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Modernisierung
Was kann ich umlegen?
10.03.2006 (GE 05/06, Seite 280) Frage: Aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) möchte ich im Keller eines Mietshauses die Decke zu den darüberliegenden Wohnungen zusätzlich mit einem Mineralputz Dossolan Thermique, WLG 045 versehen lassen.
Kann ich die Kosten dafür mit bis zu jährlich 11 % anteilig auf die Miete der davon Nutzen habenden Mieter umlegen? Da die Mieterkeller für die Handwerker frei zugänglich sein müssen, müssen sperrige Gegenstände für ein bis zwei Tage entfernt werden, da die Handwerker ungehindert arbeiten können müssen. Sind die Mieter verpflichtet, diese Arbeiten auszuführen, oder können Helfer angeheuert werden, deren Lohn auf die Kosten aufgeschlagen werden darf? Dürfen sich die Mieter wegen der Unannehmlichkeiten weigern, die Keller zu räumen oder die Umlage der Kosten für die Maßnahmen als Mieterhöhung zu zahlen? Wie lange vorher muß ich die Mieter über die auszuführenden Arbeiten und die in diesem Zusammenhang stehende Mieterhöhung informieren? Haben die Mieter durch die Maßnahme eine vorgezogene Kündigungsfrist?
Antwort:
Sie können die Kosten für den Mineralputz Dossolan Thermique, WLG 045 nach den §§ 554, 559 Abs. 1 BGB zur Grundlage einer Mieterhöhung um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten machen. Es handelt sich ja im Sinne von § 559 Abs. 1 2. Alt. um eine Maßnahme, die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Ihrem Mieter nicht in Rechnung stellen dürfen Sie allerdings etwaige Finanzierungskosten für die Aufnahme an Krediten. Investitionskosten, d. h. die Kosten für Bauleistungen und Nebenleistungen (z. B. Gerüstbaucontainer) sind jedoch in jedem Fall anzusetzen.
Nach § 554 BGB ist Ihr Mieter zu Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet, wenn diese formell ordnungsgemäß angekündigt worden und ihm beweisbar zugegangen ist. Inhaltlich müssen Sie Ihrem Mieter mitteilen,
welche Arbeiten Sie durchführen lassen wollen,
welchen voraussichtlichen Umfang diese Arbeiten haben,
wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen,
wie lange sie voraussichtlich dauern und
welche Mieterhöhung zu erwarten ist.
Die Mitteilung muß dem Mieter drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme beweisbar zugehen. Der Mieter ist verpflichtet, die Baumaßnahmen zu dulden. Das bedeutet, er darf die anstehenden Arbeiten grundsätzlich weder behindern noch verhindern. Selbstverständlich muß er den Zutritt zu den Räumen möglich machen, die von der Baumaßnahme betroffen sind. Wenn durch in seinem Eigentum stehende Gegenstände die Baumaßnahmen behindert werden, ist der Mieter zur aktiven Mitwirkung verpflichtet und muß z. B. sein Mobiliar versetzen, ausräumen oder anderweitig unterstellen. Das bedeutet, Sie brauchen für diese Arbeit keine Helfer anzuheuern. Auf die Modernisierungsmieterhöhung umlegbare Kosten fallen also nicht an.
Der Mieter hat nur dann eine Möglichkeit die Baumaßnahmen zu verhindern, wenn diese für ihn eine unzumutbare Härte darstellen. Das kann z. B. bei einer bevorstehenden Niederkunft der Ehefrau des Mieters, bei Arbeitslosigkeit oder dann der Fall sein, wenn der Mieter bereits gekündigt hat oder eine Kündigung von seiner Seite kurz bevorsteht.
Als Gegenrecht kann der Mieter Aufwendungen, die er infolge der Modernisierungsmaßnahmen machen mußte, von Ihnen erstattet bekommen. Das ist aber nur im Einzelfall möglich.
