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Kein Kavalierdelikt
Goldene Zeiten für Einmietbetrüger?
06.01.2006 (GE 01/06, Seite 38) Besorgniserregend ist, daß die Staatsanwaltschaft Berlin nach wie vor die Tragweite des Problems der Mietnomaden nicht erkennt. Mit lapidaren Argumenten werden Verfahren (aus Unlust oder Unkenntnis?) eingestellt. Opferschutz findet nicht statt. Vermieter sollten sich wehren.
Der Kollege Weyer weist in seinem Beitrag in GE 2005, 1407 f. darauf hin, daß in der Vergangenheit Fälle des Mieteingehungsbetruges durch die Staatsanwaltschaft Berlin gelegentlich als "Kavaliersdelikt" bewertet bzw. die strafrechtliche Relevanz in Abrede gestellt wurde.
Dies deckt sich mit einer jüngst erfolgten Einstellung durch die Staatsanwaltschaft Berlin zu 94 Js 6565/05, der folgendes vorausgegangen war:
Der Mieter schloß mit dem Vermieter am 30.6.2005 einen Mietvertrag über Gewerberäume in Berlin-Wedding, das Mietverhältnis begann am 1.7.2005, die monatlich im voraus zu entrichtende Nettokaltmiete sollte 565 Euro betragen, hinzu kamen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 125 Euro und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 125 Euro. Darüber hinaus war mietvertraglich vereinbart, daß eine Kaution in Höhe von insgesamt 2.625 Euro entrichtet werden sollte, und zwar in monatlichen Raten in Höhe von je 875 Euro am 30.6.2005, 1.8.2005 und 1.9.2005. Bereits die erste Kautionsrate wurde nicht gezahlt, weshalb die Hausverwaltung des Vermieters die Übergabe der Schlüssel von einer Abschlagszahlung abhängig machte, die der Mieter in Höhe von 625 Euro dann um sich in den Besitz des Mietgegenstandes zu setzen auch erbrachte. Der Mieter stellte sodann sämtliche Zahlungen ein und ließ die Hausverwaltung, die wiederholt in den Geschäftsräumen vorsprach, um Zahlungen zu bewirken, immer wieder durch den anwesenden Geschäftsführer vertrösten. Im August 2005 wurde der Mieter erstmalig schriftlich gemahnt, zu diesem Zeitpunkt war ein Rückstand in Höhe von 2.755 Euro aufgelaufen. Nach Erhalt der Mahnung meldete sich der Mieter am 30.8.2005 bei der Hausverwaltung und sagte Klärung und entsprechende Rückmeldung innerhalb von zwei Tagen zu. Das diesbezügliche Verhalten führte der Mieter im September 2005 fort.
Auf Weisung des Eigentümers sprach die Hausverwaltung dann am 22.10.2005 der Gesamtrückstand belief sich zu diesem Zeitpunkt auf 5.260 Euro die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges aus, bot allerdings dem Mieter gleichzeitig an, sollte er bis zum 26.10.2005 vollständige Zahlung leisten, auf die Rechte aus der Kündigung zu verzichten. Eine Zahlung erfolgte nicht, allerdings meldete sich der Mieter erstmalig schriftlich selbst am 16.11.2005 und bat nochmals, ihm Ratenzahlung bezogen auf die Rückstände zu gewähren, gleichzeitig bot er an, die monatliche Miete ab dem 1.12.2005 fristgemäß zu entrichten. Die Vermieterseite war zu diesem Zeitpunkt grundsätzlich bereit, dem Mieter Ratenzahlung bezogen auf die Rückstände zu gewähren, wenn er wie von ihm angekündigt die Mietzahlungen für den Monat Dezember 2005 sowie die Folgemonate pünktlich erbringen würde, machte allerdings die Gewährung einer Ratenzahlung davon abhängig, daß der Mieter zum einen bezogen auf die Rückstände ein notarielles Anerkenntnis abgab und gleichzeitig eine notarielle Räumungsverpflichtung für den Fall beurkundete, daß er erneut mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Verzug geraten würde. Der Mieter wurde aufgefordert, bis zum 22.11.2005 eine entsprechende notarielle Verpflichtung vorzulegen.
Am 21.11.2005 meldete sich der Mieter und teilte mit, daß er einen Termin beim Notar erst am 23.11.2005 wahrnehmen könnte, es wurde daraufhin ein Notartermin auf den 23.11.2005, 13 Uhr vereinbart, den der Mieter am 23.11.2005 auf 16 Uhr verlegte. Der Mieter erschien allerdings zur Beurkundung nicht und vereinbarte auch keinen neuen Beurkundungstermin mit dem Notar.
