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Bundesregierung plant Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zu Anfang 2007
10.04.2006 (GE 07/06, Seite 406) Der Gesetzentwurf der Bundesregierung hat das Ziel, die Verwaltung von Eigentumswohnungen und das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit denen in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten zu vereinfachen.
Die Bundesregierung hatte am 27. Mai 2005 einen von ihr beschlossenen Gesetzentwurf zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes dem Bundesrat zur Stellungnahme übersandt. Dieser hatte den materiell-rechtlichen Änderungen des Regierungsentwurfs im wesentlichen zugestimmt, zu den verfahrensrechtlichen Regelungen jedoch eine Reihe von Änderungsvorschlägen beschlossen. Außerdem hatte der Bundesrat in seiner Stellungnahme angeregt, im weiteren Verfahren zu prüfen, ob sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Teilrechtsfähigkeit (Beschluß vom 2. Juni 2005, V ZB 32/05, GE 2005, 921) Konsequenzen hinsichtlich einer gesetzlichen Regelung der Teilrechtsfähigkeit ergeben. Die Bundesregierung hat die Anregung des Bundesrates aufgegriffen und in dem vom Bundeskabinett am 8. März 2006 beschlossenen Entwurf (Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates (BR-Drs. 397/05) entsprechende Ergänzungen vorgenommen. Sie trägt hiermit insbesondere dem Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 Rechnung: So werden die Rechte und Pflichten sowie das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Stellung ihres Verwalters näher erklärt.
Von besonderer Bedeutung sind außerdem die haftungsrechtlichen Änderungen, die das Risiko des einzelnen Wohnungseigentümers, für Schulden der Gemeinschaft gesamtschuldnerisch mit seinem gesamten Vermögen einzustehen, auf ein vertretbares Maß reduzieren. So soll der einzelne Wohnungseigentümer in Zukunft nicht mehr mit seinem gesamten eigenen Vermögen für die Schulden der Gemeinschaft haften, sondern nur noch in Höhe seines Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Eigentum. Damit werden die Wohnungseigentümer von einer möglicherweise existenzbedrohenden Haftung abgesichert. Im Gegenzug soll jedoch auch der Schutz der Gläubiger einer Wohnungseigentumsgemeinschaft verbessert werden.
Mit der geplanten Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes unternimmt die Bundesregierung nun einen neuen Anlauf, den rund 5 Millionen Wohnungseigentümern in Deutschland mehr Handlungsfreiheit zur Regelung ihrer rechtlichen Beziehungen zueinander einzuräumen.
Insbesondere ist dabei geplant, das starre Einstimmigkeitsprinzip bei der Verteilung der Betriebs-, Verwaltungs- und Instandsetzungskosten zugunsten einer einheitlichen Entscheidung zu lockern. Wohnungseigentümer können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Sie können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu gerechteren Ergebnissen führen, da es künftig auf den Nutzen für den einzelnen Miteigentümer ankommt.
Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sollen auch möglich sein, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung (Umsetzung der Energieeinsparverordnung) und Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach derzeit geltendem Recht noch grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich. Sie werden in Zukunft mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können.
Zudem soll sich künftig das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozeßordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Das FGG-Verfahren ist häufig aufwendiger als das der ZPO. Die Bundesregierung sieht dies für Wohnungseigentumssachen nicht länger als gerechtfertigt an, da sich der Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses und anderen privatrechtlichen Streitigkeiten nicht unterscheide.
Abzuwarten bleibt, wann der vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzentwurf in das Parlament eingebracht wird. Zu rechnen ist damit, daß die Änderungen zum 1. Januar 2007 in Kraft treten werden. Den Text des Regierungsentwurfs kann man unter der Internetseite www.bmj.bund.de im Bereich Zivilrecht/Wohnungseigentum herunterladen. Wir werden an dieser Stelle über die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes weiter berichten
Von besonderer Bedeutung sind außerdem die haftungsrechtlichen Änderungen, die das Risiko des einzelnen Wohnungseigentümers, für Schulden der Gemeinschaft gesamtschuldnerisch mit seinem gesamten Vermögen einzustehen, auf ein vertretbares Maß reduzieren. So soll der einzelne Wohnungseigentümer in Zukunft nicht mehr mit seinem gesamten eigenen Vermögen für die Schulden der Gemeinschaft haften, sondern nur noch in Höhe seines Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Eigentum. Damit werden die Wohnungseigentümer von einer möglicherweise existenzbedrohenden Haftung abgesichert. Im Gegenzug soll jedoch auch der Schutz der Gläubiger einer Wohnungseigentumsgemeinschaft verbessert werden.
Mit der geplanten Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes unternimmt die Bundesregierung nun einen neuen Anlauf, den rund 5 Millionen Wohnungseigentümern in Deutschland mehr Handlungsfreiheit zur Regelung ihrer rechtlichen Beziehungen zueinander einzuräumen.
Insbesondere ist dabei geplant, das starre Einstimmigkeitsprinzip bei der Verteilung der Betriebs-, Verwaltungs- und Instandsetzungskosten zugunsten einer einheitlichen Entscheidung zu lockern. Wohnungseigentümer können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Sie können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu gerechteren Ergebnissen führen, da es künftig auf den Nutzen für den einzelnen Miteigentümer ankommt.
Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sollen auch möglich sein, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung (Umsetzung der Energieeinsparverordnung) und Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach derzeit geltendem Recht noch grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich. Sie werden in Zukunft mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können.
Zudem soll sich künftig das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozeßordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Das FGG-Verfahren ist häufig aufwendiger als das der ZPO. Die Bundesregierung sieht dies für Wohnungseigentumssachen nicht länger als gerechtfertigt an, da sich der Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses und anderen privatrechtlichen Streitigkeiten nicht unterscheide.
Abzuwarten bleibt, wann der vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzentwurf in das Parlament eingebracht wird. Zu rechnen ist damit, daß die Änderungen zum 1. Januar 2007 in Kraft treten werden. Den Text des Regierungsentwurfs kann man unter der Internetseite www.bmj.bund.de im Bereich Zivilrecht/Wohnungseigentum herunterladen. Wir werden an dieser Stelle über die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes weiter berichten
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