Archiv / Suche
Umlagefähigkeit hängt von Umständen des Einzelfalls ab
Kosten für "Doorman" können "sonstige" Betriebskosten sein
30.05.2005 (GE 10/05, Seite 585) Die Kosten für einen sogenannten „Doorman„ (Concierge, Pförtner) können sonstige Betriebskosten sein. Der Vermieter muß diese Kostenumlage aber vereinbart haben und/oder nachweisen, daß sie erforderlich sind.
Der Fall: Der Vermieter einer größeren Wohnanlage mit 239 Wohneinheiten wollte die Kosten eines Concierge/Pförtnerdienstes als Betriebskosten umlegen und nannte als Gründe dafür die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie das Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit. Das Landgericht Berlin, ZK 67, sah eine Gefährdungslage als nicht hinreichend substantiiert vorgetragen an und kam zu dem Ergebnis, daß dieser Dienst aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort nicht geboten gewesen sei. Das führte zur Revision des Vermieters.
Die Entscheidung: Der BGH wies die Revision zurück. Die Beurteilung der Frage, wann Kosten für einen Concierge-Dienst als sonstige Betriebskosten umlagefähig seien, sei Gegenstand tatrichterlicher Würdigung und daher nur aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beantworten. Die Auffassung der ZK 67, im vorliegenden Einzelfall sei nicht ersichtlich, daß die Einführung des Dienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten gewesen sei, könne aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden. Insbesondere sei nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den Vortrag des Vermieters zu einer (konkreten) und bei Einführung des Dienstes bestehenden Gefährdungslage als nicht hinreichend substantiiert angesehen habe. Der Vermieter habe lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere der älteren Mieter und zu der allgemeinen Sicherheitslage in Berlin vorgetragen.
Anmerkung: Der BGH hat die Revision aufgrund des erst am 1. September 2004 in Kraft getretenen § 552 a ZPO durch Beschluß zurückgewiesen. Danach kann nämlich das Revisionsgericht eine vom Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluß zurückweisen, wenn es davon überzeugt ist, daß die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. Der BGH war also nicht an die vom Landgericht Berlin zugelassene Revision gebunden.
In der Sache selbst ist die Frage der Umlage eines Pförtnerdienstes (man spricht auch von Concierge bzw. Doorman) als Betriebskosten von der höchstrichterlichen Rechtsprechung ersichtlich nicht entschieden. Das liegt auch daran, daß man erst in der jüngsten Zeit in Ballungsgebieten daran gedacht hat, für große Wohneinheiten wieder einen Pförtner einzustellen, um zu versuchen, Sicherheit und Ordnung in der Anlage zu verbessern. Einerseits wird gesagt, daß die Kosten für Pförtnerdienste als Hauswartskosten umlagefähig seien (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl., G Rdn. 42). Andere meinen, eine Kostenumlage komme überhaupt nicht in Betracht (vgl. Schmid, Handbuch der Nebenkosten, Rdn. 5319). Der Gesetzgeber hat in der Begründung zu § 2 Nr. 14 BetrKV ausdrücklich erwähnt, daß von einer Regelung der Ansatzfähigkeit von Pförtnerdienstkosten abgesehen worden ist (vgl. Betriebskosten-Kommentar, hg. Eisenschmidt, Rips, Wall, Anhang 3 zu Nr. 14, Seite 533).
Der BGH schließt sich offenbar der vom Landgericht Berlin in dem zugrunde liegenden Urteil geäußerten Ansicht an, daß die Kosten eines Pförtnerdienstes sonstige Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV sein können (vgl. auch Wall in Betriebskosten-Kommentar, § 2 Nr. 14 Rdn. 13; LG Potsdam in GE 2003, 743). Wenn in der amtlichen Begründung zur Betriebskostenverordnung angeführt wird, es hänge von den konkreten Umständen des Einzelfalls, von der Gefährdungslage des Wohnobjektes und den Sicherheitsinteressen der Mieter u. ä. ab, ob und in welchem Umfang die Kosten für Pförtnerdienste umgelegt werden könnten, wird dabei offenbar das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB angesprochen, denn aus der Betriebskostenverordnung selbst ergibt sich diese Einschränkung nicht.
