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Mindestmietzeit bis zu vier Jahren
Einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluß
27.02.2006 (GE 04/06, Seite 219) Ein formularmäßig erklärter einseitiger Kündigungsausschluß zu Lasten des Wohnraummieters benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn er nicht mehr als für vier Jahre im Rahmen einer zulässigen Staffelmiete vereinbart wird.
Der Fall:
Der Wohnraummieter mietete auf unbestimmte Zeit und vereinbarte u. a. eine Staffelmiete. Dort war vorgesehen, daß das Kündigungsrecht des Mieters für vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen ist. Der Mieter kündigte den Mietvertrag vor Ablauf dieser Frist und wurde daraufhin von dem Vermieter auf Mietzahlung verklagt. In dem klageabweisenden Instanzurteil hieß es, daß der einseitige Ausschluß des Kündigungsrechtes des Mieters diesen unangemessen benachteilige und daher nach § 307 BGB unwirksam sei. Dem schloß sich der BGH in der Revision nicht an.
Das Urteil:
Der für die Wohnraummiete zu-ständige VIII. Senat des BGH ver-wies zunächst auf seine bisherige Recht-spre-chung zum befristeten Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht und kam dann zu dem Ergebnis, daß auch ein einseitiger formularmäßig erklärter Kündigungsausschluß zu Lasten des Mie-ters von Wohnraum diesen nicht un-angemessen benachteilige, wenn er zusammen mit einer zulässigen Staf-felmiete vereinbart werde und seine Dau-er nicht mehr als vier Jahre seit Ab-schluß der Staffelmietvereinbarung be-trage. Ausdrücklich ließ der BGH die Frage offen, ob das bei dem einseitigen Kündigungsausschluß auch dann gilt, wenn keine Staffelmietvereinbarung vereinbart ist. Zur Begründung wird (u. a.) auf die gesetzliche Regelung des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB verwiesen. Danach könne das Kündigungsrecht des Mieters höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die gesetzliche Regelung setze damit die Zulässigkeit des einseitigen Ausschlusses des Kündigungsrechtes des Mieters voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift sei es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, daß dieser wechselseitig auch für den Vermieter vereinbart werde.
Anmerkung:
Der BGH setzt sei-ne Rechtsprechung zum Kündigungs-ausschluß fort. Hierzu wird auf die Urteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - (GE 2004, 348), vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03 (GE 2004, 1166), vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03 - (GE 2004, 1165) und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - (GE 2005, 606) Bezug genommen. Die noch offene Frage, ob ein einseitiger temporärer Kündigungsausschluß bis zu vier Jahren zu Lasten des Mieters auch ohne Staffelmietvereinbarung vereinbart werden kann, kann noch spannend werden. Hierzu wird auch auf das Urteil des LG Berlin vom 5. September 2005 - 67 S 163/05 - (GE 2005, 1251) mit Anmerkung von Schach (GE 2005, 1229) hingewiesen, wonach das möglich ist.
BGH, Versäumnis- und Endurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 - Wortlaut Seite 250
Der Wohnraummieter mietete auf unbestimmte Zeit und vereinbarte u. a. eine Staffelmiete. Dort war vorgesehen, daß das Kündigungsrecht des Mieters für vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen ist. Der Mieter kündigte den Mietvertrag vor Ablauf dieser Frist und wurde daraufhin von dem Vermieter auf Mietzahlung verklagt. In dem klageabweisenden Instanzurteil hieß es, daß der einseitige Ausschluß des Kündigungsrechtes des Mieters diesen unangemessen benachteilige und daher nach § 307 BGB unwirksam sei. Dem schloß sich der BGH in der Revision nicht an.
Das Urteil:
Der für die Wohnraummiete zu-ständige VIII. Senat des BGH ver-wies zunächst auf seine bisherige Recht-spre-chung zum befristeten Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht und kam dann zu dem Ergebnis, daß auch ein einseitiger formularmäßig erklärter Kündigungsausschluß zu Lasten des Mie-ters von Wohnraum diesen nicht un-angemessen benachteilige, wenn er zusammen mit einer zulässigen Staf-felmiete vereinbart werde und seine Dau-er nicht mehr als vier Jahre seit Ab-schluß der Staffelmietvereinbarung be-trage. Ausdrücklich ließ der BGH die Frage offen, ob das bei dem einseitigen Kündigungsausschluß auch dann gilt, wenn keine Staffelmietvereinbarung vereinbart ist. Zur Begründung wird (u. a.) auf die gesetzliche Regelung des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB verwiesen. Danach könne das Kündigungsrecht des Mieters höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die gesetzliche Regelung setze damit die Zulässigkeit des einseitigen Ausschlusses des Kündigungsrechtes des Mieters voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift sei es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, daß dieser wechselseitig auch für den Vermieter vereinbart werde.
Anmerkung:
Der BGH setzt sei-ne Rechtsprechung zum Kündigungs-ausschluß fort. Hierzu wird auf die Urteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - (GE 2004, 348), vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03 (GE 2004, 1166), vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03 - (GE 2004, 1165) und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - (GE 2005, 606) Bezug genommen. Die noch offene Frage, ob ein einseitiger temporärer Kündigungsausschluß bis zu vier Jahren zu Lasten des Mieters auch ohne Staffelmietvereinbarung vereinbart werden kann, kann noch spannend werden. Hierzu wird auch auf das Urteil des LG Berlin vom 5. September 2005 - 67 S 163/05 - (GE 2005, 1251) mit Anmerkung von Schach (GE 2005, 1229) hingewiesen, wonach das möglich ist.
BGH, Versäumnis- und Endurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 - Wortlaut Seite 250
