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Mieterhöhung
Was ist, wenn Förderung ausläuft?
27.02.2006 (GE 04/06, Seite 217) Frage: Für ein Mehrfamilienhaus in Berlin ist die Eigenschaft "öffentlich gefördert" zum 31. Dezember 2005 abgelaufen.
Die von den Mietern derzeit gezahlten Nettokaltmieten liegen unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel. Ich möchte gerne eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchführen. Gelten für diese nach Ablauf der Mietpreisbindung die sog. Kappungsgrenze und die Jahressperrfrist einschließlich der Regelung, wonach die Miete 15 Monate unverändert geblieben sein muß?
Während der Zeit der öffentlichen Förderung ist die Miete zum 1. April 2003 wegen Reduzierung der Fördermittel erhöht worden, und zwar um 0,1278 /m2 und danach wegen außerplanmäßiger Förderungsmittelkürzung in Höhe von jeweils 0,30 /m2 Wohnfläche zum 1. April 2004 und zum 1. April 2005.
Muß ich bei der 20 %igen Mieterhöhungsmöglichkeit im Rahmen der Kappungsgrenze und der sich hieraus ergebenden weiteren Begrenzung betreffend den zurückliegenden Dreijahreszeitraum diese Mieterhöhungen durch Förderungsabbau berücksichtigen? Muß ich wegen Mietfestschreibung für 15 Monate und Jahressperrfrist in Anbetracht der Mieterhöhung aufgrund der letzten außerplanmäßigen Förderungsreduzierung per 1. April 2005 nunmehr eine Mieterhöhung nach Mietpreisbeendigung erst zum 1. April 2006 mit Zugang beim Mieter erklären? Oder kann ich die letzte gezahlte Miete sogleich um 20 % begrenzt auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen?
Insoweit ist meine Frage, wann hier die nächste Mieterhöhung möglich ist, und ob ich wegen der 20 %igen Kappungsgrenze die drei Jahre zurückliegenden Mieterhöhungen wegen Wegfalls der Förderung einbeziehen muß oder nicht.
Antwort:
Für die Mieterhöhung nach Ablauf der öffentlichen Förderung ist § 558 BGB maßgebend. Beim Übergang von der preisgebundenen Miete zur Preisfreiheit nach Ablauf des Förderungszeitraums beginnt die Wartefrist von einem Jahr nach der letzten Mieterhöhung sowie die Sperrfrist von 15 Monaten mit der letzten Erhöhung der Kostenmiete, wobei Kostenmieterhöhungen, die auf den gleichen Gründen beruhen wie die Mieterhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierung) und § 560 BGB (Erhöhungen der Betriebskostenpauschale), außer Betracht bleiben. Ist die Miete wegen Reduzierung der Fördermittel erhöht worden, kommt es auf den Wirkungszeitpunkt der jeweiligen Erhöhungen an, im konkreten Fall also den 1. April 2005. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf also erst am 1. April 2006 verlangt werden, und zwar zum 1. Juli 2006. Bei der Kappungsgrenze sind ebenfalls die Mieterhöhungen wegen Wegfalls der öffentlichen Förderung zu berücksichtigen. Der Dreijahreszeitraum bezieht sich auf die geschuldete Kostenmiete zu dem betreffenden Zeitpunkt. Dabei kommt es auf die niedrigste Miete innerhalb des Dreijahreszeitraums an, der rückwärts von dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens an gerechnet wird. Für die Berechnung der Kappungsgrenze ist also die niedrigste Miete ab 1. Juli 2003 maßgebend.
Während der Zeit der öffentlichen Förderung ist die Miete zum 1. April 2003 wegen Reduzierung der Fördermittel erhöht worden, und zwar um 0,1278 /m2 und danach wegen außerplanmäßiger Förderungsmittelkürzung in Höhe von jeweils 0,30 /m2 Wohnfläche zum 1. April 2004 und zum 1. April 2005.
Muß ich bei der 20 %igen Mieterhöhungsmöglichkeit im Rahmen der Kappungsgrenze und der sich hieraus ergebenden weiteren Begrenzung betreffend den zurückliegenden Dreijahreszeitraum diese Mieterhöhungen durch Förderungsabbau berücksichtigen? Muß ich wegen Mietfestschreibung für 15 Monate und Jahressperrfrist in Anbetracht der Mieterhöhung aufgrund der letzten außerplanmäßigen Förderungsreduzierung per 1. April 2005 nunmehr eine Mieterhöhung nach Mietpreisbeendigung erst zum 1. April 2006 mit Zugang beim Mieter erklären? Oder kann ich die letzte gezahlte Miete sogleich um 20 % begrenzt auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen?
Insoweit ist meine Frage, wann hier die nächste Mieterhöhung möglich ist, und ob ich wegen der 20 %igen Kappungsgrenze die drei Jahre zurückliegenden Mieterhöhungen wegen Wegfalls der Förderung einbeziehen muß oder nicht.
Antwort:
Für die Mieterhöhung nach Ablauf der öffentlichen Förderung ist § 558 BGB maßgebend. Beim Übergang von der preisgebundenen Miete zur Preisfreiheit nach Ablauf des Förderungszeitraums beginnt die Wartefrist von einem Jahr nach der letzten Mieterhöhung sowie die Sperrfrist von 15 Monaten mit der letzten Erhöhung der Kostenmiete, wobei Kostenmieterhöhungen, die auf den gleichen Gründen beruhen wie die Mieterhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierung) und § 560 BGB (Erhöhungen der Betriebskostenpauschale), außer Betracht bleiben. Ist die Miete wegen Reduzierung der Fördermittel erhöht worden, kommt es auf den Wirkungszeitpunkt der jeweiligen Erhöhungen an, im konkreten Fall also den 1. April 2005. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf also erst am 1. April 2006 verlangt werden, und zwar zum 1. Juli 2006. Bei der Kappungsgrenze sind ebenfalls die Mieterhöhungen wegen Wegfalls der öffentlichen Förderung zu berücksichtigen. Der Dreijahreszeitraum bezieht sich auf die geschuldete Kostenmiete zu dem betreffenden Zeitpunkt. Dabei kommt es auf die niedrigste Miete innerhalb des Dreijahreszeitraums an, der rückwärts von dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens an gerechnet wird. Für die Berechnung der Kappungsgrenze ist also die niedrigste Miete ab 1. Juli 2003 maßgebend.
