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Fogging
BGH legt Mieter Darlegungs- und Beweislast auf
10.03.2006 (GE 05/06, Seite 284) Die Berliner Gerichte werden umdenken müssen. Der Vermieter muß sich bei Foggingschäden nur dann entlasten, wenn feststeht, daß die Schadensursache in seinem Herrschafts- und Einflußbereich liegt.
Der Fall:
Ein Mieter begehrte von seinem Vermieter Schadensersatz wegen aufgetretenen schwärzlichen Niederschlags in der Mietwohnung (Fogging). Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab, weil der Mieter seinen Anspruch nicht ausreichend dargelegt habe. Die Revision wurde nicht zugelassen, wogegen sich die Beschwerde zum BGH richtete.
Der Beschluß:
Der BGH wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück. Grundsätzlich müsse der Anspruchsteller sämtliche Voraussetzungen für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch darlegen und beweisen. Dazu gehöre auch das Verschulden des Vermieters. Etwas anderes gelte nur dann, wenn feststehe, daß die Schadensursache im Herrschafts- und Einflußbereich des Vermieters gesetzt worden sei. Dann müsse der Vermieter sich hinsichtlich des Verschuldens entlasten. Diese Ausnahme beruhe auf der im Mietrecht geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen. Die Erleichterung der Darlegungs- und Beweislast, die der fehlenden Einsichtsmöglichkeit in den Verantwortungsbereich der jeweils anderen Seite Rechnung trage, könne nicht so weit gehen, daß sich der Vermieter im Rahmen des Schadensersatzanspruchs des Mieters aus § 536 a Abs. 1 BGB auch dann entlasten müsse, wenn ungeklärt bleibe, in wessen Verantwortungsbereich die Schadensursache gesetzt worden sei. Sonst würde nämlich dem Vermieter contra legem der Nachweis für ein pflichtgemäßes Verhalten auferlegt werden.
Anmerkung:
Bei Feuchtigkeitsschäden hat es sich "eingebürgert", daß sich die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen richtet. Sind danach Feuchtigkeitsschäden vorhanden (Schimmelbildung, Stockflecken, Wasserränder, feuchte Tapeten oder Wände), muß der Vermieter darlegen und ggf. beweisen, daß die Schadensursache nicht in seinem Einfluß- und Verantwortungsbereich liegt, somit Baumängel auszuschließen sind. Erst wenn dies feststeht, muß der Mieter den Beweis führen, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht seinem Wirkungsbereich unterliegen (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 536 Rdn. 8/9). Die Rechtsprechung überträgt das teilweise auch auf Ansprüche wegen aufgetretenen Foggingeffekts (auftretender schmieriger, schwarzer Film in der Wohnung auf Möbeln, an Wänden und Decken). Für die Berliner Rechtsprechung ist insofern auf Entscheidungen des Landgerichts Berlin vom 18. Februar 2003 - 64 S 457/01 (GE 2003, 459) und auf Landgericht Berlin, Urteil vom 20. Juni 2003 - 63 S 282/02 (GE 2003, 1019) Bezug zu nehmen. Nach Ansicht des Unterzeichnenden können die Grundsätze zu aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden nicht ohne weiteres auf Ansprüche wegen aufgetretenen Foggings übertragen werden (vgl. Schach GE 2003, 88 und GE 2003, 428). Denn bei derartigen Schwarzfärbungen kann nicht ohne weiteres vermutet werden, daß diese auf einen vom Vermieter zu vertretenden Baumangel durch Verwendung ungeeigneter Stoffe zurückzuführen sind.
Der BGH scheint das in dem vorliegenden Beschluß zu bestätigen. Jedenfalls bei Foggingschäden muß sich der Vermieter nicht erst entlasten. Macht der Mieter Schadensersatzansprüche geltend, muß sich der Vermieter erst dann entlasten, wenn auch wirklich feststeht, daß die Schadensursache in dem Herrschafts- und Einflußbereich des Vermieters gesetzt worden ist. Ist das nicht der Fall, bleibt die Schadensursache also ungeklärt, geht das zu Lasten des beanspruchenden Mieters. Insofern werden auch die Berliner Gerichte einen gewissen Umdenkungsprozeß vornehmen und differenzieren müssen.
Zu dem allgemeinen Grundsatz der Darlegungs- und Beweislast für den Anspruchsteller wird aber auch auf BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92 (NJW 1994, 2019 ff.) Bezug genommen. Macht nämlich der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend (in dem dortigen Fall nach einem in den Mieträumen aufgetretenen Brandschaden), muß der Vermieter alle anspruchsbegründenden Tatsachen darlegen und beweisen, also auch das Verschulden des Mieters. Würde demnach der Vermieter nach aufgetretenem Fogging in der Mietwohnung Schadensersatz geltend machen, würde die Ungewißheit über die Schadensursache zu seinen Lasten gehen.
