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Wohntemperaturen
Wann ist es zu kalt?
12.12.2005 (GE 23/05, Seite 1452) Frage: In einem von uns verwalteten Wohnobjekt in Potsdam, welches im Jahr 2003 umfangreich saniert wurde (auch Wärmedämmung und neue Fenster), beschwert sich eine Mieterin über unzureichende Temperaturen in der Wohnung. Im Kinderzimmer werden bei Außentemperaturen von 5 °C maximal 18 °C Innentemperatur erreicht, im Wohnzimmer maximal 19-20 °C. Die Wohnung wird durch eine Gaszentralheizung beheizt und ist eine sog. Außenwohnung.
Die Mieterin will eine Mietminderung in Höhe von 20 % der Bruttowarmmiete geltend machen.
Zu vorgeschriebenen Temperaturen in Wohnräumen gibt es eine Vielzahl von unterschiedlicher Rechtsprechung. Welche Temperaturen sind als ausreichend zu betrachten, und ist die Höhe der Mietminderung gerechtfertigt?
Antwort: Nach einem Urteil des LG Berlin (GE 1998, 905 = ZMR 1998, 634; so jetzt auch AG Fürstenwalde GE 2005, 1131) werden in einer mit Zentralheizung vermieteten Wohnung während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) folgende Raumtemperaturen auch ohne vertragliche Regelung geschuldet:
6 Uhr bis 23 Uhr für Wohnräume 20 °C
6 bis 23 Uhr für Bad und Toilette 21 °C
23 Uhr bis 6 Uhr in allen Räumen 18 °C.
Eine mietvertragliche Klausel, nach der zwischen 7 Uhr und 22 Uhr eine Temperatur von 18 °C als vertragsgemäße Erfüllung gilt, ist als unwirksam angesehen worden (AG Charlottenburg MM 2000, 223; vgl. dazu auch LG Berlin GE 1998, 905).
Ob die Wohnung eine Außen- oder eine Innenwohnung ist, ist dabei unerheblich. Als Minderung sind bei Temperaturen von 17 °C bis 18 °C zwischen 10 % (AG Charlottenburg MM 2000, 223) und 20 % (AG Köln WuM 1978, 189; AG Bad Segeberg WuM 1977, 227) angenommen worden. Ausgangspunkt der Minderung ist immer die Bruttowarmmiete, egal, ob es sich um eine solche mit Betriebskostenvorauszahlungen, eine Miete mit entsprechender Betriebskostenpauschale oder eine solche handelt, in der die Betriebskosten enthalten sind (BGH GE 2005, 666 und GE 2005, 1120). Hinzuweisen ist darauf, daß der Mieter die von ihm behaupteten Temperaturen durch entsprechende Messungen mit einem geeichten Thermometer in der Raummitte einen Meter über dem Fußboden beweisen muß.
Zu vorgeschriebenen Temperaturen in Wohnräumen gibt es eine Vielzahl von unterschiedlicher Rechtsprechung. Welche Temperaturen sind als ausreichend zu betrachten, und ist die Höhe der Mietminderung gerechtfertigt?
Antwort: Nach einem Urteil des LG Berlin (GE 1998, 905 = ZMR 1998, 634; so jetzt auch AG Fürstenwalde GE 2005, 1131) werden in einer mit Zentralheizung vermieteten Wohnung während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) folgende Raumtemperaturen auch ohne vertragliche Regelung geschuldet:
6 Uhr bis 23 Uhr für Wohnräume 20 °C
6 bis 23 Uhr für Bad und Toilette 21 °C
23 Uhr bis 6 Uhr in allen Räumen 18 °C.
Eine mietvertragliche Klausel, nach der zwischen 7 Uhr und 22 Uhr eine Temperatur von 18 °C als vertragsgemäße Erfüllung gilt, ist als unwirksam angesehen worden (AG Charlottenburg MM 2000, 223; vgl. dazu auch LG Berlin GE 1998, 905).
Ob die Wohnung eine Außen- oder eine Innenwohnung ist, ist dabei unerheblich. Als Minderung sind bei Temperaturen von 17 °C bis 18 °C zwischen 10 % (AG Charlottenburg MM 2000, 223) und 20 % (AG Köln WuM 1978, 189; AG Bad Segeberg WuM 1977, 227) angenommen worden. Ausgangspunkt der Minderung ist immer die Bruttowarmmiete, egal, ob es sich um eine solche mit Betriebskostenvorauszahlungen, eine Miete mit entsprechender Betriebskostenpauschale oder eine solche handelt, in der die Betriebskosten enthalten sind (BGH GE 2005, 666 und GE 2005, 1120). Hinzuweisen ist darauf, daß der Mieter die von ihm behaupteten Temperaturen durch entsprechende Messungen mit einem geeichten Thermometer in der Raummitte einen Meter über dem Fußboden beweisen muß.
