Nach Vertragsende und für Betriebskosten

14.11.2000 (GE 5/2000, 309) Bei Wohnraummietverhältnissen spielt die Frage, ob auch nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter die vereinbarte, aber bisher nicht gezahlte Kaution einklagen kann, wegen § 550 b BGB keine Rolle.

Es lohnt sich selten, die drei Monatsmieten nach § 550 b BGB zu verlangen, denn die Ansprüche des Vermieters sind meist weitaus höher. Anders bei Gewerbemietverhältnissen, wo die Kautionshöhe frei vereinbart werden darf. Welche Voraussetzungen für eine solche Kautionsklage vorliegen müssen, hat das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 20. Januar 2000 herausgearbeitet. Zunächst einmal muß der Vermieter klarstellen, ob die nicht gezahlte Kaution oder die Ansprüche selbst (offene Mieten, Schadensersatzansprüche usw.) geltend gemacht werden. Für die Kautionsklage reicht ein Vortrag aus, wonach es hinreichend wahrscheinlich ist, daß ein zu sichernder Anspruch besteht. Das müssen allerdings Ansprüche aus dem Mietverhältnis sein, und nicht etwa Gerichts- oder Anwaltskosten für die Kautionsklage selbst. Besonders hinzuweisen ist auch auf die Ausführungen im Urteil zu Betriebskostennachforderungen. Das OLG Düsseldorf stellt klar, daß der Mieter eine Kaution nur dann zurückverlangen (oder hier: einbehalten) kann, wenn feststeht, daß dem Vermieter keine Ansprüche daraus mehr zustehen. Ist eine Betriebskostenabrechnung noch nicht fällig, weil die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist, kann der Vermieter also für die zukünftigen Ansprüche die Kaution geltend machen. Anders ist es nur, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Schließlich vertritt das OLG Düsseldorf die Auffassung, aus der Treuhandstellung des Vermieters ergebe sich, daß der Kautionszahlungsanspruch nicht abtretbar sei. Ob das so überzeugend ist, kann bezweifelt werden, denn der Treuhandgesichtspunkt darf nicht überspannt werden. Wenn der Vermieter Zahlungsansprüche und sogar Gestaltungsrechte abtreten kann (vgl. BGH, NJW 1998, 896), spricht das eher gegen die noch h. M., wonach Kautionszahlungsansprüche nicht abtretbar seien.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 20. Januar 2000 - 10 U 182/98 -
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in GE (Nr./Jahr/Seite) 5/2000, 309.