Umstrittene Minderung nach Bruttomiete

08.05.2006 (GE 09/06, Seite 534) Dem Vernehmen nach (Originalton BGH) werden bei der Minderung auch die Betriebskosten gemindert, muß also der Mieter insofern weniger bezahlen.

Auch auf dem deutschen Mietgerichtstag, dem Forum der Experten im Miet- und Wohnungseigentumsrecht, welcher vom 31. März bis 1. April 2006 in Dortmund stattfand, wurde dieses Thema diskutiert. Nach der Rechtsprechung beider für die Miete zuständigen Senate des Bundesgerichtshofs ist die Mietminderung unter Zugrundelegung der von dem Mieter monatlich geschuldeten Gesamtmiete (Miete einschließlich aller – auch der warmen – Betriebskosten) zu berechnen. In diesem Zusammenhang ist es höchst streitig, ob sich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Minderung auch auf die Betriebskosten, und hier vor allem auf die verbrauchsabhängigen Betriebskosten bezieht. Hier ist z. B. von VRiKG a. D. Schach (GE 2005, 1462 ff.) die Ansicht vertreten worden, daß der Mieter unabhängig von einer berechtigten Minderung immer die vollen Betriebskosten zu tragen hat, vor allem aber jedenfalls die verbrauchsabhängigen. Denn bei den Betriebskosten handelt es sich insofern nicht um ein Äquivalent der zur Verfügung gestellten Wohnung, so daß die Betriebskosten letztlich an der Minderung der Miete nicht zu beteiligen sind.
Der Vorsitzende des 8. Zivilsenats des Kammergerichts, VRiKG Bieber, vertrat auf dem Mietgerichtstag die Auffassung, auch die verbrauchsabhängen Betriebskosten müßten Teil der Minderung sein. Im Hinblick auf die zum Zeitpunkt der eigentlichen monatlichen Minderung noch nicht abschließend feststellbaren Betriebskosten könne sich demgemäß die endgültige Minderung erst nach Vorliegen der Betriebskostenabrechnung ergeben (frühestens also mit Ablauf der Abrechnungsfrist, die zwölf Monate nach der Abrechnungsperiode endet). In der anschließenden Diskussion auf dem Mietgerichtstag haben sich zwei anwesende Mitglieder des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats des BGH, die Bundesrichter Dr. Beyer und Wolst, zu Wort gemeldet und indirekt die Ausführungen Biebers bestätigt mit der Prämisse, daß auch die Betriebskosten, also auch die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, an der Minderung teilnehmen, weil auch diese zum Gesamtentgelt, also der von dem Mieter insgesamt geschuldeten Miete zählten.
In anschließenden Privatgesprächen zwischen Teilnehmern des Mietgerichtstages wurde häufig von in der Mietrechtswelt führenden Mietrechtlern die Ansicht geäußert, man bleibe in der anwaltlichen Beratung dabei, daß die Betriebskosten nicht an der Minderung teilnehmen und demgemäß die angefallenen Betriebskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter voll zu übernehmen seien. Denn die Ansicht des BGH sei „falsch“ und nicht nachvollziehbar.
Vermieterseits muß nun bei der Betriebskostenabrechnung erwogen werden, ob in Befolgung der ziemlich klar zutage getretenen Ansicht des BGH bei der Betriebskostenabrechnung nunmehr auch die dann zu diesem Zeitpunkt feststehende Minderungsquote auf die Betriebskosten bezogen wird.
Zur Rechtsauffassung des VRiKG Bieber wird im nächsten Heft ein Aufsatz erscheinen.