BGH, Beschluß vom 25. Januar 2006 - VIIII ZR 223/04 - Wortlaut Seite 319
Ein Mieter begehrte von seinem Vermieter Schadensersatz wegen aufgetretenen schwärzlichen Niederschlags in der Mietwohnung (Fogging). Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab, weil der Mieter seinen Anspruch nicht ausreichend dargelegt habe. Die Revision wurde nicht zugelassen, wogegen sich die Beschwerde zum BGH richtete.
Der Beschluß:
Der BGH wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück. Grundsätzlich müsse der Anspruchsteller sämtliche Voraussetzungen für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch darlegen und beweisen. Dazu gehöre auch das Verschulden des Vermieters. Etwas anderes gelte nur dann, wenn feststehe, daß die Schadensursache im Herrschafts- und Einflußbereich des Vermieters gesetzt worden sei. Dann müsse der Vermieter sich hinsichtlich des Verschuldens entlasten. Diese Ausnahme beruhe auf der im Mietrecht geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen. Die Erleichterung der Darlegungs- und Beweislast, die der fehlenden Einsichtsmöglichkeit in den Verantwortungsbereich der jeweils anderen Seite Rechnung trage, könne nicht so weit gehen, daß sich der Vermieter im Rahmen des Schadensersatzanspruchs des Mieters aus § 536 a Abs. 1 BGB auch dann entlasten müsse, wenn ungeklärt bleibe, in wessen Verantwortungsbereich die Schadensursache gesetzt worden sei. Sonst würde nämlich dem Vermieter contra legem der Nachweis für ein pflichtgemäßes Verhalten auferlegt werden.
Anmerkung:
Bei Feuchtigkeitsschäden hat es sich "eingebürgert", daß sich die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen richtet. Sind danach Feuchtigkeitsschäden vorhanden (Schimmelbildung, Stockflecken, Wasserränder, feuchte Tapeten oder Wände), muß der Vermieter darlegen und ggf. beweisen, daß die Schadensursache nicht in seinem Einfluß- und Verantwortungsbereich liegt, somit Baumängel auszuschließen sind. Erst wenn dies feststeht, muß der Mieter den Beweis führen, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht seinem Wirkungsbereich unterliegen (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 536 Rdn. 8/9). Die Rechtsprechung überträgt das teilweise auch auf Ansprüche wegen aufgetretenen Foggingeffekts (auftretender schmieriger, schwarzer Film in der Wohnung auf Möbeln, an Wänden und Decken). Für die Berliner Rechtsprechung ist insofern auf Entscheidungen des Landgerichts Berlin vom 18. Februar 2003 - 64 S 457/01 (GE 2003, 459) und auf Landgericht Berlin, Urteil vom 20. Juni 2003 - 63 S 282/02 (GE 2003, 1019) Bezug zu nehmen. Nach Ansicht des Unterzeichnenden können die Grundsätze zu aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden nicht ohne weiteres auf Ansprüche wegen aufgetretenen Foggings übertragen werden (vgl. Schach GE 2003, 88 und GE 2003, 428). Denn bei derartigen Schwarzfärbungen kann nicht ohne weiteres vermutet werden, daß diese auf einen vom Vermieter zu vertretenden Baumangel durch Verwendung ungeeigneter Stoffe zurückzuführen sind.
Der BGH scheint das in dem vorliegenden Beschluß zu bestätigen. Jedenfalls bei Foggingschäden muß sich der Vermieter nicht erst entlasten. Macht der Mieter Schadensersatzansprüche geltend, muß sich der Vermieter erst dann entlasten, wenn auch wirklich feststeht, daß die Schadensursache in dem Herrschafts- und Einflußbereich des Vermieters gesetzt worden ist. Ist das nicht der Fall, bleibt die Schadensursache also ungeklärt, geht das zu Lasten des beanspruchenden Mieters. Insofern werden auch die Berliner Gerichte einen gewissen Umdenkungsprozeß vornehmen und differenzieren müssen.
Zu dem allgemeinen Grundsatz der Darlegungs- und Beweislast für den Anspruchsteller wird aber auch auf BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92 (NJW 1994, 2019 ff.) Bezug genommen. Macht nämlich der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend (in dem dortigen Fall nach einem in den Mieträumen aufgetretenen Brandschaden), muß der Vermieter alle anspruchsbegründenden Tatsachen darlegen und beweisen, also auch das Verschulden des Mieters. Würde demnach der Vermieter nach aufgetretenem Fogging in der Mietwohnung Schadensersatz geltend machen, würde die Ungewißheit über die Schadensursache zu seinen Lasten gehen.
BGH, Beschluß vom 25. Januar 2006 - VIIII ZR 223/04 - Wortlaut Seite 319
Autor: Klaus Schach
