Was gilt als Nettokaltmiete?

10.04.2006 (GE 07/06, Seite 407) Frage: Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens kann die Differenz zwischen aktueller Nettokaltmiete und der nach Berliner Mietspiegel 2005 (und entsprechender Spanneneinordnung) ermittelten Miete verlangt werden bei Berücksichtigung der Kappungsgrenze.

Ist die aktuelle Nettokaltmiete die mietvertragliche Miete – inkl. evtl. inzwischen erfolgter Mieterhöhung – einschließlich schon erfolgter Modernisierungs-Zulagen? Oder ist die Nettokaltmiete die mietvertragliche Miete – inkl. evtl. inzwischen erfolgter Mieterhöhungen - ohne mögliche Modernisierungszulagen?

Antwort:
Der Modernisierungszuschlag ist Bestandteil der Netto- oder Bruttomiete und darf also nicht vor dem Vergleich mit den Mietspiegelwerten herausgerechnet werden. Nur bei der zusätzlichen Berechnung der Kappungsgrenze von 20 % ist es anders für Modernisierungszuschläge aus den letzten drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Nur hier wird der Modernisierungszuschlag herausgerechnet. Beispiel: Nettomiete 500 €; Mieterhöhung nach Modernisierung im Jahre 2004 um 100 €. Bei einem Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel ist zunächst zu ermitteln, ob die Miete von 600 € unter dem Mietspiegelwert liegt. Für die Berechnung der Kappungsgrenze ist hingegen der Modernisierungszuschlag abzuziehen, so daß sie 100 € beträgt (20 % von 500 €. Die Miete von 600 € darf sich also höchstens um 100 € erhöhen.