Am 23.11.2005 wurde daher Zahlungs- und Räumungsklage zum Landgericht Berlin eingereicht, die Strafanzeige wurde am 24.11.2005 gefertigt und am 28.11.2005 bei der Staatsanwaltschaft eingeworfen. Gegenstand der Strafanzeige war der Vorwurf des Einmietbetruges, der Staatsanwaltschaft wurden die oben geschilderten Tatsachen mit Ausnahme des Umstandes, daß die Hausverwaltung den Mieter am 24.8.2005 gemahnt hatte mitgeteilt.
Die Staatsanwaltschaft Berlin teilte unter dem 5.12.2005 (vier Werktage nach Anzeigeerstattung) zu Aktenzeichen 94 Js 6565/05 wie folgt mit:
Ein Eingehungsbetrug und nur ein solcher kommt hier in Betracht liegt nach ganz h. M. nur dann vor, wenn der Täter bei Vertragsabschluß wußte, daß er sich (gemeint ist wohl nicht) oder mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht in der Lage oder aber nicht Willens sein wird, die von ihm vertraglich versprochene Leistung zu erbringen. Diese Leistungsunfähigkeit bzw. mangelnde Leistungswilligkeit müßte dem Beschuldigten in einer Hauptverhandlung mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nachgewiesen werden können. Da die vom hiesigen Beschuldigten geschuldete Leistung in der Zahlung einer Geldsumme besteht, müßte dieser also im Zeitpunkt des Vertragsschlusses so überschuldet gewesen sein, daß er die zu zahlende Miete weder aus seinem Vermögen noch aus zukünftigen Einnahmen noch aus Darlehen o. ä., wie sie Unternehmensneugründer ja häufig erhalten, würde aufbringen können. Für eine solche Situation liegen jedoch ebensowenig Anhaltspunkte vor wie für eine von vornherein bestehende Zahlungsunwilligkeit des Beschuldigten, so daß ein hinreichender Tatverdacht hier nicht gegeben ist.
Das Verfahren wurde durch die Staatsanwaltschaft gemäß § 170 Absatz 2 StPO (mangels hinreichendem Tatverdacht) also eingestellt, noch am gleichen Tage wurde gegen den Beschluß Beschwerde zur Generalstaatsanwaltschaft Berlin eingelegt.
Über die Beschwerde ist noch nicht entschieden, allerdings ist wohl davon auszugehen, daß der Beschwerde abgeholfen wird und zumindest zunächst einmal Ermittlungen aufgenommen werden, was dies belegt die Kürze der Zeit zwischen Vorlage der Strafanzeige und Einstellung des Verfahrens bisher nicht der Fall war, obwohl zumindest ein Ermittlungen rechtfertigender Anfangsverdacht bezogen auf einen Einmietbetrug vorliegt.
Selbstverständlich ist der Staatsanwaltschaft dies sei an dieser Stelle ausdrücklich angemerkt mitgeteilt worden, daß der Mieter zu keinem Zeitpunkt Mängel der Mietsache angezeigt und sich auch zu keinem Zeitpunkt auf Minderungs- und/oder Zurückbehaltungsrechte berufen hatte. Wie die Staatsanwaltschaft Berlin gleichwohl zu dem Ergebnis kommen konnte, daß bei nachgewiesener Einstellung der Zahlungen bereits im 1. Monat des Mietverhältnisses unter nicht vollständiger Zahlung der geschuldeten Gesamtmiete und Vorauszahlungen zzgl. Kautionsraten für eine Zahlungsunfähigkeit ebensowenig Anhaltspunkte wie für eine von vornherein bestehende Zahlungsunwilligkeit des Mieters vorliegen, kann nur auf eine vollkommene Fehleinschätzung des Mieterverhaltens oder aber auf Arbeitsunlust auf seiten des ermittelnden Staatsanwaltes zurückgeführt werden, denn wie anders als durch Einstellung der Mietzahlungen, Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen und Kautionsraten bereits im 1. Monat des Mietverhältnisses soll sich eine Zahlungsunwilligkeit des Mieters immer unter der Prämisse, daß nicht Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechte bestehen, die vorliegend allerdings nicht vorhanden sind denn ausdrücken? Führt man sich das weitere Verhalten des Mieters vor Augen (wiederholte Zahlungsversprechen, Nichtabschluß der notariellen Räumungsverpflichtung), so wird die Entscheidung der Staatsanwaltschaft Berlin noch unverständlicher.
