IBB warnt Eigentümer: Keine höhere Kostenmiete ohne Prüfung der Billigkeit neuer Erbbauzinsen

07.12.2005 (GE 22/05, Seite 1379) Not, auch Haushaltsnot, macht erfinderisch. Und so hat denn der Berliner Senat im späten Frühjahr eine Arbeitsanweisung aus dem Jahre 1994 aufgehoben, mit der er sich eine gewisse Selbstdisziplin bei der Erhöhung von Erbbauzinsen für landeseigene Grundstücke auferlegt hatte. Jetzt ist damit Schluß. Die Folge: Mieterhöhungen für Sozialwohnungen auf landeseigenen Erbbaurechtsgrundstücken stehen ins Haus. Nicht einmal vor unbilligen Erbbauzinserhöhungen schreckt der Fiskus zurück. Die IBB, zuständige Stelle für die Bewilligung einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund steigender Erbbauzinsen, sah sich gezwungen, betroffenen Eigentümern eine recht unverhüllte Warnung ins Haus zu schicken: Wer sich nicht gegen unbillige Erbbauzinserhöhungen wehrt, kann nicht mit einer Zustimmung der IBB zu einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen rechnen.

Mit Schreiben vom 25. April 2005 hat die Senatsverwaltung für Finanzen die Arbeitsanweisung des Senats vom 10. November 1994 für die Bezirksämter aufgehoben. Die hierin ausgesprochene freiwillige Begrenzung von Erbbauzinserhöhungen auf den marktüblichen Zinssatz zum Zeitpunkt der Bewilligung ist damit nicht mehr vorgesehen; Erbbauzinserhöhungen sollen zukünftig in voller Höhe umgesetzt werden, sofern sie im Rahmen der zu prüfenden Billigkeit zulässig sind.
Durch die geänderte Haltung der Senatsverwaltung sieht sich die IBB veranlaßt, in ihrer Eigenschaft als zuständige Stelle und Gläubigerin von Grundpfandrechten die Beurteilungskriterien im Hinblick auf die Prüfung der Billigkeit von Erbbauzinserhöhungen als Voraussetzung für ihre Zustimmung gemäß § 23 Abs. 2 II. Berechnungsverordnung (Änderung der Kapitalkosten) zukünftig zu erweitern.
Bisher hat sich die Prüfung der IBB darauf beschränkt zu ermitteln, ob die geforderte Erbbauzinserhöhung den Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrages, der Erbbaurechtsverordnung und ggf. der erlassenen Arbeitsanweisung der Senatsverwaltung für Finanzen entsprach. War dies gegeben, hatte die IBB ihre Zustimmung gemäß § 23 Abs. 2 der II. BV erteilt.
Aufgrund der angespannten wirtschaftlichen Lage, in der sich viele Objekte im sozialen Wohnungsbau derzeit befinden, muß jedoch bei der Prüfung der Vertretbarkeit von Erbbauzinserhöhungen nach Auffassung der IBB in Zukunft auch die aktuelle Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 19. Januar 2001, V ZR 217/00 = GE 2001, 414) Berücksichtigung finden. Hiernach sind Erbbauzinserhöhungen dann als unbillig anzusehen, wenn die durch die Erbbauzinserhöhung bedingte Mieterhöhung am Markt nicht mehr durchzusetzen ist, die erzielbare Miete somit dauerhaft hinter der Kostenmiete zurückbleibt und dies dauerhaft zu Verlusten führt. Bei vielen Objekten im sozialen Wohnungsbau ist derzeit ein Mietniveau erreicht, das dem Vermieter die Durchsetzung weiterer Mieterhöhungen nicht mehr erlaubt, ohne daß er den Auszug der Mieter und ggf. auch dauerhaften Leerstand riskiert.
Bei einer Vielzahl öffentlich geförderter Objekte ist zwischenzeitlich eine Durchschnitts- bzw. Verpflichtungsmiete von 5,50 €/m2 Wfl. mtl. (ohne Umlagen, Zuschläge und Vergütungen) erreicht bzw. überschritten. Darüber hinaus befinden sich viele öffentlich geförderte Objekte derzeit in einer wirtschaftlichen Notlage, die Sanierungsverhandlungen mit der IBB erforderlich machen.
