Widerspruchslose Hinnahme der Minderung nicht ausreichend

22.03.2006 (GE 06/06, Seite 354) Teilweise wird vertreten, daß der Vermieter seinen Anspruch auf Mietzahlung verwirkt hat, wenn er sechs Monate lang die Minderung des Mieters akzeptiert hat. Der BGH hält das für unzutreffend.

Der Fall:
Der Vermieter hatte die Minderung des Geschäftsraummieters wegen behaupteter Mängel knapp zwei Jahre widerspruchslos hingenommen. Das OLG hatte deshalb die Klage auf Zahlung der Mietrückstände wegen Verwirkung abgewiesen.

Das Urteil:
Mit Urteil vom 19. Oktober 2005 folgte der BGH dieser Auffassung nicht. Auch für Altfälle der Zeit vor der Mietrechtsreform könne die damalige Rechtsprechung zum Verlust des Minderungsrechts des Mieters nicht spiegelbildlich übertragen werden auf den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietrückstände. Diese könnten nur nach allgemeinen Grundsätzen verwirkt sein, nämlich bei Erfüllung des Zeitmoments und des Umstandsmoments. Das Zeitmoment (hier: knapp zwei Jahre) sei gegeben; das Umstandsmoment sei dagegen ungeklärt. Wenn der Mieter den Vermieter wiederholt zur Beseitigung von Mängeln aufgefordert hatte und dann die Kosten der Notreparaturen mit der Miete verrechnet hatte, wäre auch das Umstandsmoment gegeben, nämlich das Vertrauen des Mieters darin, daß die Mietrückstände nicht geltend gemacht werden würden. Darüber war noch Beweis zu erheben.

BGH, Urteil vom 19. Oktober 2005 - XII ZR 224/03 - Wortlaut Seite 375