungskosten im Hinblick auf die Putzschäden bei der Erhöhung abgezogen habe.
Materiell allerdings hätte der Vermieter einen höheren Kostenanteil ersparter Instandsetzungskosten abziehen müssen. Dazu verweist das Kammergericht zunächst auf die einschlägige Rechtsprechung. Danach müsse ein Vermieter von den Gesamtkosten nur den Instandsetzungsanteil abziehen, hingegen seien zukünftige Ersparnisse und andere Vorteile des Vermieters nicht anzurechnen. In diesem Zusammenhang müsse der Vermieter auch die Höhe der anrechenbaren Kosten darlegen und beweisen. Bestreitet der Mieter die Höhe der Modernisierungskosten mit der Begründung, es seien fiktive Instandsetzungskosten abzuziehen, müsse der Vermieter beweisen, daß die geltend gemachten Kosten nur Modernisierungsmaßnahmen beträfen. Insofern hat dann das Kammergericht nachgerechnet und ist bei dem angebrachten Vollwärmeschutz zu einem Instandhaltungsabzug von 22,40 % der Gesamtkosten gekommen.
Der Vermieter hatte die Modernisierungskosten nur auf die Wohnungen umgelegt, die unmittelbar von dem Vollwärmeschutz betroffen waren. Das hält das Kammergericht jedenfalls nicht für unbillig. Zwar würden auch die Innenwohnungen an der Wärmedämmung partizipieren, weil hierdurch verbrauchsunabhängige Heizkosten sinken würden. Daraus ergebe sich aber nicht bereits, daß die Umlage nur auf die angrenzenden Wohnungen unbillig wäre.
KG, Urteil vom 20. April 2004 - 8 U 204/05 - Wortlaut Seite 714
