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Wohnraummodernisierung
BGH erhöht Anforderungen an Angaben des Vermieters zur Energieeinsparung
10.03.2006 (GE 05/06, Seite 283) Die Ersetzung alter Aluminium-Isolierglasfenster durch moderne Kunststoff-Isolierglasfenster berechtigt nur dann zur Mieterhöhung wegen Energieeinsparung, wenn in der Mieterhöhungserklärung der Energieeinspareffekt plausibel dargelegt wird (etwa Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten).
Der Fall:
Das 30 Jahre alte Mietshaus war mit Aluminium-Fenstern ausgestattet. Der Vermieter baute im Rahmen einer umfassenden Hausmodernisierung neue Kunststoffenster ein und erhöhte die Miete entsprechend wegen Energiesparmaßnahmen. Im Rahmen der angestrengten Zahlungsklage gegen den Mieter holte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten ein, das eine nachhaltige Einsparung von Energie bestätigte. Das Amtsgericht gab insoweit der Klage statt. Die Berufung des Mieters wurde (insoweit) zurückgewiesen. Das führte zur zugelassenen Revision zum BGH.
Das Urteil:
Der BGH kam zu dem Ergebnis, daß ein Anspruch auf die erhöhte Miete aufgrund des Einbaus neuer Fenster nicht besteht. Der Mieter müsse den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen können. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergebe sich daraus, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen müsse, anhand derer überschlägig beurteilt werden könne, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirke. Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung sei nicht notwendig. Erforderlich sei aber eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffekts der durchgeführten Maßnahme. Die alleinige Angabe des Wärmedämmwertes der eingebauten Fenster liefere dem Mieter aber keine ausreichende Grundlage für eine überschlägige Einschätzung, ob die bauliche Maßnahme zu einer Energieeinsparung führen könne. Im vorliegenden Fall, in dem die vorhandenen Fenster bereits mit Isolierglas versehen gewesen seien und der Mieter darüber hinaus keine weiteren Erkenntnisse besitze, sei zu verlangen, daß der Vermieter nicht nur den Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angebe, daß der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Einspareffekt beurteilen könne. Erforderlich sei diese Erläuterung in der Mieterhöhungserklärung selbst. Eine Nachbesserung der Erklärung im Prozeß sei nichtig möglich. Da mithin die Mieterhöhungserklärung des Klägers bereits aus formellen Gründen unwirksam sei, komme es nicht mehr darauf an, ob und ggf. in welchem Umfang fiktive Instandsetzungskosten von den vom Kläger für den Einbau der Fenster geltend gemachten Kosten abzusetzen wären.
Anmerkung:
Dem mitgeteilten Sachverhalt ist nicht zu entnehmen, wie die Modernisierungsankündigung des Vermieters ausgesehen hat. Denn schon diese Ankündigung hätte die vom BGH für die Mieterhöhungserklärung geforderten Angaben enthalten müssen. Offenbar hat der beklagte Mieter die Modernisierung geduldet. Viele Vermieter begründen ihre Modernisierungsankündigung bzw. die Mieterhöhung selbst mit formelhafter Wiederholung des Gesetzeswortlautes und vermeiden (wie im vorliegenden Fall) konkrete Angaben, inwiefern die Maßnahme eine Modernisierung darstellt bzw. eine Energieeinsparung bewirkt. Übersehen wird dabei oftmals, daß nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB die Mieterhöhungserklärung nur dann wirksam ist, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird. Dieses Versäumnis wurde dem Vermieter zum Verhängnis. Sein mögliches Recht auf Mieterhöhung ist ihm zwar damit nicht abgeschnitten, er verliert nur möglicherweise viel Zeit, in der der Mieter bei richtiger Handhabung schon die erhöhte Miete hätte zahlen müssen.
BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 - Wortlaut Seite 318
Das 30 Jahre alte Mietshaus war mit Aluminium-Fenstern ausgestattet. Der Vermieter baute im Rahmen einer umfassenden Hausmodernisierung neue Kunststoffenster ein und erhöhte die Miete entsprechend wegen Energiesparmaßnahmen. Im Rahmen der angestrengten Zahlungsklage gegen den Mieter holte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten ein, das eine nachhaltige Einsparung von Energie bestätigte. Das Amtsgericht gab insoweit der Klage statt. Die Berufung des Mieters wurde (insoweit) zurückgewiesen. Das führte zur zugelassenen Revision zum BGH.
Das Urteil:
Der BGH kam zu dem Ergebnis, daß ein Anspruch auf die erhöhte Miete aufgrund des Einbaus neuer Fenster nicht besteht. Der Mieter müsse den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen können. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergebe sich daraus, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen müsse, anhand derer überschlägig beurteilt werden könne, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirke. Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung sei nicht notwendig. Erforderlich sei aber eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffekts der durchgeführten Maßnahme. Die alleinige Angabe des Wärmedämmwertes der eingebauten Fenster liefere dem Mieter aber keine ausreichende Grundlage für eine überschlägige Einschätzung, ob die bauliche Maßnahme zu einer Energieeinsparung führen könne. Im vorliegenden Fall, in dem die vorhandenen Fenster bereits mit Isolierglas versehen gewesen seien und der Mieter darüber hinaus keine weiteren Erkenntnisse besitze, sei zu verlangen, daß der Vermieter nicht nur den Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angebe, daß der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Einspareffekt beurteilen könne. Erforderlich sei diese Erläuterung in der Mieterhöhungserklärung selbst. Eine Nachbesserung der Erklärung im Prozeß sei nichtig möglich. Da mithin die Mieterhöhungserklärung des Klägers bereits aus formellen Gründen unwirksam sei, komme es nicht mehr darauf an, ob und ggf. in welchem Umfang fiktive Instandsetzungskosten von den vom Kläger für den Einbau der Fenster geltend gemachten Kosten abzusetzen wären.
Anmerkung:
Dem mitgeteilten Sachverhalt ist nicht zu entnehmen, wie die Modernisierungsankündigung des Vermieters ausgesehen hat. Denn schon diese Ankündigung hätte die vom BGH für die Mieterhöhungserklärung geforderten Angaben enthalten müssen. Offenbar hat der beklagte Mieter die Modernisierung geduldet. Viele Vermieter begründen ihre Modernisierungsankündigung bzw. die Mieterhöhung selbst mit formelhafter Wiederholung des Gesetzeswortlautes und vermeiden (wie im vorliegenden Fall) konkrete Angaben, inwiefern die Maßnahme eine Modernisierung darstellt bzw. eine Energieeinsparung bewirkt. Übersehen wird dabei oftmals, daß nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB die Mieterhöhungserklärung nur dann wirksam ist, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird. Dieses Versäumnis wurde dem Vermieter zum Verhängnis. Sein mögliches Recht auf Mieterhöhung ist ihm zwar damit nicht abgeschnitten, er verliert nur möglicherweise viel Zeit, in der der Mieter bei richtiger Handhabung schon die erhöhte Miete hätte zahlen müssen.
BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 - Wortlaut Seite 318
Autor: Klaus Schach