Als Vermieter sollte man an dieser Stelle allerdings nicht die Flinte ins Korn werfen, sondern gegen die entsprechende Verfügung der Staatsanwaltschaft Berlin den Weg der Beschwerde und notfalls auch den Weg des Klageerzwingungsverfahrens wählen.
Dies deckt sich mit einer jüngst erfolgten Einstellung durch die Staatsanwaltschaft Berlin zu 94 Js 6565/05, der folgendes vorausgegangen war:
Der Mieter schloß mit dem Vermieter am 30.6.2005 einen Mietvertrag über Gewerberäume in Berlin-Wedding, das Mietverhältnis begann am 1.7.2005, die monatlich im voraus zu entrichtende Nettokaltmiete sollte 565 Euro betragen, hinzu kamen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 125 Euro und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 125 Euro. Darüber hinaus war mietvertraglich vereinbart, daß eine Kaution in Höhe von insgesamt 2.625 Euro entrichtet werden sollte, und zwar in monatlichen Raten in Höhe von je 875 Euro am 30.6.2005, 1.8.2005 und 1.9.2005. Bereits die erste Kautionsrate wurde nicht gezahlt, weshalb die Hausverwaltung des Vermieters die Übergabe der Schlüssel von einer Abschlagszahlung abhängig machte, die der Mieter in Höhe von 625 Euro dann um sich in den Besitz des Mietgegenstandes zu setzen auch erbrachte. Der Mieter stellte sodann sämtliche Zahlungen ein und ließ die Hausverwaltung, die wiederholt in den Geschäftsräumen vorsprach, um Zahlungen zu bewirken, immer wieder durch den anwesenden Geschäftsführer vertrösten. Im August 2005 wurde der Mieter erstmalig schriftlich gemahnt, zu diesem Zeitpunkt war ein Rückstand in Höhe von 2.755 Euro aufgelaufen. Nach Erhalt der Mahnung meldete sich der Mieter am 30.8.2005 bei der Hausverwaltung und sagte Klärung und entsprechende Rückmeldung innerhalb von zwei Tagen zu. Das diesbezügliche Verhalten führte der Mieter im September 2005 fort.
Auf Weisung des Eigentümers sprach die Hausverwaltung dann am 22.10.2005 der Gesamtrückstand belief sich zu diesem Zeitpunkt auf 5.260 Euro die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges aus, bot allerdings dem Mieter gleichzeitig an, sollte er bis zum 26.10.2005 vollständige Zahlung leisten, auf die Rechte aus der Kündigung zu verzichten. Eine Zahlung erfolgte nicht, allerdings meldete sich der Mieter erstmalig schriftlich selbst am 16.11.2005 und bat nochmals, ihm Ratenzahlung bezogen auf die Rückstände zu gewähren, gleichzeitig bot er an, die monatliche Miete ab dem 1.12.2005 fristgemäß zu entrichten. Die Vermieterseite war zu diesem Zeitpunkt grundsätzlich bereit, dem Mieter Ratenzahlung bezogen auf die Rückstände zu gewähren, wenn er wie von ihm angekündigt die Mietzahlungen für den Monat Dezember 2005 sowie die Folgemonate pünktlich erbringen würde, machte allerdings die Gewährung einer Ratenzahlung davon abhängig, daß der Mieter zum einen bezogen auf die Rückstände ein notarielles Anerkenntnis abgab und gleichzeitig eine notarielle Räumungsverpflichtung für den Fall beurkundete, daß er erneut mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Verzug geraten würde. Der Mieter wurde aufgefordert, bis zum 22.11.2005 eine entsprechende notarielle Verpflichtung vorzulegen.
Am 21.11.2005 meldete sich der Mieter und teilte mit, daß er einen Termin beim Notar erst am 23.11.2005 wahrnehmen könnte, es wurde daraufhin ein Notartermin auf den 23.11.2005, 13 Uhr vereinbart, den der Mieter am 23.11.2005 auf 16 Uhr verlegte. Der Mieter erschien allerdings zur Beurkundung nicht und vereinbarte auch keinen neuen Beurkundungstermin mit dem Notar.
Am 23.11.2005 wurde daher Zahlungs- und Räumungsklage zum Landgericht Berlin eingereicht, die Strafanzeige wurde am 24.11.2005 gefertigt und am 28.11.2005 bei der Staatsanwaltschaft eingeworfen. Gegenstand der Strafanzeige war der Vorwurf des Einmietbetruges, der Staatsanwaltschaft wurden die oben geschilderten Tatsachen mit Ausnahme des Umstandes, daß die Hausverwaltung den Mieter am 24.8.2005 gemahnt hatte mitgeteilt.
