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Betriebskostenabrechnung
Mietkaution sichert auch (noch) nicht fällige Ansprüche
26.04.2006 (GE 08/06, Seite 483) Der BGH "entscheidet" den bisherigen Streit: Bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ende der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten.
Der Fall:
Das Wohnraummietverhältnis endete zum 30. Juni 2003. Der Vermieter nahm eine Zwischenablesung vor. Mit Schreiben vom 1. März 2004 rechnete er die geleistete Kaution nebst Zinsen ab. Einen Teilbetrag hielt er wegen einer erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch aussstehenden Betriebskostenabrechnung zurück. Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgte Mitte Juni 2004. Zuvor hatte der Mieter aber schon den vom Vermieter einbehaltenen Kautionsbetrag klagemäßig eingefordert.
In der Berufung hatte das Landgericht Berlin, ZK 64 (GE 2005, 433 ff.), die Ansicht vertreten, daß der Vermieter auch bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung die gesamte Kaution innerhalb angemessener Frist auskehren müsse, auch wenn aufgrund bisheriger Abrechnungen mit einem Nachzahlungsbetrag zu rechnen sei. Zur Begründung wurde ausgeführt, daß die Kaution lediglich zur Sicherung von bei Auszug des Mieters fälligen Ansprüchen des Vermieters diene. Ein etwaiger Zahlungsanspruch aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung sei aber mangels Abrechnung noch nicht existent und schon gar nicht fällig und könne daher kein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters begründen. Der Vermieter habe lediglich innerhalb der von der Rechtsprechung und Literatur anerkannten angemessenen und von den Umständen des Einzelfalls abhängigen, d. h. in der Regel sechsmonatigen Abrechnungsfrist die Möglichkeit, seine in diesem Zeitraum fälligen Ansprüche zu prüfen und gegenzurechnen, also etwa noch offene Mieten oder Schadensersatzansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Mietsache; Betriebskostennachforderungen aber nur, sofern die Abrechnung bereits erstellt sei. Das führte zur Revision zum BGH.
Das Urteil:
Der BGH sieht das (vgl. auch Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., Rdn. 18) anders:
Der Vermieter habe nach Beendigung des Mietverhältnisses eine nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessende Abrechnungsfrist für die Kaution. Dabei seien sämtliche Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung ergeben, zu berücksichtigen; hierzu gehörten auch die noch nicht fälligen Ansprüche des Vermieters. Dies ergebe sich bereits aus dem Sicherungszweck der Kaution. Etwas anderes ergebe sich lediglich für den hier nicht vorliegenden preisgebundenen Wohnraum aus § 9 Abs. 5 S.1 WoBindG. Wem dies als Mieter zu weit gehe, könne einen eingeschränkten Sicherungszweck in der Kautionsabrede vereinbaren. Die Kaution bzw. ein Teil der Kaution könnten daher bis zu der in "angemessener Frist erteilten" Betriebskostenabrechnung einbehalten werden. Auf ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters gem. § 273 BGB komme es nicht an, weil bereits der Kautionsrückzahlungsanspruch insoweit nicht fällig werde.
Offen bleibt nach Lektüre des BGH-Urteils allerdings noch folgendes:
Zum einen ist nach wie vor ungeklärt, wie der "angemessene" Teileinbehalt zu berechnen ist. Hierzu gingen die Auffassungen in der Rechtsprechung bisher auseinander. Teilweise wurde vertreten, daß die Nachzahlungsbeträge aus bisherigen Betriebskostenabrechnungen, evtl. zzgl. eines "Sicherheitsaufschlags" heranzuziehen seien (s. Nachweise bei Goetzmann, ZMR 2002, S. 566 ff. [571]; auch Lützenkirchen, WM 2006, S. 77). Nach anderer Auffassung ist der Vermieter auf drei bis vier monatliche Vorauszahlungsbeträge beschränkt (so etwa Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. III 256; AG Hamburg, WuM 1997, 213; AG Kiel, Urt. v. 5. Februar 2004, Az. 116 C 41/04).
Richtigerweise wird der Vermieter im Streitfall darlegen müssen, daß in der Höhe des Teileinbehalts noch ein Sicherungsbedürfnis besteht, was ihm, sofern vorhanden, anhand der Betriebskosten-ab-rechnungen der Vorjahre, sofern dort Nachzahlungen zu leisten waren und die Vorauszahlungen nicht erhöht wurden, gelingen dürfte. Des weiteren können Kostensteigerungen der Versorger, z. B. anhand von Pressemitteilungen, mit herangezogen werden. Wurde in den Vorjahren ein Guthaben errechnet, dürfte es dem Vermieter schwer fallen, einen Einbehalt in Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen zu rechtfertigen.
