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Kündigung
Eine unpünktliche Zahlung nach Abmahnung kann Kündigung rechtfertigen
26.04.2006 (GE 08/06, Seite 480) Für eine Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung ist nicht nur das Mieterverhalten nach Abmahnung entscheidend, sondern es kommt auch auf das vertragswidrige Verhalten vor der Abmahnung an.
Der Fall:
Der Mieter überwies laufend die Mieten zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil auch erst im Folgemonat. Der Vermieter mahnte ab und drohte die Kündigung an. Nach der Abmahnung überwies der Mieter im Folgemonat wieder die Miete erst gegen Ende des Monats. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß und verlangte Räumung. Er hatte damit beim Amts- und Landgericht keinen Erfolg. Die Berufungskammer kam zu dem Ergebnis, daß nach der Mahnung die noch einmal folgende unpünktliche Mietzahlung nicht ausreiche. Erforderlich sei, daß die Miete nach einer Abmahnung innerhalb eines Jahres noch mindestens dreimal verspätet gezahlt werde. Das führte zur Revision zum BGH.
Das Urteil:
Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH hob das Urteil der Berufungskammer auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG (Berlin) zurück. Mit der angegebenen Begründung könne der Anspruch des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht verneint werden. Die Kammer habe die Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB überspannt, wenn es zum einen stets eine dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erforderlich halte und darüber hinaus meint, Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung seien nicht zu berücksichtigen. Die Abmahnung solle dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Die fortdauernde Unpünktlichkeit müsse sich nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen. Das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung müsse geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.
Solche Umstände lägen hier nicht vor, weil der Mieter nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhalten auch danach fortgesetzt habe. Damit habe er deutlich gemacht, daß er nicht bereit sei, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen. Das gelte auch für die ordentliche Kündigung.
Das angefochtene Urteil stelle sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig dar. Denn der Vermieter habe den Kündigungsgrund in dem Kündigungsschreiben hinreichend angegeben (BGB §§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 Satz 1). In der Regel werde der Vermieter bei einer Kündigung wegen fortdauernd verspäteter Mietzahlung die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter wisse, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgehe. Vorliegend sei das aber bei der einfachen Sachlage nicht geboten gewesen. Die Daten der Zahlungseingänge seien unter den Parteien nicht im Streit. Der Mieter habe selbst die Überweisungen vorgenommen und daher Zahlungsdaten anhand seiner Kontoauszüge feststellen können, zumal es sich um einen überschaubaren Zeitraum handele.
Der BGH gibt dann Hinweise für das folgende Verfahren: Sollte sich von der mietvertraglichen Vereinbarung her herausstellen, daß der Mieter verpflichtet gewesen sei, zu Beginn des Monats die Miete zu zahlen, müsse die Berufungskammer nunmehr die im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB oder des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gebotene Gesamtabwägung nachholen (unzumutbare Weiterführung des Mietverhältnisses bzw. berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses). Bei der vorliegenden Sachlage spreche nichts dafür, daß eine etwaige Zahlungsunpünktlichkeit unverschuldet gewesen sei. Der Mieter könne sich nicht lediglich darauf berufen, daß er regelmäßig erst zur Monatsmitte "liquide sei". Zwar könne sich der Mieter unter Umständen auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen. Abgesehen von Übergangszeiten werde es aber für den Mieter vorhersehbar sein, wenn sein Arbeitslohn oder seine Arbeitslosenunterstützung u. U. erst zur Monatsmitte überwiesen werde. Darauf müsse sich der Mieter einstellen.
BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 - Wortlaut Seite 508
Der Mieter überwies laufend die Mieten zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil auch erst im Folgemonat. Der Vermieter mahnte ab und drohte die Kündigung an. Nach der Abmahnung überwies der Mieter im Folgemonat wieder die Miete erst gegen Ende des Monats. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß und verlangte Räumung. Er hatte damit beim Amts- und Landgericht keinen Erfolg. Die Berufungskammer kam zu dem Ergebnis, daß nach der Mahnung die noch einmal folgende unpünktliche Mietzahlung nicht ausreiche. Erforderlich sei, daß die Miete nach einer Abmahnung innerhalb eines Jahres noch mindestens dreimal verspätet gezahlt werde. Das führte zur Revision zum BGH.
Das Urteil:
Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH hob das Urteil der Berufungskammer auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG (Berlin) zurück. Mit der angegebenen Begründung könne der Anspruch des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht verneint werden. Die Kammer habe die Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB überspannt, wenn es zum einen stets eine dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erforderlich halte und darüber hinaus meint, Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung seien nicht zu berücksichtigen. Die Abmahnung solle dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Die fortdauernde Unpünktlichkeit müsse sich nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen. Das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung müsse geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.
Solche Umstände lägen hier nicht vor, weil der Mieter nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhalten auch danach fortgesetzt habe. Damit habe er deutlich gemacht, daß er nicht bereit sei, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen. Das gelte auch für die ordentliche Kündigung.
Das angefochtene Urteil stelle sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig dar. Denn der Vermieter habe den Kündigungsgrund in dem Kündigungsschreiben hinreichend angegeben (BGB §§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 Satz 1). In der Regel werde der Vermieter bei einer Kündigung wegen fortdauernd verspäteter Mietzahlung die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter wisse, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgehe. Vorliegend sei das aber bei der einfachen Sachlage nicht geboten gewesen. Die Daten der Zahlungseingänge seien unter den Parteien nicht im Streit. Der Mieter habe selbst die Überweisungen vorgenommen und daher Zahlungsdaten anhand seiner Kontoauszüge feststellen können, zumal es sich um einen überschaubaren Zeitraum handele.
Der BGH gibt dann Hinweise für das folgende Verfahren: Sollte sich von der mietvertraglichen Vereinbarung her herausstellen, daß der Mieter verpflichtet gewesen sei, zu Beginn des Monats die Miete zu zahlen, müsse die Berufungskammer nunmehr die im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB oder des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gebotene Gesamtabwägung nachholen (unzumutbare Weiterführung des Mietverhältnisses bzw. berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses). Bei der vorliegenden Sachlage spreche nichts dafür, daß eine etwaige Zahlungsunpünktlichkeit unverschuldet gewesen sei. Der Mieter könne sich nicht lediglich darauf berufen, daß er regelmäßig erst zur Monatsmitte "liquide sei". Zwar könne sich der Mieter unter Umständen auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen. Abgesehen von Übergangszeiten werde es aber für den Mieter vorhersehbar sein, wenn sein Arbeitslohn oder seine Arbeitslosenunterstützung u. U. erst zur Monatsmitte überwiesen werde. Darauf müsse sich der Mieter einstellen.
BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 - Wortlaut Seite 508
