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Beschimpfungen
Abmahnung und eigenes Verschulden des Mieters für Kündigung erforderlich
03.01.2006 (GE 24/05, Seite 1522) Wenn der Mieter Mitmieter oder den Hauswart wiederholt beschimpft, kann das ein Kündigungsgrund sein. Erforderlich ist allerdings eine konkrete Abmahnung. Nach Auffassung des AG Neukölln muß sich der Mieter das Verhalten von Familienangehörigen nicht zurechnen lassen.
Der Fall:
Die Vermieterin hatte fristlos, vorsorglich fristgerecht gekündigt und verlangte Räumung, da die Mieterin den Hausfrieden störe. Sie habe wiederholt die Familie des Hauswarts beschimpft; darüber hinaus habe ihre Tochter die Ehefrau des Hauswarts tätlich angegriffen.
Das Urteil:
Mit Urteil vom 26. Juli 2005 wies das AG Neukölln die Klage ab, da es schon an einer konkreten Abmahnung vor den behaupteten Störungen des Hausfriedens fehle. Darüber hinaus habe die Mieterin nicht schuldhaft gehandelt, da sie sich das Verhalten ihrer Tochter nicht zurechnen lassen müsse. Im übrigen liege auch keine Störung des Hausfriedens vor, da offenbar die Vulgärsprache zum allgemeinen Umgangston in dem Haus gehöre.
Anmerkung:
Die auch vom AG Neukölln zitierte Rechtsprechung des KG wird immer wieder mißverstanden. Für die ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 BGB ist Voraussetzung, daß der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat. Hier ist also eigenes Verschulden des Mieters erforderlich; für Familienangehörige haftet er nicht als Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB. Anders ist es bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 BGB. Hier liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Zu den Umständen des Einzelfalls gehört auch das Verschulden des Mieters, ist aber nicht Kündigungsvoraussetzung. Dem geisteskranken Mieter, der nachts unerträglich lärmt, kann also sehr wohl außerordentlich fristlos gekündigt werden. Das Gesetz fordert damit für die (mildere) fristgerechte Kündigung ein eigenes Verschulden, während dies bei der (härteren) außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht unbedingt erforderlich ist. Diese scheinbare Diskrepanz nötigt jedoch nicht zu einer anderen Auslegung, denn schließlich gilt die Heilungswirkung einer späteren Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist auch nur für die außerordentliche fristlose Kündigung, nicht jedoch für die fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB. Die scheinbar mildere fristgerechte Kündigung erweist sich damit auch in solchen Fällen aus der Sicht des Mieters als für ihn ungünstiger.
AG Neukölln, Urteil vom 25. Juli 2005 - 6 C 93/05 - Wortlaut Seite 1555
Die Vermieterin hatte fristlos, vorsorglich fristgerecht gekündigt und verlangte Räumung, da die Mieterin den Hausfrieden störe. Sie habe wiederholt die Familie des Hauswarts beschimpft; darüber hinaus habe ihre Tochter die Ehefrau des Hauswarts tätlich angegriffen.
Das Urteil:
Mit Urteil vom 26. Juli 2005 wies das AG Neukölln die Klage ab, da es schon an einer konkreten Abmahnung vor den behaupteten Störungen des Hausfriedens fehle. Darüber hinaus habe die Mieterin nicht schuldhaft gehandelt, da sie sich das Verhalten ihrer Tochter nicht zurechnen lassen müsse. Im übrigen liege auch keine Störung des Hausfriedens vor, da offenbar die Vulgärsprache zum allgemeinen Umgangston in dem Haus gehöre.
Anmerkung:
Die auch vom AG Neukölln zitierte Rechtsprechung des KG wird immer wieder mißverstanden. Für die ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 BGB ist Voraussetzung, daß der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat. Hier ist also eigenes Verschulden des Mieters erforderlich; für Familienangehörige haftet er nicht als Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB. Anders ist es bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 BGB. Hier liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Zu den Umständen des Einzelfalls gehört auch das Verschulden des Mieters, ist aber nicht Kündigungsvoraussetzung. Dem geisteskranken Mieter, der nachts unerträglich lärmt, kann also sehr wohl außerordentlich fristlos gekündigt werden. Das Gesetz fordert damit für die (mildere) fristgerechte Kündigung ein eigenes Verschulden, während dies bei der (härteren) außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht unbedingt erforderlich ist. Diese scheinbare Diskrepanz nötigt jedoch nicht zu einer anderen Auslegung, denn schließlich gilt die Heilungswirkung einer späteren Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist auch nur für die außerordentliche fristlose Kündigung, nicht jedoch für die fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB. Die scheinbar mildere fristgerechte Kündigung erweist sich damit auch in solchen Fällen aus der Sicht des Mieters als für ihn ungünstiger.
AG Neukölln, Urteil vom 25. Juli 2005 - 6 C 93/05 - Wortlaut Seite 1555