Des weiteren wird aus dem Urteil nicht bzw. nicht ausreichend deutlich, wie lange der angemessene Teilbetrag einbehalten werden darf. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall war das Mietverhaltnis am 30. Juni 2003 beendet. Die Abrechnung erfolgte für dieses Jahr sodann im Juni 2004. Dazwischen lagen somit knapp zwölf Monate. Dieser Zeitraum wurde vom BGH als angemessen betrachtet, auch unter Zugrundelegung der Annahme, daß eine frühere Abrechnung für das Jahr 2003 dem Vermieter weder möglich noch zumutbar war. Was aber, wenn ein Mieter beispielsweise im Februar 2006 auszieht, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 im Dezember 2006 innerhalb der Frist des § 556 Abs.3 S. 1 1. HS BGB erfolgt, die Abrechnung für das Jahr 2006 ebenfalls innerhalb der vom Gesetzgeber vorgesehenen Frist im Dezember 2007? Der Mieter müßte in diesem Fall 22 Monate auf die vollständige Auskehrung der Kaution warten. Konsequenterweise könnte auch dies zulässig sein. Dieser Auffassung ist jedenfalls das AG Wiesbaden, Urt. v. 10. Oktober 2005, Az. 93 C 349/05, NZM 2006, S. 140 f. Bei der Bemessung der Kautionsabrechnungsfrist sei die Jahresfrist für die Abrechnung von Betriebskosten miteinzubeziehen, zumindest in Höhe der aufgrund der Nachzahlungsforderungen in der Vergangenheit zu erwartenden Nachzahlung. Ausdrücklich stellt das AG Wiesbaden klar, daß der Vermieter den zulässigen Kautionseinbehalt bis zur Abrechnung der Betriebskosten, die auch noch bis zum Ende der gesetzlichen Jahresfrist erfolgen könne, behalten dürfe.
Sternel, a.a.O, will dem Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten spätestens drei Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode auferlegen.
Der BGH drückt sich (leider wie so häufig) nicht ganz eindeutig aus:
Zum einen (Rdn. 9) spricht er davon, daß es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet sei, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen seien. Anschließend wird ausgeführt, es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, wieviel Zeit dem Vermieter zuzubilligen sei. In Rdn.11 führt der BGH aus, daß der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution bzw. einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten dürfe, wenn eine Nachforderung zu erwarten sei. Der BGH sagt nicht klar, daß damit die dem Vermieter zustehende gesetzliche Abrechnungsfrist oder eine dem Vermieter zuzubilligende Frist gemeint ist. Der BGH hat den Passus "der ihm zustehenden Abrechnungsfrist" in den Leitsatz übernommen. Es spricht also viel dafür, daß der Vermieter die gesetzliche Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums nutzen kann. Das gilt jedenfalls solange, als ihm nicht sämtliche Belege vorliegen. Offen bleibt dabei die Frage, ob der Vermieter bei Vorliegen sämtlicher Belege genötigt ist, eine (vorgezogene) Sonderabrechnung für den ausgezogenen Mieter zu erstellen oder nicht vielmehr bis zur allgemeinen Abrechnung abzuwarten hat. Letzteres dürfte der Fall sein. Der Vermieter ist ohnehin jedenfalls bei Nachforderungen daran interessiert, zügig abzurechnen, so daß ohnehin nicht immer die volle Abrechnungsfrist eingehalten wird. Im übrigen dürfte im Rechtsstreit mieterseits schwer zu beweisen sein, ob der Vermieter schon früher hätte abrechnen können.
RAin NELE RAVE
AGG FRANKFURT HOLDING
Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH
Anmerkung:
Die vorstehend besprochene Entscheidung des BGH vom 18. Januar 2006 kam überhaupt nur dadurch zustande, daß Haus & Grund Berlin dem von dem Berliner Rechtsanwalt Hippe vertretenen Vermieter zusagte, das Kostenrisiko für die Revisionsinstanz zu übernehmen. Die Investition hat sich für alle Haus- und Grundeigentümer gelohnt. Künftig herrscht in einer der umstrittensten mietrechtlichen Fragen endlich Rechtssicherheit zugunsten der Vermieter. Und dem Mieter geht auch nichts verloren: Die Kaution und auch die Zinsen bleiben treuhänderisch vom Vermieter verwaltet in seinem Eigentum. Grund genug, um jeden Vermieter darauf hinzuweisen: Verlangen Sie stets die Kaution in der gesetzlichen Maximalhöhe von drei Monatskaltmieten. Selbst diese ist oftmals zu gering, um die üblichen Renovierungskosten auszugleichen.
