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Schönheitsreparaturen
Verjährung beginnt ab Rückgabe der Mietsache
30.05.2006 (GE 10/06, Seite 605) Der Nebel lichtet sich: Erhält der Vermieter vor Mietvertragsende die Mietsache zurück, beginnt die Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, selbst wenn das Mietverhältnis erst (auch wesentlich) später endet.
Der Fall:
Das Mietverhältnis endete durch Kündigung des Mieters zum 31. Oktober 2003. Die Wohnung wurde am 2. September 2003 zurückgegeben. Bezogen auf den 31. Oktober 2003 (Miet-ende) machte der Vermieter rechtzeitig innerhalb der Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 BGB den Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend. Bezogen auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache am 2. September 2003 war die Sechsmonatsfrist nicht eingehalten. Der Mieter berief sich auf Verjährung und bekam damit beim LG Berlin, ZK 64 (GE 2005, 673), nicht recht. Der BGH war anderer Meinung.
Das Urteil:
Der BGH kam zu dem Ergebnis, daß der Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verjährt ist. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters werde auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Das gelte nicht nur dann, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bereits beendet ist, sondern auch dann, wenn er erst später endet. Dem stünden auch schutzwürdige Interessen des Vermieters nicht entgegen. In den eher seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages könne der Vermieter seine berechtigten Interessen wahren. Der Vermieter könne Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen. Ferner könne der Vermieter Leistungsklage auf Durchführung der Schönheitsreparaturen erheben. Für den Fall der Endrenovierung könne der Vermieter die Verjährungshemmung dadurch herbeiführen, daß er vor Beendigung des Mietverhältnisses Feststellungsklage erhebe, der Mieter sei zur Renovierung verpflichtet. Das dafür erforderliche Feststellungsinteresse sei schon wegen der drohenden Verjährung nicht zu verneinen. Schließlich habe der Vermieter aber auch die Möglichkeit, für den Fall einer vorzeitigen Rückgabe der gemieteten Räume bereits im Mietvertrag in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die kurze Verjährungsfrist zu erschweren, um damit Ersatzansprüche auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen zu können.
Letzterer Hinweis des BGH ist insofern ausgesprochen interessant, als hier erstmalig im Mietrecht die allgemeine Verjährungsvorschrift, die mit der Schuldrechtsreform eingeführt worden ist, angewandt werden soll. Der GRUNDEIGENTUM-VERLAG hat insofern sogleich nach der Schuldrechtsreform in § 24 Satz 1 des Mietvertragsformulars (Nettomiete zzgl. Vorschüsse) vorgesehen, daß Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in zwölf Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjähren.
Anmerkung:
Vgl. dazu den Beitrag von Schach in diesem Heft Seite 626
BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05 - Wortlaut Seite 640
Das Mietverhältnis endete durch Kündigung des Mieters zum 31. Oktober 2003. Die Wohnung wurde am 2. September 2003 zurückgegeben. Bezogen auf den 31. Oktober 2003 (Miet-ende) machte der Vermieter rechtzeitig innerhalb der Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 BGB den Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend. Bezogen auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache am 2. September 2003 war die Sechsmonatsfrist nicht eingehalten. Der Mieter berief sich auf Verjährung und bekam damit beim LG Berlin, ZK 64 (GE 2005, 673), nicht recht. Der BGH war anderer Meinung.
Das Urteil:
Der BGH kam zu dem Ergebnis, daß der Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verjährt ist. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters werde auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Das gelte nicht nur dann, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bereits beendet ist, sondern auch dann, wenn er erst später endet. Dem stünden auch schutzwürdige Interessen des Vermieters nicht entgegen. In den eher seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages könne der Vermieter seine berechtigten Interessen wahren. Der Vermieter könne Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen. Ferner könne der Vermieter Leistungsklage auf Durchführung der Schönheitsreparaturen erheben. Für den Fall der Endrenovierung könne der Vermieter die Verjährungshemmung dadurch herbeiführen, daß er vor Beendigung des Mietverhältnisses Feststellungsklage erhebe, der Mieter sei zur Renovierung verpflichtet. Das dafür erforderliche Feststellungsinteresse sei schon wegen der drohenden Verjährung nicht zu verneinen. Schließlich habe der Vermieter aber auch die Möglichkeit, für den Fall einer vorzeitigen Rückgabe der gemieteten Räume bereits im Mietvertrag in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die kurze Verjährungsfrist zu erschweren, um damit Ersatzansprüche auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen zu können.
Letzterer Hinweis des BGH ist insofern ausgesprochen interessant, als hier erstmalig im Mietrecht die allgemeine Verjährungsvorschrift, die mit der Schuldrechtsreform eingeführt worden ist, angewandt werden soll. Der GRUNDEIGENTUM-VERLAG hat insofern sogleich nach der Schuldrechtsreform in § 24 Satz 1 des Mietvertragsformulars (Nettomiete zzgl. Vorschüsse) vorgesehen, daß Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in zwölf Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjähren.
Anmerkung:
Vgl. dazu den Beitrag von Schach in diesem Heft Seite 626
BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05 - Wortlaut Seite 640