Nach dem BGH-Beschluß ist es demnach grundsätzlich möglich, Kosten eines Pförtnerdienstes als sonstige Betriebskosten umzulegen. Voraussetzung dafür ist allerdings, daß entweder die Pförtnerdienstkosten im Mietvertrag als Betriebskosten aufgeführt sind oder es sich um neueingeführte Betriebskosten handelt. Der Vermieter, der die Kosten umlegen will, muß dann jedoch die Notwendigkeit der Inanspruchnahme eines Pförtnerdienstes im einzelnen darlegen und ggf. beweisen. Es kommt also auf die konkrete Situation vor Ort an und nicht auf eine abstrakte Betrachtung der Sicherheitslage im Kiez.
BGH, Beschluß vom 5. April 2005 - VIII ZR 78/04 - Wortlaut Seite 607
Die Entscheidung: Der BGH wies die Revision zurück. Die Beurteilung der Frage, wann Kosten für einen Concierge-Dienst als sonstige Betriebskosten umlagefähig seien, sei Gegenstand tatrichterlicher Würdigung und daher nur aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beantworten. Die Auffassung der ZK 67, im vorliegenden Einzelfall sei nicht ersichtlich, daß die Einführung des Dienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten gewesen sei, könne aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden. Insbesondere sei nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den Vortrag des Vermieters zu einer (konkreten) und bei Einführung des Dienstes bestehenden Gefährdungslage als nicht hinreichend substantiiert angesehen habe. Der Vermieter habe lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere der älteren Mieter und zu der allgemeinen Sicherheitslage in Berlin vorgetragen.
Anmerkung: Der BGH hat die Revision aufgrund des erst am 1. September 2004 in Kraft getretenen § 552 a ZPO durch Beschluß zurückgewiesen. Danach kann nämlich das Revisionsgericht eine vom Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluß zurückweisen, wenn es davon überzeugt ist, daß die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. Der BGH war also nicht an die vom Landgericht Berlin zugelassene Revision gebunden.
In der Sache selbst ist die Frage der Umlage eines Pförtnerdienstes (man spricht auch von Concierge bzw. Doorman) als Betriebskosten von der höchstrichterlichen Rechtsprechung ersichtlich nicht entschieden. Das liegt auch daran, daß man erst in der jüngsten Zeit in Ballungsgebieten daran gedacht hat, für große Wohneinheiten wieder einen Pförtner einzustellen, um zu versuchen, Sicherheit und Ordnung in der Anlage zu verbessern. Einerseits wird gesagt, daß die Kosten für Pförtnerdienste als Hauswartskosten umlagefähig seien (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl., G Rdn. 42). Andere meinen, eine Kostenumlage komme überhaupt nicht in Betracht (vgl. Schmid, Handbuch der Nebenkosten, Rdn. 5319). Der Gesetzgeber hat in der Begründung zu § 2 Nr. 14 BetrKV ausdrücklich erwähnt, daß von einer Regelung der Ansatzfähigkeit von Pförtnerdienstkosten abgesehen worden ist (vgl. Betriebskosten-Kommentar, hg. Eisenschmidt, Rips, Wall, Anhang 3 zu Nr. 14, Seite 533).
Der BGH schließt sich offenbar der vom Landgericht Berlin in dem zugrunde liegenden Urteil geäußerten Ansicht an, daß die Kosten eines Pförtnerdienstes sonstige Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV sein können (vgl. auch Wall in Betriebskosten-Kommentar, § 2 Nr. 14 Rdn. 13; LG Potsdam in GE 2003, 743). Wenn in der amtlichen Begründung zur Betriebskostenverordnung angeführt wird, es hänge von den konkreten Umständen des Einzelfalls, von der Gefährdungslage des Wohnobjektes und den Sicherheitsinteressen der Mieter u. ä. ab, ob und in welchem Umfang die Kosten für Pförtnerdienste umgelegt werden könnten, wird dabei offenbar das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB angesprochen, denn aus der Betriebskostenverordnung selbst ergibt sich diese Einschränkung nicht.
Nach dem BGH-Beschluß ist es demnach grundsätzlich möglich, Kosten eines Pförtnerdienstes als sonstige Betriebskosten umzulegen. Voraussetzung dafür ist allerdings, daß entweder die Pförtnerdienstkosten im Mietvertrag als Betriebskosten aufgeführt sind oder es sich um neueingeführte Betriebskosten handelt. Der Vermieter, der die Kosten umlegen will, muß dann jedoch die Notwendigkeit der Inanspruchnahme eines Pförtnerdienstes im einzelnen darlegen und ggf. beweisen. Es kommt also auf die konkrete Situation vor Ort an und nicht auf eine abstrakte Betrachtung der Sicherheitslage im Kiez.
BGH, Beschluß vom 5. April 2005 - VIII ZR 78/04 - Wortlaut Seite 607
Autor: Klaus Schach
