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Betriebskosten
Wann ist Nachzahlung fällig?
22.03.2006 (GE 06/06, Seite 352) Frage: In Ihrem Beitrag "Betriebskosten Wann ist nachzuzahlen?" (GE 2006, 143) schreiben Sie:
"Eine Regelung darüber, wann Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung fällig sind, enthält das Gesetz gerade nicht ..." und "Fehlt eine Vereinbarung, ist weil es keine gesetzliche Regelung für diesen Fall gibt höchst strittig, wann Saldo und erhöhte Vorauszahlungen fällig sind."
Würde hier nicht der Hinweis in der Betriebskostenabrechnung auf § 286 (3) BGB reichen? Zumindest, was die Fälligkeit des Saldos angeht, wonach der Verzug 30 Tage nach Erhalt der Entgeltforderung (hier: Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung) eintritt. Damit wären für den Mieter zwingendes Zahlungsziel 30 Tage nach Erhalt der Abrechnung und eine zuzugestehende Prüffrist ebenfalls gegeben.
Sicherlich löst dies nicht das Problem der Unklarheit über die Frage, ab wann die Anpassung der Vorauszahlungen gefordert werden kann, da in § 560 (4) BGB zwar der Anspruch auf Anpassung sowie die Form, aber keine Fälligkeit geregelt ist.
Antwort:
Die Vorschrift in § 286 Abs. 3 BGB regelt den Verzug, der notwendigerweise erst nach der Fälligkeit eintreten kann. Unsere Antwort bezog sich auf die Fälligkeit. Nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlungsverpflichtung wird dem Mieter eine Prüfungsfrist zugebilligt, die allerdings im Gesetz nicht geregelt ist. Die Meinungen gehen deshalb auseinander. Das LG Berlin (NZM 2001, 707) war der Auffassung, die Prüfungsfrist betrage zwei Wochen, während nach anderer Meinung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten abgestellt wird, die Fälligkeit erst mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats annehmen. Während des Prüfungszeitraumes kann jedenfalls der Mieter nicht in Verzug kommen, weder durch Mahnung noch durch Fristablauf nach § 286 Abs. 3 BGB (der im übrigen eine Belehrung des Mieters als Verbraucher über die Folgen voraussetzt). Beispiel: Dem Mieter geht am 16.2.2006 eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlungsaufforderung zu; in der Abrechnung heißt es, daß der Mieter innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Rechnung auch ohne Mahnung in Verzug gerate. Schließt man sich der Auffassung an, daß die Mieterhöhungsfristen entsprechend anzuwenden sind, hätte der Mieter eine Prüfungsfrist bis zum 31.3.2006 und kann daher vorher nicht in Verzug geraten. Ob er automatisch im Beispielsfall am 1.4.2006 in Verzug gerät, kann ebenfalls zweifelhaft sein; wir würden eine Mahnung nach diesem Zeitpunkt jedenfalls empfehlen.
Sicherlich löst dies nicht das Problem der Unklarheit über die Frage, ab wann die Anpassung der Vorauszahlungen gefordert werden kann, da in § 560 (4) BGB zwar der Anspruch auf Anpassung sowie die Form, aber keine Fälligkeit geregelt ist.
Antwort:
Die Vorschrift in § 286 Abs. 3 BGB regelt den Verzug, der notwendigerweise erst nach der Fälligkeit eintreten kann. Unsere Antwort bezog sich auf die Fälligkeit. Nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlungsverpflichtung wird dem Mieter eine Prüfungsfrist zugebilligt, die allerdings im Gesetz nicht geregelt ist. Die Meinungen gehen deshalb auseinander. Das LG Berlin (NZM 2001, 707) war der Auffassung, die Prüfungsfrist betrage zwei Wochen, während nach anderer Meinung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten abgestellt wird, die Fälligkeit erst mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats annehmen. Während des Prüfungszeitraumes kann jedenfalls der Mieter nicht in Verzug kommen, weder durch Mahnung noch durch Fristablauf nach § 286 Abs. 3 BGB (der im übrigen eine Belehrung des Mieters als Verbraucher über die Folgen voraussetzt). Beispiel: Dem Mieter geht am 16.2.2006 eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlungsaufforderung zu; in der Abrechnung heißt es, daß der Mieter innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Rechnung auch ohne Mahnung in Verzug gerate. Schließt man sich der Auffassung an, daß die Mieterhöhungsfristen entsprechend anzuwenden sind, hätte der Mieter eine Prüfungsfrist bis zum 31.3.2006 und kann daher vorher nicht in Verzug geraten. Ob er automatisch im Beispielsfall am 1.4.2006 in Verzug gerät, kann ebenfalls zweifelhaft sein; wir würden eine Mahnung nach diesem Zeitpunkt jedenfalls empfehlen.
