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Jetzt schon ausstellen lassen oder noch warten
Der Energieausweis für Gebäude kommt später
06.01.2006 (GE 01/06, Seite 14) In einigen Bundesländern sind bereits Drückerkolonnen unterwegs, um Gebäudeeigentümer anzuhalten, sich für teures Geld schon jetzt Energieausweise ausstellen zu lassen. Begründung: Das Europäische Recht schreibe vor, daß seit dem 4. Januar 2006 Vermieter und Verkäufer von Grundstücken verpflichtet seien, Mietern und/oder Käufern einen solchen Energiepaß vorzulegen, sonst drohten erhebliche Rechtsnachteile. Tatsächlich ist das nicht so. Das Europäische Recht muß erst einmal in nationales Recht umgesetzt werden. Daran fehlt es bisher. Die notwendige Rechtsverordnung ist durch die Bundesregierung noch immer nicht erlassen worden. Und bis dahin ist noch alles unklar.
In seinem Jahrbuch 2004 errechnet das Statistische Bundesamt für Deutschland einen Bestand von über 17 Millionen Wohngebäuden. Für die Eigentümer dieser Bestandsgebäude sieht die Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energieeffizienzrichtlinie) einen Ausweis über die Gesamtener-gieeffizienz (Energieausweis) vor. Der Energieausweis ist gem. Art. 15 Abs. 1 der EU-RL bis zum 4. Januar 2006 einzuführen, denn bis zu diesem Zeitpunkt muß die Eu-Richtlinie in nationales Recht umgesetzt werden, ansonsten droht Deutschland ein Vertragsverletzungsverfahren. Rechtstechnisch will man die Energieeinsparverordnung (EnEV) novellieren und an die Energiepaß-Vorschriften anpassen.
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen schätzt, daß durch die Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie ca. 1 bis 1,5 Millionen Energiepässe pro Jahr ausgestellt werden müssen. In den ersten Jahren nach der Einführung des Energiepasses werden es sicherlich mehr als fünfmal so viele sein.
Aufgrund der vorgezogenen Neuwahlen und der dadurch verkürzten Beratungsmöglichkeiten des Deutschen Bundestages hat sich die Umsetzung der EU-RL in nationales Recht erheblich verzögert. Die aktuellen Schwierigkeiten bei der Bildung einer neuen Bundesregierung machen deutlich, daß der Zeitplan der Umsetzung nicht mehr eingehalten werden kann. Ohnehin würde man die Immobilienwirtschaft überfordern, wollte man erst kurz vor Weihnachten eine Regelung im Hau-Ruck-Verfahren durchsetzen.
Zum 7. September 2005 hat die Bundesregierung jedoch bereits ein Rahmengesetz, das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), novelliert. Dort finden sich schon klare Aussagen zu Inhalt und Anforderungen des Energieausweises (vgl. § 5 a EnEG). Und das ist für die gesamte Immobilienwirtschaft von Vorteil. Entsprechend den Vorgaben der EU-RL werden sowohl der Verbrauchsausweis (Energieausweis auf Basis des gemessenen witterungsbereinigten Verbrauchs Musterausweis der Immobilienwirtschaft und der ARGE Heiwako) als auch der Bedarfsausweis (Energieausweis, der den Energiebedarf rechnerisch unter Normbedingungen ermittelt Musterausweis der Deutschen Energie Agentur, dena) gleichermaßen zugelassen. Klar ist jedoch noch nicht, für welche Art von Wohngebäuden (Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser) welcher Energieausweis zulässig sein wird.
Von Vorteil ist aber die Klarstellung des Gesetzgebers vor allem deswegen, weil der verbrauchsbasierte Energieausweis lediglich ca. 10 % der Kosten eines bedarfsorientierten Energieausweises verursachen wird: Die dafür notwendigen Daten können unbürokratisch und schnell anhand der letzten Heizkostenabrechnungen erfaßt werden. Umständliche, teure und vor allem oftmals fehlerhafte Vor-Ort-Berechnungen wie beim Bedarfsausweis der dena sind damit nicht erforderlich. Zum Vergleich: Ein verbrauchsbasierter Energieausweis wird in der Praxis bereits für 25 bis 30 Euro zu haben sein, wobei der dena-Energieausweis im Durchschnitt mehr als 300 Euro kosten wird. Bei Mehrfamilienhäusern kann bei einem ausführlichen Berechnungsverfahren sogar mit Kosten von bis zu 900 Euro gerechnet werden. Auch und gerade deshalb hat sich das Europäische Parlament bereits im Jahr 2002 eindeutig für die Einführung von Energiekennzahlen nach Verbrauch ausgesprochen.
