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Staffelmiete
Kündigungsausschluß von mehr als vier Jahren
27.02.2006 (GE 04/06, Seite 220) Anders als noch zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG führt ein bei der Staffelmiete formularmäßig vereinbarter Kündigungsausschluß von mehr als vier Jahren zur Unwirksamkeit des gesamten Kündigungsausschlusses.
Der Fall:
Mietvertraglich war (formularmäßig) die Kündigung des Mietvertrages auf die Dauer von fünf Jahren ausgeschlossen worden. Der Mieter kündigte vorzeitig. Die Mietzinsklage des Vermieters für den Zeitraum bis zur Weitervermietung hatte keinen Erfolg.
Das Urteil:
Der BGH kommt zum Ergebnis, daß die vereinbarte Klausel mit dem Kündigungsausschluß von mehr als vier Jahren insgesamt unwirksam ist, das Mietverhältnis also mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden konnte. Die Klausel verstoße gegen § 307 BGB (unangemessene Benachteiligung des Mieters). Die zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam sei, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteige, finde in der nach der Mietrechtsreform geltenden Vorschrift des § 557 a BGB keine Bestätigung.
Anmerkung:
Zunächst wird auf Schach in GE 2005, 584 Bezug genommen. Dort wird die Entscheidung des BGH vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 (GE 2005, 606) besprochen, wonach in einem Mietvertrag über Wohnraum ein auch beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Offen war bisher die Frage, ob das auch bei vereinbarter Staffelmiete gilt. Hier müssen jetzt viele Autoren (darunter auch der Unterzeichner) umdenken. Denn der BGH legt § 557 a Abs. 3 BGB anders als § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG aus. Das ist vom Wortlaut her einsichtig, von der Regierungsamtlichen Begründung zur Mietrechtsreform (bisher) zweifelhaft. Richtig stellt der BGH aber hierzu fest, es sei der Gesetzesbegründung nicht zu entnehmen, welche Folgen eine formularvertragliche längere Bindung des Mieters an den abgeschlossenen Staffelmietvertrag haben sollte. Man muß also in Zukunft differenzieren:
a) Staffelmietvereinbarung vor der Mietrechtsreform mit Kündigungsausschluß von mehr als vier Jahren: Kündigungsausschluß bleibt für vier Jahre bestehen.
b) Staffelmietvereinbarung nach Mietrechtsreform mit Kündigungsausschluß von mehr als vier Jahren: gesamter Kündigungsausschluß unwirksam.
In diesem Zusammenhang wird auch auf das Urteil des Landgerichts Berlin vom 12. September 2005 - 62 S 230/05 = GE 2005, 1435) verwiesen, das mit der jetzt vorliegenden BGH-Entscheidung konform geht.
BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05 - Wortlaut Seite 247
Mietvertraglich war (formularmäßig) die Kündigung des Mietvertrages auf die Dauer von fünf Jahren ausgeschlossen worden. Der Mieter kündigte vorzeitig. Die Mietzinsklage des Vermieters für den Zeitraum bis zur Weitervermietung hatte keinen Erfolg.
Das Urteil:
Der BGH kommt zum Ergebnis, daß die vereinbarte Klausel mit dem Kündigungsausschluß von mehr als vier Jahren insgesamt unwirksam ist, das Mietverhältnis also mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden konnte. Die Klausel verstoße gegen § 307 BGB (unangemessene Benachteiligung des Mieters). Die zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam sei, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteige, finde in der nach der Mietrechtsreform geltenden Vorschrift des § 557 a BGB keine Bestätigung.
Anmerkung:
Zunächst wird auf Schach in GE 2005, 584 Bezug genommen. Dort wird die Entscheidung des BGH vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 (GE 2005, 606) besprochen, wonach in einem Mietvertrag über Wohnraum ein auch beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Offen war bisher die Frage, ob das auch bei vereinbarter Staffelmiete gilt. Hier müssen jetzt viele Autoren (darunter auch der Unterzeichner) umdenken. Denn der BGH legt § 557 a Abs. 3 BGB anders als § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG aus. Das ist vom Wortlaut her einsichtig, von der Regierungsamtlichen Begründung zur Mietrechtsreform (bisher) zweifelhaft. Richtig stellt der BGH aber hierzu fest, es sei der Gesetzesbegründung nicht zu entnehmen, welche Folgen eine formularvertragliche längere Bindung des Mieters an den abgeschlossenen Staffelmietvertrag haben sollte. Man muß also in Zukunft differenzieren:
a) Staffelmietvereinbarung vor der Mietrechtsreform mit Kündigungsausschluß von mehr als vier Jahren: Kündigungsausschluß bleibt für vier Jahre bestehen.
b) Staffelmietvereinbarung nach Mietrechtsreform mit Kündigungsausschluß von mehr als vier Jahren: gesamter Kündigungsausschluß unwirksam.
In diesem Zusammenhang wird auch auf das Urteil des Landgerichts Berlin vom 12. September 2005 - 62 S 230/05 = GE 2005, 1435) verwiesen, das mit der jetzt vorliegenden BGH-Entscheidung konform geht.
BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05 - Wortlaut Seite 247
Autor: Klaus Schach
