Verwirkung bei unwirksamer Kaufverpflichtung

03.11.2000 (GE 18/2000, 1218) Der Makler verdient seinen Provisionsanspruch erst mit Abschluß des vermittelten Vertrages, bei Grundstücksgeschäften also mit der notariellen Beurkundung.

Viele Makler lassen sich schon vorher Reservierungsvereinbarungen unterzeichnen, die auch ein Entgelt für den Fall vorsehen, daß es nicht zum Abschluß des Kaufvertrages kommt. Formbedürftig nach § 313 BGB sind diese Vereinbarungen nur, wenn sie eine Zahlung von mehr als 10 % der Maklerprovision vorsehen. In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 23. Dezember 1999 entschiedenen Fall hatte sich der Makler an diese 10 %-Grenze gehalten; es kam zum Abschluß des Kaufvertrages und der Makler klagte seine Provision ein, jedoch erfolglos. Das Landgericht meinte, die Reservierungsvereinbarung sei nach § 9 AGBG unwirksam. Eine solche erfolgsunabhängige Teilprovision könne mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vereinbart werden. Der Anspruch auf Maklerlohn sei darüber hinaus verwirkt, weil der Makler einen Druck auf den Käufer zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt habe, was sich aus der Ausgestaltung des Maklervertrages ergebe. Hinsichtlich der Reservierungsgebühr ist dem Urteil beizupflichten, denn nach § 652 Abs. 2 BGB kann der Makler sich nur die Erstattung von nachgewiesenen Aufwendungen versprechen lassen. Die Vereinbarung einer Pauschale ist unzulässig (BGHZ 99, 374). Ob aber nach Beschluß des Grundstückskaufvertrages auch der Provisionsanspruch verwirkt war, ist zweifelhaft. Das LG meint, da der Makler Druck auf den Käufer zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt habe, habe er ihn aus Eigennutz grob pflichtwidrig über die tatsächliche Rechtslage getäuscht. Dabei wird mit keinem Wort auf die ausdrücklichen Hinweise in der Reservierungsvereinbarung eingegangen, daß zwischen den Parteien Einigkeit bestehe. Es werden keinerlei Verpflichtungen zum Erwerb begründet und die Entschließungsfreiheit sei nicht berührt. Der Maklerkunde wurde also nicht getäuscht und wußte (oder mußte wissen), daß er nicht verpflichtet war, tatsächlich den Kaufvertrag abzuschließen.
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in der GE (Nr./Jahr/Seite) 18/2000, 1258.
LG Berlin, Urteil vom 23. Dezember 1999 - 5. O. 352/99 - rechtskräftig