Auch wenn die Bundesregierung für alle bereits ausgestellten und auch neuen dena-Energieausweise eine Bestandsgarantie gegeben hat (so will man den teuren und fehleranfälligen dena-Energieausweis gegen den Willen der Immobilienwirtschaft durch die Hintertür einführen), so kann Vermietern, Hausverwaltern und Maklern nur dringend geraten werden, abzuwarten und noch keine Energieausweise ausstellen zu lassen! Aus folgenden Gründen:
Ein Rechtsanspruch auf Aushändigung eines Energieausweises besteht in Deutschland so lange nicht, wie nicht eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV) 2006 in Kraft getreten ist. Das wird nach Angaben des Ministeriums für Verkehr, Bau und Wohnungswesen nicht vor April 2006 der Fall sein. Aus der EU-RL können keine privatrechtlichen Ansprüche hergeleitet werden.
Es ist überhaupt noch nicht klar, welche Art von Energieausweis (verbrauchs- oder bedarfsorientiert) für welche Art von Wohngebäude zugelassen wird. Auch das regelt erst die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) 2006. Ebenso die Frage der Zulässigkeit der Aussteller für die Energieausweise.
Der dena-Energieausweis hat im Feldversuch erhebliche und später mit Sicherheit miet- und kaufrechtlich relevante Schwächen aufgewiesen. So weichen Gebäudenutzfläche und Wohnfläche teilweise um bis zu 35 % voneinander ab! Und auch die berechneten Höchstverbräuche der Immobilie weichen teilweise bis zu 40 % von den gemessenen Verbräuchen ab. Hier sind gerichtliche Streitigkeiten programmiert.
Die Kosten sind eben entscheidend: Wer jetzt den teuren dena-Energieausweis ausstellen läßt, könnte sich im neuen Jahr ärgern, wenn der verbrauchsbasierte Energieausweis zu 10 % der Kosten zu haben sein wird. Angesichts der Tatsache, daß es schwierig sein wird, die Kosten des Energieausweises über die Betriebskosten des Hauses an die Mieter weiterzugeben, ein entscheidendes Argument!
Deshalb der Rat an alle Vermieter, Makler und Hausverwalter zum Schluß: Lassen Sie Energieausweise erst dann ausstellen, wenn die Neuregelung der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft getreten ist.
Eine Ausnahme gilt allerdings: Wenn, weil energetische Modernisierungsmaßnahmen geplant sind, ohnehin der bedarfsorientierte Energieausweis gewünscht wird, kann man ihn sich auch schon jetzt ausstellen lassen, jedenfalls was den sogenannten dena-Paß betrifft. Für den gilt die Bestandsgarantie der Bundesregierung. Er enthält auch Hinweise darauf, welche Baumaßnahmen sinnvoll sind.
Und zum Schluß nochmals eine Klarstellung: Einen Anspruch auf Aushändigung des Energieausweises hat nur der Mieter, der im neuen Jahr 2006 neu in ein Haus oder eine Wohnung einzieht, und derjenige, der eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, also ein diesbezügliches Interesse zeigt. Bestehende Mietverhältnisse sind nicht betroffen. Hier ist also Entwarnung angesagt.
Jetzt gilt es aufzuklären und Panikmache vor dem Jahreswechsel zu vermeiden. Es ist kein Vorteil, einen Energieausweis schon jetzt in der Hand zu halten!
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen schätzt, daß durch die Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie ca. 1 bis 1,5 Millionen Energiepässe pro Jahr ausgestellt werden müssen. In den ersten Jahren nach der Einführung des Energiepasses werden es sicherlich mehr als fünfmal so viele sein.
Aufgrund der vorgezogenen Neuwahlen und der dadurch verkürzten Beratungsmöglichkeiten des Deutschen Bundestages hat sich die Umsetzung der EU-RL in nationales Recht erheblich verzögert. Die aktuellen Schwierigkeiten bei der Bildung einer neuen Bundesregierung machen deutlich, daß der Zeitplan der Umsetzung nicht mehr eingehalten werden kann. Ohnehin würde man die Immobilienwirtschaft überfordern, wollte man erst kurz vor Weihnachten eine Regelung im Hau-Ruck-Verfahren durchsetzen.
Zum 7. September 2005 hat die Bundesregierung jedoch bereits ein Rahmengesetz, das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), novelliert. Dort finden sich schon klare Aussagen zu Inhalt und Anforderungen des Energieausweises (vgl. § 5 a EnEG). Und das ist für die gesamte Immobilienwirtschaft von Vorteil. Entsprechend den Vorgaben der EU-RL werden sowohl der Verbrauchsausweis (Energieausweis auf Basis des gemessenen witterungsbereinigten Verbrauchs Musterausweis der Immobilienwirtschaft und der ARGE Heiwako) als auch der Bedarfsausweis (Energieausweis, der den Energiebedarf rechnerisch unter Normbedingungen ermittelt Musterausweis der Deutschen Energie Agentur, dena) gleichermaßen zugelassen. Klar ist jedoch noch nicht, für welche Art von Wohngebäuden (Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser) welcher Energieausweis zulässig sein wird.
