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Betriebskosten
Wann ist nachzuzahlen?
10.02.2006 (GE 03/06, Seite 143) Frage: In den von Ihnen herausgegebenen Mietverträgen für Wohnräume, Fassung I-AGB/KE/1.2006 (Nettomiete und Vorauszahlungen) heißt es in § 6 C.:
"Fälligkeit der Nachzahlung aus der Abrechnung
Der Mieter hat die fälligen Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen jeweils innerhalb eines Monats nach Vorlage der Abrechnung zu entrichten."
Gem. § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB heißt es jedoch:
"Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats."
Meine Frage: Ab welchem Zeitpunkt schuldet der Mieter nun die erhöhten Betriebskosten? Denn gem. § 560 Abs. 6 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung, wie in Ihrem Mietvertragsformular, unwirksam.
Antwort: Sie verwechseln zwei Dinge: Die angesprochene Regelung im Mietvertrag stellt eine Fälligkeitsregelung für Nachzahlungen dar, die sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergeben. Diese Fälligkeitsregelung setzt zwingend voraus, daß Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind, über die abgerechnet wird (§ 556 BGB). Eine Regelung darüber, wann Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung fällig sind, enthält das Gesetz gerade nicht; deshalb enthält unser Mietvertragsformular diese vertragliche Regelung.
§ 560 BGB, den Sie zitieren, enthält dagegen Regelungen für den Fall, daß eine Betriebskostenpauschale (oder in bis zum 1. September 2001 abgeschlossenen Mietverträgen eine Bruttokaltmiete) vereinbart ist. In diesen Fällen ist der Vermieter berechtigt, bei Erhöhungen der Betriebskosten die Betriebskostenpauschale oder die Bruttokaltmiete zu erhöhen. Nur für diese Fälle gilt die unabdingbare und von Ihnen zitierte Regelung des § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Erhöhungszeitpunkt Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Diese gesetzliche Regelung wird von der in unserem Vertrag enthaltenen Fälligkeitsklausel überhaupt nicht berührt, weil sie sich nur auf Betriebskostenvorauszahlungsvereinbarungen, aber nicht auf Betriebskostenpauschalen oder Bruttomietvereinbarungen bezieht.
Die Frage, ab "welchem Zeitpunkt der Mieter die erhöhten Betriebskosten schuldet", muß also in Abhängigkeit der gewählten Mietstruktur beantwortet werden.
Ist eine Betriebskostenpauschale oder eine Bruttokaltmiete vereinbart und macht der Vermieter von seinem Mieterhöhungsrecht Gebrauch, gilt die von Ihnen zitierte gesetzliche Regelung (Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Beispiel: Betriebskosten-Erhöhungserklärung erreicht den Mieter im Februar, dann ist die höhere Betriebskostenpauschale bzw. Bruttokaltmiete ab 1. April zu zahlen).
Sind dagegen Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, über die abgerechnet wird, muß zunächst zwischen der Fälligkeit einer sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlung und der Fälligkeit höherer Vorauszahlungen, die der Vermieter möglicherweise vereinbaren will, unterschieden werden. Außerdem hängt die Beantwortung davon ab, ob im Mietvertrag dazu eine Vereinbarung getroffen worden ist oder nicht.
Fehlt eine Vereinbarung, ist weil es keine gesetzliche Regelung für diesen Fall gibt höchst strittig, wann Saldo und erhöhte Vorauszahlungen fällig sind. Da dem Mieter aber Zeit gegeben werden muß, eine Betriebskostenabrechnung sorgfältig zu prüfen und ggf. auch Fachleute hinzuzuziehen, wird bei fehlender Vereinbarung häufig die gesetzliche Regelung für Betriebskostenpauschalen und Bruttomietvereinbarungen herangezogen. Beispiel: Betriebskostenabrechnung geht im Februar zu, Saldo und erhöhte Vorauszahlungen werden mit der Aprilmiete fällig.
Liegt dagegen wie in unserem Mietvertragsformular eine Vereinbarung vor, gilt diese, jedenfalls wenn man ihre Wirksamkeit unterstellt. Unsere Vereinbarung sieht vor, daß der Mieter einen Monat Zeit hat, die Abrechnung zu prüfen oder prüfen zu lassen. Wir halten diesen Zeitraum für ausreichend zumal wenn man bedenkt, daß etwa die Widerspruchsfrist gegen einen Mahnbescheid nur zwei Wochen beträgt (§ 692 Abs. 1 Nr. 3 ZPO). Eine Regelung über die Fälligkeit erhöhter Vorauszahlungen enthält unser Formular nicht. Anknüpfend an die Fälligkeitsregelung für den Saldo darf man den Mieter aber für verpflichtet halten, die erhöhten Vorauszahlungen ab der ersten Mietzahlung nach Ablauf der Monatsfrist für den Saldo zu leisten.
"Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats."
Meine Frage: Ab welchem Zeitpunkt schuldet der Mieter nun die erhöhten Betriebskosten? Denn gem. § 560 Abs. 6 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung, wie in Ihrem Mietvertragsformular, unwirksam.
Antwort: Sie verwechseln zwei Dinge: Die angesprochene Regelung im Mietvertrag stellt eine Fälligkeitsregelung für Nachzahlungen dar, die sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergeben. Diese Fälligkeitsregelung setzt zwingend voraus, daß Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind, über die abgerechnet wird (§ 556 BGB). Eine Regelung darüber, wann Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung fällig sind, enthält das Gesetz gerade nicht; deshalb enthält unser Mietvertragsformular diese vertragliche Regelung.
§ 560 BGB, den Sie zitieren, enthält dagegen Regelungen für den Fall, daß eine Betriebskostenpauschale (oder in bis zum 1. September 2001 abgeschlossenen Mietverträgen eine Bruttokaltmiete) vereinbart ist. In diesen Fällen ist der Vermieter berechtigt, bei Erhöhungen der Betriebskosten die Betriebskostenpauschale oder die Bruttokaltmiete zu erhöhen. Nur für diese Fälle gilt die unabdingbare und von Ihnen zitierte Regelung des § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Erhöhungszeitpunkt Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Diese gesetzliche Regelung wird von der in unserem Vertrag enthaltenen Fälligkeitsklausel überhaupt nicht berührt, weil sie sich nur auf Betriebskostenvorauszahlungsvereinbarungen, aber nicht auf Betriebskostenpauschalen oder Bruttomietvereinbarungen bezieht.
Die Frage, ab "welchem Zeitpunkt der Mieter die erhöhten Betriebskosten schuldet", muß also in Abhängigkeit der gewählten Mietstruktur beantwortet werden.
Ist eine Betriebskostenpauschale oder eine Bruttokaltmiete vereinbart und macht der Vermieter von seinem Mieterhöhungsrecht Gebrauch, gilt die von Ihnen zitierte gesetzliche Regelung (Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Beispiel: Betriebskosten-Erhöhungserklärung erreicht den Mieter im Februar, dann ist die höhere Betriebskostenpauschale bzw. Bruttokaltmiete ab 1. April zu zahlen).
Sind dagegen Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, über die abgerechnet wird, muß zunächst zwischen der Fälligkeit einer sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlung und der Fälligkeit höherer Vorauszahlungen, die der Vermieter möglicherweise vereinbaren will, unterschieden werden. Außerdem hängt die Beantwortung davon ab, ob im Mietvertrag dazu eine Vereinbarung getroffen worden ist oder nicht.
Fehlt eine Vereinbarung, ist weil es keine gesetzliche Regelung für diesen Fall gibt höchst strittig, wann Saldo und erhöhte Vorauszahlungen fällig sind. Da dem Mieter aber Zeit gegeben werden muß, eine Betriebskostenabrechnung sorgfältig zu prüfen und ggf. auch Fachleute hinzuzuziehen, wird bei fehlender Vereinbarung häufig die gesetzliche Regelung für Betriebskostenpauschalen und Bruttomietvereinbarungen herangezogen. Beispiel: Betriebskostenabrechnung geht im Februar zu, Saldo und erhöhte Vorauszahlungen werden mit der Aprilmiete fällig.
Liegt dagegen wie in unserem Mietvertragsformular eine Vereinbarung vor, gilt diese, jedenfalls wenn man ihre Wirksamkeit unterstellt. Unsere Vereinbarung sieht vor, daß der Mieter einen Monat Zeit hat, die Abrechnung zu prüfen oder prüfen zu lassen. Wir halten diesen Zeitraum für ausreichend zumal wenn man bedenkt, daß etwa die Widerspruchsfrist gegen einen Mahnbescheid nur zwei Wochen beträgt (§ 692 Abs. 1 Nr. 3 ZPO). Eine Regelung über die Fälligkeit erhöhter Vorauszahlungen enthält unser Formular nicht. Anknüpfend an die Fälligkeitsregelung für den Saldo darf man den Mieter aber für verpflichtet halten, die erhöhten Vorauszahlungen ab der ersten Mietzahlung nach Ablauf der Monatsfrist für den Saldo zu leisten.
