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BEWAG-Fernwärme
Mieter muß den Anschluß dulden
11.10.2005 (GE 19/05, Seite 1154) Bei einer vorhandenen Gasetagenheizung ist der Anschluß an die Bewag-Fernwärme zwar keine Wohnwertverbesserung, das LG Berlin meint allerdings, daß es sich um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie handelt, die einer Modernisierung gleichsteht.
Der Fall:
Die Wohnung war mit einer Gasetagenheizung ausgestattet. Gegen den Anschluß an das Fernwärmenetz der Bewag wandte sich der Mieter unter anderem mit dem Einwand der fehlenden Wirtschaftlichkeit.
Das Urteil:
Mit Urteil vom 25. Juli 2005 folgte das LG Berlin dem nicht, nachdem es ein Gutachten eingeholt hatte. Darin bescheinigte der Sachverständige der Fernwärme eine erhebliche Einsparung an Primärenergie im Verhältnis zur Gasetagenheizung. Das LG meinte, daß es sich deshalb um eine Modernisierungsmaßnahme handele. Der Mieter könne sich nach der Rechtsprechung des BGH nicht auf fehlende Wirtschaftlichkeit berufen und auch nicht auf die Vereinbarung mit der Vermieterin über die Durchführung von Mietermaßnahmen. Im Gegensatz zum Urteil GE 2004, 236 folge hier nach der Formulierung Energiesparende Maßnahmen kein Doppelpunkt, sondern ein Komma. Daraus ergebe sich, daß eine Ergänzung hinsichtlich energiesparender Maßnahmen nicht vorgesehen sei.
Anmerkung:
Ob wirklich der unterschiedlichen Interpunktion (Doppelpunkt oder Komma) eine solche Bedeutung beizumessen ist, kann offenbleiben. Wichtiger sind folgende Punkte:
Die Kammer bezieht sich auf das Urteil des BGH, wonach es auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht mehr ankommen solle. Dieses Urteil betrifft allerdings allein die Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, nicht jedoch die vorangehende Frage, ob der Mieter zur Duldung verpflichtet ist. Darauf bezieht sich die Rechtsprechung des BGH nicht, der eine Kappungsgrenze für die Mieterhöhungen nach Modernisierung ablehnt.
Für die Frage der Duldungspflicht kann nur auf die zutreffenden Ausführungen von Börstinghaus (NZM 2004, 815) verwiesen werden, der zu Recht ausführt, daß nach der Rechtsprechung des Senats der Streit dahin verlagert wird, wohin er gehört, nämlich auf die Ebene der Modernisierungsankündigung und Modernisierungsduldung. Die sich aus der unwirtschaftlichen Modernisierungsmaßnahme ergebende Mieterhöhung ist daher sehr wohl zu prüfen, was in dem Urteil der Kammer völlig fehlt.
Bei der Abwägung wäre auch zu berücksichtigen, daß die tragenden Gründe der Entscheidung des BGH zum Wärmecontracting (GE 2005, 664) auch hier zutreffen. Statt der vorhandenen vertraglichen Beheizungsart wird dem Mieter die Beheizung durch einen Dritten aufgezwungen, der nicht nur die Heizkosten, sondern auch Instandhaltungskosten und Gewinn einkalkuliert, was vom Mieter zu übernehmen ist. Auch dies wäre bei der Abwägung nach § 554 BGB zu berücksichtigen.
LG Berlin, Urteil vom 25. Juli 2005 - 67 S 153/04 - Wortlaut Seite 1193
Die Wohnung war mit einer Gasetagenheizung ausgestattet. Gegen den Anschluß an das Fernwärmenetz der Bewag wandte sich der Mieter unter anderem mit dem Einwand der fehlenden Wirtschaftlichkeit.
Das Urteil:
Mit Urteil vom 25. Juli 2005 folgte das LG Berlin dem nicht, nachdem es ein Gutachten eingeholt hatte. Darin bescheinigte der Sachverständige der Fernwärme eine erhebliche Einsparung an Primärenergie im Verhältnis zur Gasetagenheizung. Das LG meinte, daß es sich deshalb um eine Modernisierungsmaßnahme handele. Der Mieter könne sich nach der Rechtsprechung des BGH nicht auf fehlende Wirtschaftlichkeit berufen und auch nicht auf die Vereinbarung mit der Vermieterin über die Durchführung von Mietermaßnahmen. Im Gegensatz zum Urteil GE 2004, 236 folge hier nach der Formulierung Energiesparende Maßnahmen kein Doppelpunkt, sondern ein Komma. Daraus ergebe sich, daß eine Ergänzung hinsichtlich energiesparender Maßnahmen nicht vorgesehen sei.
Anmerkung:
Ob wirklich der unterschiedlichen Interpunktion (Doppelpunkt oder Komma) eine solche Bedeutung beizumessen ist, kann offenbleiben. Wichtiger sind folgende Punkte:
Die Kammer bezieht sich auf das Urteil des BGH, wonach es auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht mehr ankommen solle. Dieses Urteil betrifft allerdings allein die Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, nicht jedoch die vorangehende Frage, ob der Mieter zur Duldung verpflichtet ist. Darauf bezieht sich die Rechtsprechung des BGH nicht, der eine Kappungsgrenze für die Mieterhöhungen nach Modernisierung ablehnt.
Für die Frage der Duldungspflicht kann nur auf die zutreffenden Ausführungen von Börstinghaus (NZM 2004, 815) verwiesen werden, der zu Recht ausführt, daß nach der Rechtsprechung des Senats der Streit dahin verlagert wird, wohin er gehört, nämlich auf die Ebene der Modernisierungsankündigung und Modernisierungsduldung. Die sich aus der unwirtschaftlichen Modernisierungsmaßnahme ergebende Mieterhöhung ist daher sehr wohl zu prüfen, was in dem Urteil der Kammer völlig fehlt.
Bei der Abwägung wäre auch zu berücksichtigen, daß die tragenden Gründe der Entscheidung des BGH zum Wärmecontracting (GE 2005, 664) auch hier zutreffen. Statt der vorhandenen vertraglichen Beheizungsart wird dem Mieter die Beheizung durch einen Dritten aufgezwungen, der nicht nur die Heizkosten, sondern auch Instandhaltungskosten und Gewinn einkalkuliert, was vom Mieter zu übernehmen ist. Auch dies wäre bei der Abwägung nach § 554 BGB zu berücksichtigen.
LG Berlin, Urteil vom 25. Juli 2005 - 67 S 153/04 - Wortlaut Seite 1193
Autor: Rudolf Beuermann