Die Staatsanwaltschaft Berlin teilte unter dem 5.12.2005 (vier Werktage nach Anzeigeerstattung) zu Aktenzeichen 94 Js 6565/05 wie folgt mit:
Ein Eingehungsbetrug und nur ein solcher kommt hier in Betracht liegt nach ganz h. M. nur dann vor, wenn der Täter bei Vertragsabschluß wußte, daß er sich (gemeint ist wohl nicht) oder mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht in der Lage oder aber nicht Willens sein wird, die von ihm vertraglich versprochene Leistung zu erbringen. Diese Leistungsunfähigkeit bzw. mangelnde Leistungswilligkeit müßte dem Beschuldigten in einer Hauptverhandlung mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nachgewiesen werden können. Da die vom hiesigen Beschuldigten geschuldete Leistung in der Zahlung einer Geldsumme besteht, müßte dieser also im Zeitpunkt des Vertragsschlusses so überschuldet gewesen sein, daß er die zu zahlende Miete weder aus seinem Vermögen noch aus zukünftigen Einnahmen noch aus Darlehen o. ä., wie sie Unternehmensneugründer ja häufig erhalten, würde aufbringen können. Für eine solche Situation liegen jedoch ebensowenig Anhaltspunkte vor wie für eine von vornherein bestehende Zahlungsunwilligkeit des Beschuldigten, so daß ein hinreichender Tatverdacht hier nicht gegeben ist.
Das Verfahren wurde durch die Staatsanwaltschaft gemäß § 170 Absatz 2 StPO (mangels hinreichendem Tatverdacht) also eingestellt, noch am gleichen Tage wurde gegen den Beschluß Beschwerde zur Generalstaatsanwaltschaft Berlin eingelegt.
Über die Beschwerde ist noch nicht entschieden, allerdings ist wohl davon auszugehen, daß der Beschwerde abgeholfen wird und zumindest zunächst einmal Ermittlungen aufgenommen werden, was dies belegt die Kürze der Zeit zwischen Vorlage der Strafanzeige und Einstellung des Verfahrens bisher nicht der Fall war, obwohl zumindest ein Ermittlungen rechtfertigender Anfangsverdacht bezogen auf einen Einmietbetrug vorliegt.
Selbstverständlich ist der Staatsanwaltschaft dies sei an dieser Stelle ausdrücklich angemerkt mitgeteilt worden, daß der Mieter zu keinem Zeitpunkt Mängel der Mietsache angezeigt und sich auch zu keinem Zeitpunkt auf Minderungs- und/oder Zurückbehaltungsrechte berufen hatte. Wie die Staatsanwaltschaft Berlin gleichwohl zu dem Ergebnis kommen konnte, daß bei nachgewiesener Einstellung der Zahlungen bereits im 1. Monat des Mietverhältnisses unter nicht vollständiger Zahlung der geschuldeten Gesamtmiete und Vorauszahlungen zzgl. Kautionsraten für eine Zahlungsunfähigkeit ebensowenig Anhaltspunkte wie für eine von vornherein bestehende Zahlungsunwilligkeit des Mieters vorliegen, kann nur auf eine vollkommene Fehleinschätzung des Mieterverhaltens oder aber auf Arbeitsunlust auf seiten des ermittelnden Staatsanwaltes zurückgeführt werden, denn wie anders als durch Einstellung der Mietzahlungen, Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen und Kautionsraten bereits im 1. Monat des Mietverhältnisses soll sich eine Zahlungsunwilligkeit des Mieters immer unter der Prämisse, daß nicht Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechte bestehen, die vorliegend allerdings nicht vorhanden sind denn ausdrücken? Führt man sich das weitere Verhalten des Mieters vor Augen (wiederholte Zahlungsversprechen, Nichtabschluß der notariellen Räumungsverpflichtung), so wird die Entscheidung der Staatsanwaltschaft Berlin noch unverständlicher.
Als Vermieter sollte man an dieser Stelle allerdings nicht die Flinte ins Korn werfen, sondern gegen die entsprechende Verfügung der Staatsanwaltschaft Berlin den Weg der Beschwerde und notfalls auch den Weg des Klageerzwingungsverfahrens wählen.
Autor: RA Crasten Brunner, Fachanwalt für Strafrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