Von Vorteil ist aber die Klarstellung des Gesetzgebers vor allem deswegen, weil der verbrauchsbasierte Energieausweis lediglich ca. 10 % der Kosten eines bedarfsorientierten Energieausweises verursachen wird: Die dafür notwendigen Daten können unbürokratisch und schnell anhand der letzten Heizkostenabrechnungen erfaßt werden. Umständliche, teure und vor allem oftmals fehlerhafte Vor-Ort-Berechnungen wie beim Bedarfsausweis der dena sind damit nicht erforderlich. Zum Vergleich: Ein verbrauchsbasierter Energieausweis wird in der Praxis bereits für 25 bis 30 Euro zu haben sein, wobei der dena-Energieausweis im Durchschnitt mehr als 300 Euro kosten wird. Bei Mehrfamilienhäusern kann bei einem ausführlichen Berechnungsverfahren sogar mit Kosten von bis zu 900 Euro gerechnet werden. Auch und gerade deshalb hat sich das Europäische Parlament bereits im Jahr 2002 eindeutig für die Einführung von Energiekennzahlen nach Verbrauch ausgesprochen.
Auch wenn die Bundesregierung für alle bereits ausgestellten und auch neuen dena-Energieausweise eine Bestandsgarantie gegeben hat (so will man den teuren und fehleranfälligen dena-Energieausweis gegen den Willen der Immobilienwirtschaft durch die Hintertür einführen), so kann Vermietern, Hausverwaltern und Maklern nur dringend geraten werden, abzuwarten und noch keine Energieausweise ausstellen zu lassen! Aus folgenden Gründen:
Ein Rechtsanspruch auf Aushändigung eines Energieausweises besteht in Deutschland so lange nicht, wie nicht eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV) 2006 in Kraft getreten ist. Das wird nach Angaben des Ministeriums für Verkehr, Bau und Wohnungswesen nicht vor April 2006 der Fall sein. Aus der EU-RL können keine privatrechtlichen Ansprüche hergeleitet werden.
Es ist überhaupt noch nicht klar, welche Art von Energieausweis (verbrauchs- oder bedarfsorientiert) für welche Art von Wohngebäude zugelassen wird. Auch das regelt erst die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) 2006. Ebenso die Frage der Zulässigkeit der Aussteller für die Energieausweise.
Der dena-Energieausweis hat im Feldversuch erhebliche und später mit Sicherheit miet- und kaufrechtlich relevante Schwächen aufgewiesen. So weichen Gebäudenutzfläche und Wohnfläche teilweise um bis zu 35 % voneinander ab! Und auch die berechneten Höchstverbräuche der Immobilie weichen teilweise bis zu 40 % von den gemessenen Verbräuchen ab. Hier sind gerichtliche Streitigkeiten programmiert.
Die Kosten sind eben entscheidend: Wer jetzt den teuren dena-Energieausweis ausstellen läßt, könnte sich im neuen Jahr ärgern, wenn der verbrauchsbasierte Energieausweis zu 10 % der Kosten zu haben sein wird. Angesichts der Tatsache, daß es schwierig sein wird, die Kosten des Energieausweises über die Betriebskosten des Hauses an die Mieter weiterzugeben, ein entscheidendes Argument!
Deshalb der Rat an alle Vermieter, Makler und Hausverwalter zum Schluß: Lassen Sie Energieausweise erst dann ausstellen, wenn die Neuregelung der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft getreten ist.
Eine Ausnahme gilt allerdings: Wenn, weil energetische Modernisierungsmaßnahmen geplant sind, ohnehin der bedarfsorientierte Energieausweis gewünscht wird, kann man ihn sich auch schon jetzt ausstellen lassen, jedenfalls was den sogenannten dena-Paß betrifft. Für den gilt die Bestandsgarantie der Bundesregierung. Er enthält auch Hinweise darauf, welche Baumaßnahmen sinnvoll sind.
Und zum Schluß nochmals eine Klarstellung: Einen Anspruch auf Aushändigung des Energieausweises hat nur der Mieter, der im neuen Jahr 2006 neu in ein Haus oder eine Wohnung einzieht, und derjenige, der eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, also ein diesbezügliches Interesse zeigt. Bestehende Mietverhältnisse sind nicht betroffen. Hier ist also Entwarnung angesagt.
Jetzt gilt es aufzuklären und Panikmache vor dem Jahreswechsel zu vermeiden. Es ist kein Vorteil, einen Energieausweis schon jetzt in der Hand zu halten!
Autor: RA Detlef Manger, LL.M.
