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Untermieterlaubnis
Faktischer Mieterauszug
27.02.2006 (GE 04/06, Seite 220) Ein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis kann auch dann bestehen, wenn der Mieter sich ganz überwiegend in der Wohnung nicht mehr aufhält.
Der Fall:
Die Mieter hatten eine recht große Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung in Berlin angemietet, hielten sich in Berlin jedoch nur noch sporadisch auf, weil sie aus beruflichen Gründen in einem anderen Bundesland arbeiteten und dort auch Unterkunft hatten. Sie wollten die Wohnung in Berlin halten und beantragten bei dem Vermieter eine Untermieterlaubnis für zwei Zimmer der Wohnung. Der Vermieter lehnte ab und erhielt beim Amts- und Landgericht recht. In der Revision wurde das die Berufung zurückweisende Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben.
Das Urteil:
Der BGH legte zunächst das vom Vermieter bestrittene Vorbringen der Mieter zugrunde, daß sie lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten wollen. Diese "Unterstellung" ist vom mitgeteilten Sachverhalt hier nicht nachzuvollziehen, mag möglicherweise am nicht ausreichenden Vortrag von Vermieterseite liegen. Sodann kommt der BGH zu dem Ergebnis, daß es nicht bereits dann an einem berechtigten Interesse des Mieters an der Erteilung einer Untermieterlaubnis fehle, wenn er Wohnraum untervermieten wolle, in dem er nicht seinen Lebensschwerpunkt habe. Eine derartige Einschränkung finde im Gesetz keinen Anhalt. Der Zweck der gesetzlichen Regelung erfordere es auch nicht, daß Dritte in die Wohnung aufgenommen werden, um gemeinsam mit diesen zu wohnen. Zudem komme der Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu. Dies könne es erfordern, an einer anderorts gelegenen Arbeitsstelle eine weitere Wohnung zu begründen. Bestünde ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung lediglich hinsichtlich derjenigen Wohnung, in der der Mieter (zur Zeit) seinen Lebensschwerpunkt habe, könnte der mit den Kosten der doppelten Haushaltsführung belastete Mieter im Einzelfall zur Aufgabe der Wohnung gezwungen sein. Soweit durch die beabsichtigte Untervermietung schützenswerte Belange des Vermieters berührt würden, seien diese unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu berücksichtigen und gegen die Interessen des Mieters abzuwägen.
Anmerkung:
§ 553 BGB gibt dem Mieter (nur) dann einen Anspruch auf Untermieterlaubhnis, wenn er einem Dritten einen Teil des Wohnraumes zum Gebrauch überlassen möchte. Damit soll (u. a.) vermieden werden, daß jemand Wohnungen anmietet, ohne diese überhaupt selbst nutzen zu wollen (und damit möglicherweise auch noch ein Geschäft macht). Die bisherige Instanzrechtsprechung war in diesem Punkt in der Anwendung des § 553 BGB recht rigide. Die vorliegende Entscheidung des BGH könnte geeignet sein, hier zu einem Einbruch zu führen. Dieser resultiert aus den faktischen Gegebenheiten in einer Mietwohnung. Für den vorliegenden Fall mußte unterstellt werden, daß die Mieter den Teil der Wohnung, den sie nicht untervermieten wollen, so abschließen, daß er dem Mieter nicht zugänglich ist. Denn ansonsten wäre die gesetzliche Voraussetzung zur Untervermietung nur eines Teils der Wohnung nicht erfüllbar. Man sollte sich nichts vormachen: Das ist aus praktischen Gründen kaum vorstellbar und vor allem vom Vermieter schlechterdings nicht nachprüfbar. Insofern bleibt die vom BGH durchgeführte Sachverhaltsfeststellung, daß die Mieter vorliegend nur einen Teil der Wohnung untervermieten wollten, im dunkeln. Inwiefern in einem derartigen Fall noch eine Abwägung zu dem Verlangen des Vermieters durchgeführt werden kann, bleibt aus tatsächlichen Gründen mehr als zweifelhaft. Daß ein Vermieter hier leicht "an der Nase herumgeführt werden kann", ist evident.
BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05 - Wortlaut Seite 249
Die Mieter hatten eine recht große Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung in Berlin angemietet, hielten sich in Berlin jedoch nur noch sporadisch auf, weil sie aus beruflichen Gründen in einem anderen Bundesland arbeiteten und dort auch Unterkunft hatten. Sie wollten die Wohnung in Berlin halten und beantragten bei dem Vermieter eine Untermieterlaubnis für zwei Zimmer der Wohnung. Der Vermieter lehnte ab und erhielt beim Amts- und Landgericht recht. In der Revision wurde das die Berufung zurückweisende Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben.
Das Urteil:
Der BGH legte zunächst das vom Vermieter bestrittene Vorbringen der Mieter zugrunde, daß sie lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten wollen. Diese "Unterstellung" ist vom mitgeteilten Sachverhalt hier nicht nachzuvollziehen, mag möglicherweise am nicht ausreichenden Vortrag von Vermieterseite liegen. Sodann kommt der BGH zu dem Ergebnis, daß es nicht bereits dann an einem berechtigten Interesse des Mieters an der Erteilung einer Untermieterlaubnis fehle, wenn er Wohnraum untervermieten wolle, in dem er nicht seinen Lebensschwerpunkt habe. Eine derartige Einschränkung finde im Gesetz keinen Anhalt. Der Zweck der gesetzlichen Regelung erfordere es auch nicht, daß Dritte in die Wohnung aufgenommen werden, um gemeinsam mit diesen zu wohnen. Zudem komme der Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu. Dies könne es erfordern, an einer anderorts gelegenen Arbeitsstelle eine weitere Wohnung zu begründen. Bestünde ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung lediglich hinsichtlich derjenigen Wohnung, in der der Mieter (zur Zeit) seinen Lebensschwerpunkt habe, könnte der mit den Kosten der doppelten Haushaltsführung belastete Mieter im Einzelfall zur Aufgabe der Wohnung gezwungen sein. Soweit durch die beabsichtigte Untervermietung schützenswerte Belange des Vermieters berührt würden, seien diese unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu berücksichtigen und gegen die Interessen des Mieters abzuwägen.
Anmerkung:
§ 553 BGB gibt dem Mieter (nur) dann einen Anspruch auf Untermieterlaubhnis, wenn er einem Dritten einen Teil des Wohnraumes zum Gebrauch überlassen möchte. Damit soll (u. a.) vermieden werden, daß jemand Wohnungen anmietet, ohne diese überhaupt selbst nutzen zu wollen (und damit möglicherweise auch noch ein Geschäft macht). Die bisherige Instanzrechtsprechung war in diesem Punkt in der Anwendung des § 553 BGB recht rigide. Die vorliegende Entscheidung des BGH könnte geeignet sein, hier zu einem Einbruch zu führen. Dieser resultiert aus den faktischen Gegebenheiten in einer Mietwohnung. Für den vorliegenden Fall mußte unterstellt werden, daß die Mieter den Teil der Wohnung, den sie nicht untervermieten wollen, so abschließen, daß er dem Mieter nicht zugänglich ist. Denn ansonsten wäre die gesetzliche Voraussetzung zur Untervermietung nur eines Teils der Wohnung nicht erfüllbar. Man sollte sich nichts vormachen: Das ist aus praktischen Gründen kaum vorstellbar und vor allem vom Vermieter schlechterdings nicht nachprüfbar. Insofern bleibt die vom BGH durchgeführte Sachverhaltsfeststellung, daß die Mieter vorliegend nur einen Teil der Wohnung untervermieten wollten, im dunkeln. Inwiefern in einem derartigen Fall noch eine Abwägung zu dem Verlangen des Vermieters durchgeführt werden kann, bleibt aus tatsächlichen Gründen mehr als zweifelhaft. Daß ein Vermieter hier leicht "an der Nase herumgeführt werden kann", ist evident.
BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05 - Wortlaut Seite 249
Autor: Klaus Schach