RA Detlef Manger, LL.M.
BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 - Wortlaut Seite 510
Das Wohnraummietverhältnis endete zum 30. Juni 2003. Der Vermieter nahm eine Zwischenablesung vor. Mit Schreiben vom 1. März 2004 rechnete er die geleistete Kaution nebst Zinsen ab. Einen Teilbetrag hielt er wegen einer erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch aussstehenden Betriebskostenabrechnung zurück. Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgte Mitte Juni 2004. Zuvor hatte der Mieter aber schon den vom Vermieter einbehaltenen Kautionsbetrag klagemäßig eingefordert.
In der Berufung hatte das Landgericht Berlin, ZK 64 (GE 2005, 433 ff.), die Ansicht vertreten, daß der Vermieter auch bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung die gesamte Kaution innerhalb angemessener Frist auskehren müsse, auch wenn aufgrund bisheriger Abrechnungen mit einem Nachzahlungsbetrag zu rechnen sei. Zur Begründung wurde ausgeführt, daß die Kaution lediglich zur Sicherung von bei Auszug des Mieters fälligen Ansprüchen des Vermieters diene. Ein etwaiger Zahlungsanspruch aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung sei aber mangels Abrechnung noch nicht existent und schon gar nicht fällig und könne daher kein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters begründen. Der Vermieter habe lediglich innerhalb der von der Rechtsprechung und Literatur anerkannten angemessenen und von den Umständen des Einzelfalls abhängigen, d. h. in der Regel sechsmonatigen Abrechnungsfrist die Möglichkeit, seine in diesem Zeitraum fälligen Ansprüche zu prüfen und gegenzurechnen, also etwa noch offene Mieten oder Schadensersatzansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Mietsache; Betriebskostennachforderungen aber nur, sofern die Abrechnung bereits erstellt sei. Das führte zur Revision zum BGH.
Das Urteil:
Der BGH sieht das (vgl. auch Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., Rdn. 18) anders:
Der Vermieter habe nach Beendigung des Mietverhältnisses eine nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessende Abrechnungsfrist für die Kaution. Dabei seien sämtliche Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung ergeben, zu berücksichtigen; hierzu gehörten auch die noch nicht fälligen Ansprüche des Vermieters. Dies ergebe sich bereits aus dem Sicherungszweck der Kaution. Etwas anderes ergebe sich lediglich für den hier nicht vorliegenden preisgebundenen Wohnraum aus § 9 Abs. 5 S.1 WoBindG. Wem dies als Mieter zu weit gehe, könne einen eingeschränkten Sicherungszweck in der Kautionsabrede vereinbaren. Die Kaution bzw. ein Teil der Kaution könnten daher bis zu der in "angemessener Frist erteilten" Betriebskostenabrechnung einbehalten werden. Auf ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters gem. § 273 BGB komme es nicht an, weil bereits der Kautionsrückzahlungsanspruch insoweit nicht fällig werde.
Offen bleibt nach Lektüre des BGH-Urteils allerdings noch folgendes:
Zum einen ist nach wie vor ungeklärt, wie der "angemessene" Teileinbehalt zu berechnen ist. Hierzu gingen die Auffassungen in der Rechtsprechung bisher auseinander. Teilweise wurde vertreten, daß die Nachzahlungsbeträge aus bisherigen Betriebskostenabrechnungen, evtl. zzgl. eines "Sicherheitsaufschlags" heranzuziehen seien (s. Nachweise bei Goetzmann, ZMR 2002, S. 566 ff. [571]; auch Lützenkirchen, WM 2006, S. 77). Nach anderer Auffassung ist der Vermieter auf drei bis vier monatliche Vorauszahlungsbeträge beschränkt (so etwa Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. III 256; AG Hamburg, WuM 1997, 213; AG Kiel, Urt. v. 5. Februar 2004, Az. 116 C 41/04).
Richtigerweise wird der Vermieter im Streitfall darlegen müssen, daß in der Höhe des Teileinbehalts noch ein Sicherungsbedürfnis besteht, was ihm, sofern vorhanden, anhand der Betriebskosten-ab-rechnungen der Vorjahre, sofern dort Nachzahlungen zu leisten waren und die Vorauszahlungen nicht erhöht wurden, gelingen dürfte. Des weiteren können Kostensteigerungen der Versorger, z. B. anhand von Pressemitteilungen, mit herangezogen werden. Wurde in den Vorjahren ein Guthaben errechnet, dürfte es dem Vermieter schwer fallen, einen Einbehalt in Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen zu rechtfertigen.
