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Grundstücksverkauf
Hinweis auf schikanösen Nachbarn erforderlich
12.12.2005 (GE 23/05, Seite 1461) Der Verkäufer eines Wohnhauses muß den Erwerber auch ungefragt über Umstände aufklären, die für den Kaufentschluß wesentlich sind. Das gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auch für das schikanöse Verhalten eines Nachbarn, das jedes sozialübliche und im nachbarschaftlichen Miteinander zu tolerierende Maß übersteigt.
Der Fall:
Die Klägerin hatte 1999 von den Beklagten ein Wohnhaus erworben und aufwendig renoviert. Schon kurz nach ihrem Einzug kam es zu erheblichen Belästigungen durch einen Nachbarn, die sich in Schreianfällen und lauter Musik während der Nacht, Beschimpfungen, Beleidigungen, Beschmieren der Haustüre mit Yoghurt und Erbrochenem sowie Morddrohungen gegen die Klägerin äußerten.
Das Urteil:
In einer umfangreichen Beweisaufnahme stellte der Senat fest, daß den Hausverkäufern das Verhalten des Nachbarn schon lange bekannt war. Sie waren jahrelang durch massive nächtliche Ruhestörungen, übelste Beschimpfungen und Beleidigungen bis hin zu tätlichen Angriffen terrorisiert worden, so daß sie schließlich psychisch am Ende ihrer Kraft waren und wegen Angstzuständen behandelt werden mußten. So hatten sie in einem Schreiben u. a. geschildert, wie ihr Nachbar bis in die frühen Morgenstunden stundenlang gebrüllt habe, auf welche brutale Art er sie zu töten gedenke.
Über diese Vorfälle hätten, so der Senat, die Beklagten die Käuferin aufklären müssen. Ihr Hinweis, im Haus sei es nicht immer leise, der Nachbar sei auch schon mal laut, sei stark verharmlosend und daher nicht ausreichend gewesen. Die Käuferin habe daraus nicht schließen können, daß sich das Lautsein des Nachbarn in einer Weise äußert, die jedes sozial übliche und im nachbarschaftlichen Miteinander zu tolerierende Maß übersteigt. Die Beklagten hätten bei Vertragsschluß auch nicht davon ausgehen können, daß das aggressive Verhalten des Nachbarn sich wesentlich abschwächen oder endgültig aufhören würde. Nach ihren Erfahrungen mit dem Nachbarn hätten sie davon ausgehen müssen, daß sich dessen Verhalten auch gegen die neuen Nachbarn richten würde.
Die Beklagten müssen der Klägerin daher sämtlichen durch den Immobilienerwerb entstandenen Schaden, insbesondere die Erwerbs-, Finanzierungs- sowie Renovierungskosten, insgesamt über 200.000 Euro nebst Zinsen, gegen Rückgabe des Wohnhauses ersetzen.
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 20. Oktober 2004 - 4 U 84/01 -
Die Klägerin hatte 1999 von den Beklagten ein Wohnhaus erworben und aufwendig renoviert. Schon kurz nach ihrem Einzug kam es zu erheblichen Belästigungen durch einen Nachbarn, die sich in Schreianfällen und lauter Musik während der Nacht, Beschimpfungen, Beleidigungen, Beschmieren der Haustüre mit Yoghurt und Erbrochenem sowie Morddrohungen gegen die Klägerin äußerten.
Das Urteil:
In einer umfangreichen Beweisaufnahme stellte der Senat fest, daß den Hausverkäufern das Verhalten des Nachbarn schon lange bekannt war. Sie waren jahrelang durch massive nächtliche Ruhestörungen, übelste Beschimpfungen und Beleidigungen bis hin zu tätlichen Angriffen terrorisiert worden, so daß sie schließlich psychisch am Ende ihrer Kraft waren und wegen Angstzuständen behandelt werden mußten. So hatten sie in einem Schreiben u. a. geschildert, wie ihr Nachbar bis in die frühen Morgenstunden stundenlang gebrüllt habe, auf welche brutale Art er sie zu töten gedenke.
Über diese Vorfälle hätten, so der Senat, die Beklagten die Käuferin aufklären müssen. Ihr Hinweis, im Haus sei es nicht immer leise, der Nachbar sei auch schon mal laut, sei stark verharmlosend und daher nicht ausreichend gewesen. Die Käuferin habe daraus nicht schließen können, daß sich das Lautsein des Nachbarn in einer Weise äußert, die jedes sozial übliche und im nachbarschaftlichen Miteinander zu tolerierende Maß übersteigt. Die Beklagten hätten bei Vertragsschluß auch nicht davon ausgehen können, daß das aggressive Verhalten des Nachbarn sich wesentlich abschwächen oder endgültig aufhören würde. Nach ihren Erfahrungen mit dem Nachbarn hätten sie davon ausgehen müssen, daß sich dessen Verhalten auch gegen die neuen Nachbarn richten würde.
Die Beklagten müssen der Klägerin daher sämtlichen durch den Immobilienerwerb entstandenen Schaden, insbesondere die Erwerbs-, Finanzierungs- sowie Renovierungskosten, insgesamt über 200.000 Euro nebst Zinsen, gegen Rückgabe des Wohnhauses ersetzen.
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 20. Oktober 2004 - 4 U 84/01 -
