Ausfrieren bei Zahlungsrückstand

21.11.2005 (GE 21/05, Seite 1296) Nach überwiegender Auffassung kann die Eigentümergemeinschaft einen einzelnen Wohnungseigentümer, der mit seinen Zahlungen in Verzug ist, von den Versorgungsleistungen (Heizung, Wasser) ausschließen, soweit der Wohnungseigentümer nicht Einzelverträge mit dem Versorgungsunternehmen (z. B. Strom) abgeschlossen hat. Auch der Bundesgerichtshof schließt sich dieser Auffassung an.

Der Fall:
Die Einfamilienhäuser wurden gemeinschaftlich mit Heizwärme und Warmwasser versorgt; auch die Abfallentsorgung geschah gemeinschaftlich. In der Gemeinschaftsordnung war die Anwendung des Wohnungseigentumsrechts vereinbart. Wegen erheblicher Zahlungsrückstände eines Hauseigentümers beschloß die Versammlung, die Versorgung des Hauses durch Trennung der Heizleistung zu unterbrechen. Der Betroffene verweigerte den Zutritt zur Durchführung der Arbeiten in seinem Keller, woraufhin die von der Eigentümergemeinschaft ermächtigten Kläger auf Duldung des Zutritts klagten.

Das Urteil:
Mit Urteil vom 10. Juni 2005 bejahte der Bundesgerichtshof das Zurückbehaltungsrecht der anderen Eigentümer. Die Kläger seien wirksam ermächtigt worden, Ansprüche der Eigentümer wahrzunehmen. Nach dem entsprechend anwendbaren Wohnungseigentumsrecht sei zur Unterbrechung der Versorgungsleitung ein erheblicher Rückstand von sechs Monaten mit den Wohngeld- oder Hausgeldzahlungen erforderlich und eine entsprechende Androhung im Beschluß der Eigentümergemeinschaft. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt, so daß die Beklagten verpflichtet seien, die Unterbrechung der Wärmeversorgung zu dulden.

BGH, Urteil vom 10. Juni 2005 - V ZR 235/04 - Wortlaut Seite 1359