Des weiteren wird aus dem Urteil nicht bzw. nicht ausreichend deutlich, wie lange der angemessene Teilbetrag einbehalten werden darf. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall war das Mietverhaltnis am 30. Juni 2003 beendet. Die Abrechnung erfolgte für dieses Jahr sodann im Juni 2004. Dazwischen lagen somit knapp zwölf Monate. Dieser Zeitraum wurde vom BGH als angemessen betrachtet, auch unter Zugrundelegung der Annahme, daß eine frühere Abrechnung für das Jahr 2003 dem Vermieter weder möglich noch zumutbar war. Was aber, wenn ein Mieter beispielsweise im Februar 2006 auszieht, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 im Dezember 2006 innerhalb der Frist des § 556 Abs.3 S. 1 1. HS BGB erfolgt, die Abrechnung für das Jahr 2006 ebenfalls innerhalb der vom Gesetzgeber vorgesehenen Frist im Dezember 2007? Der Mieter müßte in diesem Fall 22 Monate auf die vollständige Auskehrung der Kaution warten. Konsequenterweise könnte auch dies zulässig sein. Dieser Auffassung ist jedenfalls das AG Wiesbaden, Urt. v. 10. Oktober 2005, Az. 93 C 349/05, NZM 2006, S. 140 f. Bei der Bemessung der Kautionsabrechnungsfrist sei die Jahresfrist für die Abrechnung von Betriebskosten miteinzubeziehen, zumindest in Höhe der aufgrund der Nachzahlungsforderungen in der Vergangenheit zu erwartenden Nachzahlung. Ausdrücklich stellt das AG Wiesbaden klar, daß der Vermieter den zulässigen Kautionseinbehalt bis zur Abrechnung der Betriebskosten, die auch noch bis zum Ende der gesetzlichen Jahresfrist erfolgen könne, behalten dürfe.
Sternel, a.a.O, will dem Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten spätestens drei Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode auferlegen.
Der BGH drückt sich (leider wie so häufig) nicht ganz eindeutig aus:
Zum einen (Rdn. 9) spricht er davon, daß es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet sei, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen seien. Anschließend wird ausgeführt, es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, wieviel Zeit dem Vermieter zuzubilligen sei. In Rdn.11 führt der BGH aus, daß der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution bzw. einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten dürfe, wenn eine Nachforderung zu erwarten sei. Der BGH sagt nicht klar, daß damit die dem Vermieter zustehende gesetzliche Abrechnungsfrist oder eine dem Vermieter zuzubilligende Frist gemeint ist. Der BGH hat den Passus "der ihm zustehenden Abrechnungsfrist" in den Leitsatz übernommen. Es spricht also viel dafür, daß der Vermieter die gesetzliche Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums nutzen kann. Das gilt jedenfalls solange, als ihm nicht sämtliche Belege vorliegen. Offen bleibt dabei die Frage, ob der Vermieter bei Vorliegen sämtlicher Belege genötigt ist, eine (vorgezogene) Sonderabrechnung für den ausgezogenen Mieter zu erstellen oder nicht vielmehr bis zur allgemeinen Abrechnung abzuwarten hat. Letzteres dürfte der Fall sein. Der Vermieter ist ohnehin jedenfalls bei Nachforderungen daran interessiert, zügig abzurechnen, so daß ohnehin nicht immer die volle Abrechnungsfrist eingehalten wird. Im übrigen dürfte im Rechtsstreit mieterseits schwer zu beweisen sein, ob der Vermieter schon früher hätte abrechnen können.
RAin NELE RAVE
AGG FRANKFURT HOLDING
Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH
Anmerkung:
Die vorstehend besprochene Entscheidung des BGH vom 18. Januar 2006 kam überhaupt nur dadurch zustande, daß Haus & Grund Berlin dem von dem Berliner Rechtsanwalt Hippe vertretenen Vermieter zusagte, das Kostenrisiko für die Revisionsinstanz zu übernehmen. Die Investition hat sich für alle Haus- und Grundeigentümer gelohnt. Künftig herrscht in einer der umstrittensten mietrechtlichen Fragen endlich Rechtssicherheit zugunsten der Vermieter. Und dem Mieter geht auch nichts verloren: Die Kaution und auch die Zinsen bleiben treuhänderisch vom Vermieter verwaltet in seinem Eigentum. Grund genug, um jeden Vermieter darauf hinzuweisen: Verlangen Sie stets die Kaution in der gesetzlichen Maximalhöhe von drei Monatskaltmieten. Selbst diese ist oftmals zu gering, um die üblichen Renovierungskosten auszugleichen.
RA Detlef Manger, LL.M.
BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 - Wortlaut Seite 510