Der Mieter hat kein Weigerungs-, sondern ein sog. Sonderkündigungsrecht: Er kann nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang Ihrer Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats kündigen.
Anmerkung der Redaktion:
Zum Thema "Wohnraummodernisierung" veranstaltet Kurs & Gut Berliner Fachseminare GmbH am 21. März 2006 ein Fachseminar. Dieses Seminar beschäftigt sich auch mit dem Sonderproblem der Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Ablauf der gesetzlichen Übergangsfristen Ende 2006. Nähere Informationen erhalten Sie unter Telefon 030/411 57 47, per eMail unter [email protected] oder unter unten stehendem Link.
Antwort:
Sie können die Kosten für den Mineralputz Dossolan Thermique, WLG 045 nach den §§ 554, 559 Abs. 1 BGB zur Grundlage einer Mieterhöhung um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten machen. Es handelt sich ja im Sinne von § 559 Abs. 1 2. Alt. um eine Maßnahme, die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Ihrem Mieter nicht in Rechnung stellen dürfen Sie allerdings etwaige Finanzierungskosten für die Aufnahme an Krediten. Investitionskosten, d. h. die Kosten für Bauleistungen und Nebenleistungen (z. B. Gerüstbaucontainer) sind jedoch in jedem Fall anzusetzen.
Nach § 554 BGB ist Ihr Mieter zu Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet, wenn diese formell ordnungsgemäß angekündigt worden und ihm beweisbar zugegangen ist. Inhaltlich müssen Sie Ihrem Mieter mitteilen,
welche Arbeiten Sie durchführen lassen wollen,
welchen voraussichtlichen Umfang diese Arbeiten haben,
wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen,
wie lange sie voraussichtlich dauern und
welche Mieterhöhung zu erwarten ist.
Die Mitteilung muß dem Mieter drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme beweisbar zugehen. Der Mieter ist verpflichtet, die Baumaßnahmen zu dulden. Das bedeutet, er darf die anstehenden Arbeiten grundsätzlich weder behindern noch verhindern. Selbstverständlich muß er den Zutritt zu den Räumen möglich machen, die von der Baumaßnahme betroffen sind. Wenn durch in seinem Eigentum stehende Gegenstände die Baumaßnahmen behindert werden, ist der Mieter zur aktiven Mitwirkung verpflichtet und muß z. B. sein Mobiliar versetzen, ausräumen oder anderweitig unterstellen. Das bedeutet, Sie brauchen für diese Arbeit keine Helfer anzuheuern. Auf die Modernisierungsmieterhöhung umlegbare Kosten fallen also nicht an.
Der Mieter hat nur dann eine Möglichkeit die Baumaßnahmen zu verhindern, wenn diese für ihn eine unzumutbare Härte darstellen. Das kann z. B. bei einer bevorstehenden Niederkunft der Ehefrau des Mieters, bei Arbeitslosigkeit oder dann der Fall sein, wenn der Mieter bereits gekündigt hat oder eine Kündigung von seiner Seite kurz bevorsteht.
Als Gegenrecht kann der Mieter Aufwendungen, die er infolge der Modernisierungsmaßnahmen machen mußte, von Ihnen erstattet bekommen. Das ist aber nur im Einzelfall möglich.
Der Mieter hat kein Weigerungs-, sondern ein sog. Sonderkündigungsrecht: Er kann nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang Ihrer Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats kündigen.
Anmerkung der Redaktion:
Zum Thema "Wohnraummodernisierung" veranstaltet Kurs & Gut Berliner Fachseminare GmbH am 21. März 2006 ein Fachseminar. Dieses Seminar beschäftigt sich auch mit dem Sonderproblem der Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Ablauf der gesetzlichen Übergangsfristen Ende 2006. Nähere Informationen erhalten Sie unter Telefon 030/411 57 47, per eMail unter [email protected] oder unter unten stehendem Link.
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