Grundsätzlich hat die IBB in den Fällen, in denen ein hohes Mietniveau bereits vor Durchsetzung der Erbbauzinserhöhung erreicht war und die Mieterhöhung durch die Erhöhung des Erbbauzinses nicht mehr durchsetzbar schien, die Erbbauberechtigten, auf das vorgenannte BGH-Urteil hingewiesen und empfohlen, mit dem Erbbaurechtsgeber die notwendigen Verhandlungen aufzunehmen bzw. die Erbbauzinserhöhung wegen Unbilligkeit abzulehnen und ggf. anzufechten. Diese Möglichkeiten wurden und werden nach den Erfahrungen der IBB von den Erbbauberechtigten jedoch nicht immer ausgeschöpft. Oft werden die Erhöhungserklärungen erst einmal unterschrieben, was eine nachträgliche Einigung zugunsten des Erbbauberechtigten äußerst schwierig macht. Nach Kenntnis der IBB konnte in den meisten Fällen, in denen Erbbauberechtigte die Zustimmung zu einer als unbillig einzustufenden Erbbauzinserhöhung zunächst verweigert haben, deren endgültige Durchsetzung im Rahmen der aufgenommenen Vertragsverhandlungen erfolgreich (ganz oder teilweise) verhindert werden.
Als zuständige Stelle kann die IBB ihre Zustimmung erteilen, wenn
1. der Bauherr die Erhöhung nicht zu vertreten hat und
2. die Erhöhung unter Berücksichtigung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen und der aktuellen Rechtsprechung nicht unbillig ist.
Der Bauherr hat bei der Ausübung seiner Geschäfte die im Verkehr erforderliche Sorgfalt walten zu lassen. Der Vermieter ist dem Mieter gegenüber verpflichtet, alles Erforderliche zu tun oder zu unterlassen, um Erhöhungen der Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung, insbesondere bei den laufenden Aufwendungen, zu vermeiden, damit möglichst keine oder nur geringe Mieterhöhungen eintreten. Vom Vermieter zu vertreten sind somit alle Umstände, die überflüssig oder vermeidbar gewesen wären, sofern sie in seine Risikosphäre fallen.
Wenn der Verfügungsberechtigte es unterläßt, im Falle der anzunehmenden Unbilligkeit einer Erbbauzinserhöhung die notwendigen Schritte zu unternehmen, um die betreffende Erbbauzinserhöhung abzuwenden (dies könnte u. U. schon dadurch erreicht werden, daß die Erbbauzinserhöhung unter Hinweis auf den Tatbestand der Unbilligkeit nicht unterschrieben wird und die entsprechend notwendigen Verhandlungen aufgenommen werden), muß er sich nach Auffassung der IBB vorhalten lassen, daß er durch sein Unterlassen den Tatbestand der Erbbauzinserhöhung und die daraus resultierende Mieterhöhung mit zu vertreten hat. Die Zustimmung der IBB gemäß § 23 Abs. 2 der II. BV wäre daher aus mietpreisrechtlichen Gesichtspunkten abzulehnen.
Die IBB wird deshalb bei der Prüfung der Zulässigkeit von Erbbauzinserhöhungen zukünftig wie folgt vorgehen:
Sofern aus ihren Unterlagen ersichtlich ist, daß bereits eine Durchschnitts- bzw. Verpflichtungsmiete von 5,50 €/m2 Wfl. mtl. erreicht ist (hierbei handelt es sich nicht um eine „offizielle„ Kappungsgrenze; die IBB orientiert sich damit an den VwV Kürzung 2004 und der aktuellen Mietobergrenze nach Modernisierung für die Wohnungsbauprogrammjahre ab 1972), daß Wohnungen der betroffenen Wirtschaftseinheit leerstehen oder daß wirtschaftliche Schwierigkeiten vorliegen und ggf. Sanierungsverhandlungen geführt werden, wird die Unbilligkeit einer verlangten Erbbauzinserhöhung vermutet. In diesen Fällen wird die IBB die Verfügungsberechtigten vorab um Stellungnahme bitten, wie sie die wirtschaftliche Lage des Objektes einschätzen und ob die durch die Erbbauzinserhöhung bedingte Mieterhöhung noch problemlos durchgesetzt werden kann (wovon insbesondere bei Sanierungsfällen in der Regel nicht auszugehen ist). Sollte dies verneint werden, wird die IBB den Nachweis entsprechender Verhandlungsbemühungen mit dem Erbbaurechtsgeber anfordern.
Ihre Zustimmung gemäß § 23 Abs. 2 der II. BV wird die IBB in den betreffenden Fällen nur noch erteilen, wenn glaubhaft nachgewiesen werden kann, daß die Verhandlungsbemühungen unter Berücksichtigung aller Umstände zu keinem erfolgreichen Ergebnis geführt werden konnten. Erst dann kann angenommen werden, daß der Erbbauberechtigte den Umstand der Erhöhung nicht zu vertreten hat. Sollte der angeforderte Nachweis über die aufgenommenen Vertragsverhandlungen trotz Aufforderung der IBB nicht erfolgen, wird nach der Durchführung eines Anhörungsverfahrens die Zustimmung gemäß § 23 Abs. 2 der II. BV nicht mehr erteilt.

Für Rückfragen stehen bei der IBB Frau Gergus (030/2125-3757), Herr Lossau (030/2125 -3731) und Herr Lohse (030/2125-3760) zur Verfügung.