Archiv / Suche
Teilmarkt entscheidend
Mangellage muß ursächlich sein
10.04.2006 (GE 07/06, Seite 409) Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe (Teilmarkt) festzustellen.
Der Fall:
Der Kläger mietete eine 4-Zimmer-Wohnung in Berlin mit ca. 160 m2 Wohnfläche. Die Miete betrug 3.600 DM, sollte sich staffelmäßig erhöhen und betrug zuletzt 4.205 DM. Der Mieter forderte Rückzahlung überhöhter Miete wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Er hatte damit beim AG und LG (Berlin) Erfolg. Das Berufungsurteil wurde in der Revision kassiert.
Das Urteil:
Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH hatte schon Bedenken gegen die Feststellung des LG, bei Abschluß des Mietvertrages habe ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen bestanden. Unter Bezugnahme auf sein Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04 - (GE 2005, 790) führt er aus, bei der Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliege, sei auf einen Teilmarkt abzustellen, zu dem die Wohnung gehöre, die Mangelsituation sei sinngemäß getrennt nach Wohnungsgruppen festzustellen. Der Senat rügt, daß sich das Berufungsgericht nicht mit dem Vortrag des Vermieters auseinandergesetzt habe, daß es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Luxuswohnung handele, für die zum damaligen Zeitpunkt keine Mangellage bestanden habe. Allein aufgrund der Tatsache, daß die Wohnung in einem Ballungsgebiet liege und zum damaligen Zeitpunkt in Berlin eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gegolten habe, könne das Tatbestandsmerkmal nicht bejaht werden.
Der BGH läßt es weiterhin offen, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen nur dann anzunehmen sei, wenn das Angebot die Nachfrage nicht erreiche, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen sei, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen seien. Unter Bezugnahme auf seine Entscheidung vom 28. Januar 2004 - VIII ZR 190/03 - (GE 2004, 540) sei das Tatbestandsmerkmal nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich gewesen sei. Dazu habe der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen habe, weshalb diese erfolglos geblieben sei, und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen sei. Dabei sei zugunsten des Mieters eine Beweiserleichterung weder in Gestalt eines Anscheinsbeweises noch einer Vermutung gerechtfertigt. Damit fehle es an einer tragfähigen Grundlage für die Annahme des Berufungsgerichtes, der Vermieter habe bei Abschluß des Mietvertrages gegen das Verbot des § 5 WiStG verstoßen.
BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04 - Wortlaut Seite 440
Der Kläger mietete eine 4-Zimmer-Wohnung in Berlin mit ca. 160 m2 Wohnfläche. Die Miete betrug 3.600 DM, sollte sich staffelmäßig erhöhen und betrug zuletzt 4.205 DM. Der Mieter forderte Rückzahlung überhöhter Miete wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Er hatte damit beim AG und LG (Berlin) Erfolg. Das Berufungsurteil wurde in der Revision kassiert.
Das Urteil:
Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH hatte schon Bedenken gegen die Feststellung des LG, bei Abschluß des Mietvertrages habe ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen bestanden. Unter Bezugnahme auf sein Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04 - (GE 2005, 790) führt er aus, bei der Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliege, sei auf einen Teilmarkt abzustellen, zu dem die Wohnung gehöre, die Mangelsituation sei sinngemäß getrennt nach Wohnungsgruppen festzustellen. Der Senat rügt, daß sich das Berufungsgericht nicht mit dem Vortrag des Vermieters auseinandergesetzt habe, daß es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Luxuswohnung handele, für die zum damaligen Zeitpunkt keine Mangellage bestanden habe. Allein aufgrund der Tatsache, daß die Wohnung in einem Ballungsgebiet liege und zum damaligen Zeitpunkt in Berlin eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gegolten habe, könne das Tatbestandsmerkmal nicht bejaht werden.
Der BGH läßt es weiterhin offen, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen nur dann anzunehmen sei, wenn das Angebot die Nachfrage nicht erreiche, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen sei, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen seien. Unter Bezugnahme auf seine Entscheidung vom 28. Januar 2004 - VIII ZR 190/03 - (GE 2004, 540) sei das Tatbestandsmerkmal nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich gewesen sei. Dazu habe der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen habe, weshalb diese erfolglos geblieben sei, und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen sei. Dabei sei zugunsten des Mieters eine Beweiserleichterung weder in Gestalt eines Anscheinsbeweises noch einer Vermutung gerechtfertigt. Damit fehle es an einer tragfähigen Grundlage für die Annahme des Berufungsgerichtes, der Vermieter habe bei Abschluß des Mietvertrages gegen das Verbot des § 5 WiStG verstoßen.
BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04 - Wortlaut Seite 440
