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Mieterhöhungsverlangen mit Mietspiegel 2005
Textform reicht aus trotz vereinbarter Schriftform
07.12.2005 (GE 22/05, Seite 1387) Eines der ersten Berufungsurteile in Anwendung des Mietspiegels 2005 ist ergangen. Die ZK 63 des Landgerichts Berlin beschäftigt sich mit einer ganzen Reihe von Problemen: Textform trotz vertraglich vereinbarter Schriftform, Ausführungen zur Spanneneinordnung, Mietspiegel 2005 trotz Erhöhungsverlangens mit Mietspiegel 2003, Vortrag zu wohnwertmindernden Merkmalen.
Der Fall:
Mietvertraglich war durch Formularklausel vorgesehen, daß Änderungen des Mietvertrages der Schriftform bedürften. Das Mieterhöhungsverlangen wurde in Textform (keine eigenhändige Unterschrift) erklärt. Es enthielt keine Ausführungen zur Spanneneinordnung in bezug auf das herangezogene Mietspiegelfeld. Der Mieter wandte eine ganze Reihe von wohnwertmindernden Merkmalen ein: kein modernes Bad, übelriechende Einbauschränke, schlechter Wohnungszuschnitt, Fußboden mit Asbest kontaminiert, Durchfeuchtung des Mauerwerks, mangelhafte Wärmedämmung, Mobilfunkmasten in der Nähe der Wohnung, erheblicher Leerstand im Haus. Das Amtsgericht verurteilte zur Zustimmung. Die Berufung des Mieters hatte beim Landgericht keinen Erfolg.
Das Urteil:
Das Landgericht Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück und kam zu dem Ergebnis, daß die Schriftformklausel des Mietvertrages als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sei, weil sie gegen §§ 305 b, 307 BGB verstoße. Ausführungen zur Spanneneinordnung in bezug auf das herangezogene Mietspiegelfeld seien im Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich. Heranzuziehen sei der Mietspiegel 2005. Denn das Mieterhöhungsverlangen solle zum 1. Oktober 2004 wirken. Der Mietspiegel 2005 beziehe sich auf den Erhebungsstichtag 1. Oktober 2004. Unschädlich sei, daß das Erhöhungsverlangen noch mit dem Mietspiegel 2003 begründet worden sei. Denn zu diesem Zeitpunkt seien die Daten für den Mietspiegel 2005 noch nicht bekannt gewesen. Zu den wohnwertmindernden Merkmalen müsse der Mieter im einzelnen substantiiert vortragen, was er nicht getan habe. Insofern enthält das Urteil Ausführungen zu Merkmalen im einzelnen.
LG Berlin, Urteil vom 21. Oktober 2005 - 63 S 167/05 - Wortlaut Seite 1431
Mietvertraglich war durch Formularklausel vorgesehen, daß Änderungen des Mietvertrages der Schriftform bedürften. Das Mieterhöhungsverlangen wurde in Textform (keine eigenhändige Unterschrift) erklärt. Es enthielt keine Ausführungen zur Spanneneinordnung in bezug auf das herangezogene Mietspiegelfeld. Der Mieter wandte eine ganze Reihe von wohnwertmindernden Merkmalen ein: kein modernes Bad, übelriechende Einbauschränke, schlechter Wohnungszuschnitt, Fußboden mit Asbest kontaminiert, Durchfeuchtung des Mauerwerks, mangelhafte Wärmedämmung, Mobilfunkmasten in der Nähe der Wohnung, erheblicher Leerstand im Haus. Das Amtsgericht verurteilte zur Zustimmung. Die Berufung des Mieters hatte beim Landgericht keinen Erfolg.
Das Urteil:
Das Landgericht Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück und kam zu dem Ergebnis, daß die Schriftformklausel des Mietvertrages als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sei, weil sie gegen §§ 305 b, 307 BGB verstoße. Ausführungen zur Spanneneinordnung in bezug auf das herangezogene Mietspiegelfeld seien im Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich. Heranzuziehen sei der Mietspiegel 2005. Denn das Mieterhöhungsverlangen solle zum 1. Oktober 2004 wirken. Der Mietspiegel 2005 beziehe sich auf den Erhebungsstichtag 1. Oktober 2004. Unschädlich sei, daß das Erhöhungsverlangen noch mit dem Mietspiegel 2003 begründet worden sei. Denn zu diesem Zeitpunkt seien die Daten für den Mietspiegel 2005 noch nicht bekannt gewesen. Zu den wohnwertmindernden Merkmalen müsse der Mieter im einzelnen substantiiert vortragen, was er nicht getan habe. Insofern enthält das Urteil Ausführungen zu Merkmalen im einzelnen.
LG Berlin, Urteil vom 21. Oktober 2005 - 63 S 167/05 - Wortlaut Seite 1431
