Vermieter muß Inhalt des Anspruchs nicht bestimmen

03.11.2000 (GE 14/2000, 928) Kommt der Mieter bei Beendigung des Mietvertrages über Wohn- oder Gewerberäume seiner Verpflichtung, das Mietobjekt zurückzugeben, nicht nach, so kann der Vermieter nach § 557 Abs. 1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen.

Die Rückgabe erfordert die Übertragung des unmittelbaren Besitzes der Mietsache auf den Vermieter und die Räumung. Die erste Voraussetzung wird in der Regel durch Aushändigung der Schlüssel erfüllt. Zur Räumung ist es erforderlich, daß der Mieter sämtliche Einbauten und Einrichtungen entfernt, die er in das Mietobjekt eingebracht hat. Dasselbe gilt für Um- und Ausbauten. Hierbei spielt es keine Rolle, ob sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind. Durch die Zustimmung vermeidet der Mieter nur ein vertragswidriges Handeln. Sie bedeutet jedoch nicht den Verzicht auf die Beseitigung der Einbauten und Einrichtungen bei Vertragsende.

Der Bundesgerichtshof (BGH) vertritt mit Urteil vom 17. März 1999 (XII 101/97 - GE 1999, 711 = ZMR 1999, 467) die Auffassung, daß sich die Beantwortung der Frage nach der Beseitigungspflicht bei baulichen Veränderungen für den Mieter oder Pächter eines in der ehemaligen DDR gelegenen Grundstücks nach dem Zivilgesetzbuch (ZGB) und dem Einführungsgesetzbuch zum Zivilgesetzbuch (EGZGB) der DDR richtet. Dies ist unabhängig davon, ob die Baumaßnahmen vor dem Inkrafttreten des ZGB im Jahre 1976 durchgeführt worden sind oder nicht.
Nach Art. 232 § 2 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum BGB soll für Mietverhältnisse, die vor dem Beitritt zur Bundesrepublik geschlossen worden sind, vom 3. Oktober 1990 an die Rechtslage nach dem BGB maßgebend sein. Das bedeutet nach Meinung des BGH aber nur, daß das neue Recht für die nach dem Wirksamwerden des Beitritts erst entstandenen Rechte und Pflichten heranzuziehen ist. Dagegen sind vor diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossene Sachverhalte nach dem damals in der DDR geltenden Recht zu beurteilen. Bis zum Beitritt richten sich Ansprüche des Vermieters auf Beseitigung baulicher Veränderungen nach § 112 ZGB. Die Vorschrift gilt ebenfalls für Gewerberaum (§ 131 ZGB).

Soweit der Abschluß von Mietverträgen vor dem Inkrafttreten des ZGB erfolgt ist, ergibt sich aus § 2 Abs. 2 EGZGB, daß sich auch in diesem Fall Ansprüche des Vermieters auf Beseitigung bei Ende des Mietvertrages allein nach § 112 Abs. 2 ZGB bestimmen. Nach dieser Vorschrift kommt ein solcher Anspruch in Betracht, wenn die baulichen Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen worden sind. Er entfällt aber, wenn sie „zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die im gesellschaftlichen Interesse liegt“.

Nach § 557 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter als Nutzungsentschädigung die vereinbarte Miete verlangen. Das ist der Betrag, der bei Vertragsende zu zahlen war. Bei einem Mietverhältnis über Wohn- oder Gewerberaum hat der Vermieter anstelle der vereinbarten Miete auch einen Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Zur vereinbarten Miete gehören die Nettomiete, Vorauszahlungen auf die Nebenkosten oder eine Nebenkostenpauschale.

Nach der bisher vorherrschenden Auffassung mußte der Vermieter den Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete erst durch einseitige formlose Gestaltungserklärung gegenüber dem Mieter geltend machen. Diese Ansicht hat der BGH mit Urteil vom 14. Juli 1999 (XII ZR 215/97 - GE 1999, 1122 = DWW 1999, 324) korrigiert. Danach hat der Vermieter von vornherein einen Anspruch auf Zahlung der Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete oder wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe dieser Miete.

Autor: Dr. Hans-Herbert Gather, Düsseldorf