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Pflichtverletzung
Makler muß konkret aufklären sonst haftet er
08.05.2006 (GE 09/06, Seite 541) Der Makler, der einen eigenen Provisionsanspruch gegen den Käufer aus dem Grundstückskaufvertrag erwirbt, muß den Käufer über ihm bekannte unrichtige Angaben des Verkäufers bei Vertragsschluß aufklären, sonst macht er sich schadensersatzpflichtig. Sein Anspruch auf den Maklerlohn entfällt zudem dann, wenn der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten konnte.
Der Fall:
Die Eigentümer eines mit einer mit Hausbock befallenen Villa bebauten Grundstücks beauftragten einen Makler, Käufer für ihr Grundstück zu finden. Die von dem Makler vermittelten Käufer verpflichteten sich in dem Grundstückskaufvertrag zur Zahlung einer Maklerprovision an den Makler, der bei der Beurkundung des Kaufvertrages anwesend war. Der Kaufvertrag enthielt in § 4 einen Gewährleistungsausschluß und die unrichtige Versicherung des Verkäufers, ihm sei "vom Vorhandensein geheimer Mängel wie z. B. Schwamm oder Holzbock nichts bekannt". Nachdem die Käufer auf den Hausbockbefall von dritter Seite hingewiesen worden waren, verpflichteten sich die Verkäufer vergleichsweise zur Rückzahlung des Kaufpreises und zum Schadensersatz gegen Rückübertragung des Grundstücks. Die Käufer nahmen daraufhin den Makler auf Rückzahlung des Maklerlohns in Anspruch. Ihre Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.
Die Entscheidung:
Der BGH bestätigte im Grundsatz die Auffassungen der Vorinstanzen, hielt jedoch eine weitere Zeugenvernehmung für erforderlich. Die in den Kaufvertrag aufgenommene Maklerklausel, mit der ein selbständiger Provisionsanspruch gegen die Käufer begründet werden sollte, hielt auch der BGH für einen Vertrag zugunsten des Maklers als Dritter. Aus diesem sei der Makler als Gläubiger der Provisionsforderung verpflichtet gewesen, nicht durch Stillschweigen an einem Ergebnis mitzuwirken, das auf eine Täuschung der Käufer über die Beschaffenheit des Hauses und die Verschaffung eines nicht gerechtfertigten Provisionsanspruchs hinauslief, wenn er wie hier sowohl von dem Gewährleistungsausschluß als auch von der Maklerklausel wußte und darüber hinaus was noch durch Zeugenvernehmung zu klären sei von dem Hausbockbefall. Bei Kenntnis von dem Hausbockbefall könne er sich schadensersatzpflichtig gemacht haben. Zudem könne der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns entfallen sein, wenn die Käufer zur Anfechtung des Kaufvertrages wegen des arglistig verschwiegenen Sachmangels berechtigt gewesen seien.
BGH, Urteil vom 22. September 2005 - III ZR 295/04 - Wortlaut Seite 571
Die Eigentümer eines mit einer mit Hausbock befallenen Villa bebauten Grundstücks beauftragten einen Makler, Käufer für ihr Grundstück zu finden. Die von dem Makler vermittelten Käufer verpflichteten sich in dem Grundstückskaufvertrag zur Zahlung einer Maklerprovision an den Makler, der bei der Beurkundung des Kaufvertrages anwesend war. Der Kaufvertrag enthielt in § 4 einen Gewährleistungsausschluß und die unrichtige Versicherung des Verkäufers, ihm sei "vom Vorhandensein geheimer Mängel wie z. B. Schwamm oder Holzbock nichts bekannt". Nachdem die Käufer auf den Hausbockbefall von dritter Seite hingewiesen worden waren, verpflichteten sich die Verkäufer vergleichsweise zur Rückzahlung des Kaufpreises und zum Schadensersatz gegen Rückübertragung des Grundstücks. Die Käufer nahmen daraufhin den Makler auf Rückzahlung des Maklerlohns in Anspruch. Ihre Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.
Die Entscheidung:
Der BGH bestätigte im Grundsatz die Auffassungen der Vorinstanzen, hielt jedoch eine weitere Zeugenvernehmung für erforderlich. Die in den Kaufvertrag aufgenommene Maklerklausel, mit der ein selbständiger Provisionsanspruch gegen die Käufer begründet werden sollte, hielt auch der BGH für einen Vertrag zugunsten des Maklers als Dritter. Aus diesem sei der Makler als Gläubiger der Provisionsforderung verpflichtet gewesen, nicht durch Stillschweigen an einem Ergebnis mitzuwirken, das auf eine Täuschung der Käufer über die Beschaffenheit des Hauses und die Verschaffung eines nicht gerechtfertigten Provisionsanspruchs hinauslief, wenn er wie hier sowohl von dem Gewährleistungsausschluß als auch von der Maklerklausel wußte und darüber hinaus was noch durch Zeugenvernehmung zu klären sei von dem Hausbockbefall. Bei Kenntnis von dem Hausbockbefall könne er sich schadensersatzpflichtig gemacht haben. Zudem könne der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns entfallen sein, wenn die Käufer zur Anfechtung des Kaufvertrages wegen des arglistig verschwiegenen Sachmangels berechtigt gewesen seien.
BGH, Urteil vom 22. September 2005 - III ZR 295/04 - Wortlaut Seite 571
